Решение Марийское УФАС России от 06.05.2025 N 012/10/18.1-291/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл по контролю в сфере проведения торгов N 2 (далее - Комиссия) в составе:

Председателя Комиссии:

<...> - главного специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

членов Комиссии:

<...> - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

<...> - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

в отсутствие <...>, надлежащим образом извещенной о дате, времени, месте заседания комиссии;

при участии представителя организатора торгов, администрации Советского муниципального района <...> (на основании доверенности),

рассмотрев жалобу <...> от 18.04.2025 на действия (бездействие) организатора торгов - администрации Советского муниципального района Республики Марий Эл при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:08:0150101:269, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, площадью 600000 кв. м (номер извещения 21000018810000000104, лот N 5),

03.04.2025 администрацией Советского муниципального района Республики Марий Эл на официальном сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение N 21000018810000000104 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:08:0150101:269, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - сельскохозяйственное использование, площадью 600000 кв. м (лот N 5).

Из части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) следует, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

18.04.2025 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл поступила жалоба <...> на действия (бездействие) организатора торгов при проведении вышеуказанного аукциона.

В жалобе заявитель приводит следующие доводы:

1. Организатором торгов в проекте договора аренды неправомерно установлены положения, предусматривающие изменение арендной платы.

2. По мнению подателя жалобы на земельном участке допускается возведение зданий, сооружений, однако, извещение о проведении аукциона не содержит сведений о возможности строительства на спорном земельном участке зданий сооружений, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), а также о параметрах разрешенного строительства.

Заслушав пояснения представителя организатора торгов, изучив представленные документы и материалы, обсудив доводы жалобы, Комиссия пришла к следующим выводам.

1. В соответствии с пунктом 2.8. проекта договора размер арендной платы по заключенному договору аренды пересматривается Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора, принимается и исполняется Арендатором в бесспорном порядке.

Подпунктом "а" пункта 3.1. проекта договора предусмотрено, что арендодатель имеет право пересматривать в одностороннем и бесспорном порядке размер арендной платы по настоящему Договору. Изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка или вида деятельности Арендатора оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

При этом данные положения, позволяющие изменять существенное условие договора аренды, включены в проект договора неправомерно.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу положений пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах.

Из приведенных правовых норм и разъяснений действующего законодательства следует, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым со стороны публичного образования и определяется по результатам аукциона и впоследствии не может быть изменен арендодателем.

Организатором торгов в письменных пояснениях указано, что формулировка пункта 2.7 проекта договора аренды соответствует пункту 14 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и представленные в аренду без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Республики Марий Эл от 07.07.2015 N 372 (далее - Постановление N 372).

Так, в соответствии с пунктом 14 Постановления N 372 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, органы исполнительной власти Республики Марий Эл и органы местного самоуправления Республики Марий Эл предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Вместе с тем, Комиссия отмечает, что утвержденный Постановлением N 372 порядок регламентирует порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и представленные в аренду без проведения торгов.

В настоящем же случае спорный земельный участок реализуется посредством проведения конкурентной процедуры, следовательно положения, предусмотренные Постановлением N 372 не могут быть применены.

Таким образом, данный довод жалобы является обоснованным, в действиях Организатора торгов имеется нарушение пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 6 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

2. В соответствии с извещением о проведении торгов земельный участок с кадастровым 12:08:0150101:269 предоставляется с разрешенным видом использования "Сельскохозяйственное использование".

Представителем организатора торгов в рамках рассмотрения жалобы представлены письменные и устные пояснения, согласно которым, спорный земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям и в силу части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) на данный земельный участок не распространяются градостроительные регламенты.

Частью 1 статьи 36 ГрК РФ установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства утверждаются в составе градостроительных регламентов и применяются в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель.

Из анализа пунктов 8, 9 статьи 1 ГрК РФ следует, что градостроительный регламент устанавливается в пределах границ соответствующей территориальной зоны предусматривая предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, в том числе, на земли сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Пункт 1 статьи 79 ЗК РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Установлено, что спорный земельный участок находится за границами населенного пункта, соответственно территориальная зона для него не определена и какие-либо градостроительные регламенты в отношении земельного участка не установлены, что в свою очередь исключает правовую возможность указания максимальных и минимально допустимых параметров разрешенного строительства.

В соответствии с экспликацией к земельному участку с кадастровым номером 12:08:0150101:269, земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям (фактическое использование - пашня), в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В силу части 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.

Таким образом, какое-либо строительство на сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено, а, соответственно, и возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), параметры разрешенного строительства в настоящем случае также не предусмотрены.

Учитывая вышеизложенное, данный довод Заявителя является необоснованным.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции.

Комиссия отмечает, что допущенное организатором торгов нарушение пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ нарушает права и законные интересы победителя аукциона, таким образом, имеются основания для выдачи предписания об устранении допущенного нарушения путем внесения изменений в проект договора аренды при его направлении на подписание победителю аукциона.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия Марийского УФАС России

1. Признать жалобу <...> обоснованной в части первого довода, в остальной части признать необоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов нарушение пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

3. Выдать организатору торгов обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений.

4. Передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении административного производства по части 6 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

Решение Комиссии Марийского УФАС России по контролю в сфере проведения торгов может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия (часть 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции).