Решение Бурятское УФАС России от 06.05.2025 N 003/10/18.1-286/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Бурятия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе:

<...>, председателя Комиссии,

<...>, члена Комиссии,

<...>, члена Комиссии,

при участии в режиме видеоконференцсвязи представителя МКУ "Управление по имуществу, землепользованию, архитектуре и градостроительству" Администрации МО "г. Гусиноозерск" <...>, доверенность от 06.04.2025, в отсутствие гр. <...>, уведомленного о месте и времени рассмотрения жалобы,

рассмотрев жалобу гр. <...> (далее - Заявитель) (вх. от 23.04.2025 N 2260-эп/25) на действия организатора аукциона - МКУ "Управление по имуществу, землепользованию, архитектуре и градостроительству" Администрации МО "г. Гусиноозерск" (далее - Организатор аукциона, Управление) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по лоту N 1 - земельный участок, местоположение: Республика Бурятия, <...> Парк культуры и отдыха, кадастровый номер 03:22:010652:2105, разрешенное использование: отдых (рекреация), площадью 2000 кв. м, номер извещения 22000016880000000044 (далее - Аукцион), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

Заявитель обжалует действия Организатора аукциона в части несоответствия извещения о проведении Аукциона требованиям, установленным земельным законодательством Российской Федерации, в частности указывает:

- п. 3.7, 3.8, 4.1 проекта договора аренды в части изменения Арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы противоречит требованиям закона и нарушает права Заявителя;

- в извещении не указаны параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства и сведения о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Вид разрешенного использования "Отдых (рекреация)" согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 предполагает размещение объектов капитального строительства;

- указаны недостоверные сведения об отсутствии ограничений на земельном участке. Земельный участок находится в зоне особого использования территории (ЗОУИТ 03:00-6.209 "Зоны санитарной охраны (ЗСО) группового водозабора централизованного водоснабжения населения 3 пояс с. Тапхар, с. Иволгинск, с. Нижняя Иволга Иволгинского района Республики Бурятия", ЗОУИТ 03:22-6.143 "Охранная зона ВЛ 6кВ отп. от оп. N 70 ф. ТМ-2 Тухум-2 ПС-110/6 кВ Тухум").

Просит признать жалобу обоснованной и выдать предписание об устранении допущенных нарушений.

Организатор аукциона представил письменный отзыв (исх. от 30.04.2025 N 689), считает доводы Заявителя необоснованными. Поясняет, что извещение о проведении Аукциона не противоречит требованиям действующего земельного законодательства Российской Федерации. В извещении конкретно указана цель использования земельного участка - размещение аттракционов, соответственно не предполагает размещение объектов капитального строительства, соответственно не требуется указание параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства и сведения о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Пункт 3.7 проекта договора содержит условие о ежегодном изменении арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в соответствии с законом о федеральном бюджете. Коэффициент (индекс) инфляции отражает изменение во времени стоимости товаров, работ и услуг и призван приводить размер арендной платы в соответствие с текущим уровнем инфляции и системой цен. Применение в расчете платы коэффициента инфляции по своей экономической природе направлено на приведение суммы платы прошлого периода к сопоставимой и экономически обоснованной сумме платы в текущем финансовом году. В зоне ЗОУИТ 03:00-6.209, ЗОУИТ 03:22-6.143 не предполагается запрет на размещение аттракционов. Согласно выписке из ЕГРН ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Просит признать жалобу необоснованной.

В результате рассмотрения жалобы, изучения представленных документов, Комиссия Бурятского УФАС России установила:

Постановлением Администрации МО "Город Гусиноозерск" Селенгинского района от 14.03.2025 N 146 принято решение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка.

17.03.2025 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении электронного аукциона N 22000016880000000044 на право заключения договора аренды земельного участка:

Лот N 1: земельный участок, местоположение: Республика Бурятия, <...> Парк культуры и отдыха, кадастровый номер 03:22:010652:2105, сроком на 4 года 10 месяцев, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), площадью 2000 кв. м.

Цель использования земельного участка: размещение аттракционов.

Кадастровая стоимость земельного участка - 290 517,72 руб. Начальная годовая стоимость земельного участка 17 431,06 рублей. Задаток 10% от начальной стоимости 1 743,11 руб. Шаг аукциона 3% от начальной стоимости 522,93 руб.

Аукцион является открытым по составу участников и проводится в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

1. В соответствии с частью 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Пунктами 3.7, 3.8 проекта договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке, ежегодно, но не ранее чем через год после заключения настоящего договора, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий договор.

В случае изменения кадастровой стоимости Земельного участка Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет в связи с изменением кадастровой стоимости, не проводится.

В случаи изменения размера арендной платы за земельный участок по настоящему договору Арендодатель направляет Арендатору уведомление об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания Дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ). В силу пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам именно такого аукциона (п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ). Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Согласно протоколу о результатах аукциона от 18.04.2025 по результатам проведения аукциона определен ежегодный размер арендной платы (77 045,08 рублей).

При этом, пункт 3.7 проекта договора содержит условие о ежегодном изменении арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в соответствии с законом о федеральном бюджете.

Коэффициент (индекс) инфляции отражает изменение во времени стоимости товаров, работ и услуг и призван приводить размер арендной платы в соответствие с текущим уровнем инфляции и системой цен. Применение в расчете платы коэффициента инфляции по своей экономической природе направлено на приведение суммы платы прошлого периода к сопоставимой и экономически обоснованной сумме платы в текущем финансовом году.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-0-0 норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.

В соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы.

Частью 3 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. При этом положений, ограничивающих возможность органа местного самоуправления включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с индексом инфляции, закон не содержит. Вышеизложенное дает основание полагать, что уполномоченный на организацию торгов орган местного самоуправления вправе самостоятельно определять условия подлежащего заключению договора аренды, в частности, включив в него условие о повышении размера арендной платы в соответствии с величиной инфляции. Потенциальные же участники торгов вольны в принятии или непринятии предложенных условий.

Следовательно, принимая участие в торгах, участник торгов выражает согласие с предложенными условиями и свое волеизъявление на их исполнение.

В рассматриваемой ситуации после заключения на аукционе договора, предусматривающего спорное условие, имеющее своей целью устранить неблагоприятные последствия инфляции, не является изменением условия договора о размере арендной платы.

Данный вывод подтверждает и судебная практика (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.11.2024 N Ф03-4785/2024).

В связи с тем, что включение спорного условия в договор не противоречит нормам действующего законодательства, Комиссия признает данный довод жалобы необоснованным.

2. Довод Заявителя относительно отсутствия в извещении параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства и сведений о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения также признается необоснованным.

Согласно пункту 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

По лоту N 1 Аукциона предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка - Отдых (рекреация).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор) вид разрешенного использования - "Отдых (рекреация)" предполагает описание вида разрешенного использования земельного участка - "Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5".

В извещении предусмотрена категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), цель использования земельного участка: размещение аттракционов.

Таким образом, Организатор аукциона определил, что на арендованном земельном участке в целях обустройства мест отдыха, будут размещаться аттракционы, что не относятся к объектам капитального строительства. Следовательно, указание параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства и сведения о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, не требуется.

3. В соответствии с пунктом 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

В извещении указано, что ограничения прав на земельный участок - нет.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 03:22:010652:2105 ограничение прав и обременение объекта недвижимости - не зарегистрировано.

Таким образом, довод о недостоверности сведений, содержащихся в извещении в части отсутствия ограничений на земельном участке, является необоснованным.

4. Подавая заявку на участие в Аукционе, Заявитель ознакомился с описанием предмета торгов, согласился с условиями извещения и проекта договора, следовательно, данные условия приняты подателем жалобы на стадии подачи заявки. На наличие предполагаемых Заявителем нарушений в проекте договора, податель жалобы указал только после подведения итогов торгов. При таких данных, оценивая поведение Заявителя, Комиссия указывает на его злоупотребление правом (ч. 2 ст. 10 ГК РФ), так как согласно представленным сведениям податель жалобы на наличие указанных нарушений на этапе подачи заявок не заявлял. При этом указанные положения извещения не являлись скрытыми, проявляющимся только при злоупотреблении Организатором аукциона своими правами при совершении тех или иных действий в рамках их проведения и не выявляемыми при общей проверке извещения на предмет ее соответствия требованиям ЗК РФ, а являлись явными и не могли не быть обнаружены Заявителем при изучении им извещения, так как податель жалобы наряду с другими участниками торгов имел доступ ко всей документации по Аукциону.

Кроме того, согласно протоколу о результатах аукциона от 18.04.2025 подано 8 заявок, все заявки допущены к участию в Аукционе, ценовые предложения сделаны, что свидетельствует о наличии конкуренции при проведении Аукциона.

Таким образом, Комиссия Бурятского УФАС России приходит к выводу, что действия Организатора аукциона не противоречат требованиям, установленным ЗК РФ. Доводы Заявителя признаются несостоятельными.

На основании вышеизложенного и в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Бурятского УФАС России

1. Признать жалобу гр. Б. необоснованной.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.