Решение Волгоградское УФАС России от 05.06.2025 N 034/10/18.1-697/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Волгоградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия Управления) в составе:

Председатель Комиссии: Я.О.И. - заместитель руководителя Управления,

Члены комиссии: Л.Е.В. - начальник отдела контроля органов власти,

Т.С.А. - заместитель начальника отдела контроля органов власти,

рассмотрев по правилам ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Ф.П.Н. на действия государственного казенного учреждения Волгоградской области "Ц" (далее - ГКУ ВО "Ц"), комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Облкомимущество) при организации аукциона в электронной форме N 319 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:780 (извещение N 21000027630000001221, лот N 1, далее - Аукцион),

В Волгоградское УФАС России поступила жалоба Ф.П.Н. (далее - Заявитель) на действия ГКУ ВО "Ц", Облкомимущества (вх. N 6155-ЭП/25 от 30.05.2025) при организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:780, площадью 1044 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_01_002, ул. Краснополянская, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - склад, (далее - Земельный участок).

В соответствии с ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции уведомление о поступлении жалобы 02.06.2025 направлено Заявителю, ГКУ ВО "Ц", Облкомимуществу, ООО "Р" по электронной почте (исх. N ОЯ/3683/25 от 02.06.2025).

Рассмотрение жалобы назначено на 05.06.2025 в 11 час. 00 мин. Рассмотрение жалобы состоялось 05.06.2025 в 11 час. 00 мин.

Жалоба рассмотрена с участием представителей ГКУ ВО "Ц" - З.Е.В. (доверенность), представителя Облкомимущества - Ш.Ю.В. (доверенность), в отсутствие Заявителя (уведомлен надлежащим образом).

Обжалуемые торги - аукцион в электронной форме N 319 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:780 (извещение N 21000027630000001221, лот N 1).

Извещение N 21000027630000001221 о проведении Аукциона (далее - Извещение) опубликовано 05.05.2025 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (далее - Официальный сайт торгов).

Аукцион проводился на электронной площадке ООО "Р" по электронному адресу: www.rts-tender.ru.

Из жалобы Заявителя следует, что нарушен порядок организации Аукциона в части указания в проекте договора аренды земельного участка, заключенного на торгах (далее - Проект договора), возможности изменения существенного условия договора аренды - размера арендной платы.

ГКУ ВО "Ц" (исх. N 1117-11 от 04.06.2025), Облкомимуществом (исх. N 21-02-02/8327 от 04.06.2025) представлены письменные пояснения. Представитель Облкомимущества просит отказать в удовлетворении жалобы Заявителя.

Исследовав имеющиеся сведения и документы в материалах жалобы, заслушав и исследовав доводы представителей ГКУ ВО "Ц", Облкомимущества, участвующих в рассмотрении жалобы, Комиссия Управления пришла к следующим выводам.

Аукцион проведен на основании Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), решения Облкомимущества от 04.04.2025 N 213 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в городском округе город-герой Волгоград, для целей строительства", Извещения.

01.03.2023 между Облкомимуществом, именуемый в дальнейшем "Уполномоченный орган" и ГКУ ВО "Ц", именуемое в дальнейшем "Организатор аукциона", заключено соглашение об организации и проведении аукционов по продаже земельных участком и аукционов на право заключения договора аренды земельных участков в электронной форме (далее - Соглашение).

Согласно пунктам 2.2, 2.4 Соглашения Уполномоченный орган (Облкомимущество) в течение одно рабочего дня с даты принятия решения о проведении электронного аукциона направляет Организатору аукциона (ГКУ ВО "Ц") заявку о проведении электронного аукциона, документы, подтверждающие сведения, указанные в заявке.

Ответственность за формирование лота, содержание и соответствие представленных документов и информации требованиям законодательства Российской Федерации несет Уполномоченный орган (п. 2.6 Соглашения).

В соответствии с п. 2.7 Соглашения Организатор аукциона подготавливает извещение о проведении электронного аукциона, содержащее информацию и документы, представленные Уполномоченным органом в составе заявки о проведении электронного аукциона и прилагаемых к ней электронных документов, и указывает сведения, предусмотренные п. 18 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из представленных на рассмотрение жалобы документов Комиссией Управления установлено, что Облкомимуществом в адрес ГКУ ВО "Ц" направлена заявка о проведении Аукциона с приложением соответствующих документов.

14.04.2025 исх. N 49-02/359 ГКУ ВО "Ц" возвратило в адрес Облкомимущества пакет документов о проведении Аукциона, указав, что п. 3.4 Проекта договора не соответствует требованиям ЗК РФ (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ), в связи с чем необходимо устранить замечание и направить документы в адрес ГКУ ВО "Ц" повторно.

22.04.2025 исх. N 21-32/6103 Обкомимущество повторно направил заявку о проведении Аукциона с приложением документов, пояснив, что Соглашением не предусмотрена возможность возврата документов, направленных Уполномоченным органом, исходя из содержания представленных документов.

В соответствии с п. 2 Извещения предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка. Пунктом 17 Извещения предусмотрено, что в ходе проведения аукциона участники аукциона подают предложения о цене предмета аукциона путем увеличения текущего максимального предложения о цене предмета аукциона на величину "шага аукциона". Победителем признается участник, предложивший наибольшую цену предмета аукциона.

В п. 3.1, п. 3.2 Проекта договора, размещенного на Официальном сайте в разделе "Документы и сведения", указано, что ежегодная арендная плата за Земельный участок устанавливается согласно протоколу и вносится арендатором ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода.

Таким образом, исходя из содержания Извещения и п. 3.1 и п. 3.2 Проекта договора следует, что размер ежегодной арендной платы за право пользования земельным участком устанавливается на основании протокола по результатам Аукциона.

Вместе с тем, согласно п. 3.4 Проект договора "размер арендной платы ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, индексируется арендодателем исходя из уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор".

В п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Исходя из п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, определений Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2021 N 304-ЭС21-1606, от 19.06.2023 N 303-ЭС22-28706 арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Аналогичная позиция изложена в письмах ФАС России от 27.02.2025 исх. N ГМ/17212/25, от 04.03.2025 исх. N ГМ/18868/25 и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.02.2025 исх. N 11-1515-АБ/25.

Таким образом, включение в Проект договора возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, определенного по результатам проведения аукциона, путем его индексации исходя из уровня инфляции, противоречит п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ. Довод Заявителя обоснован.

Согласно ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 Закона о защите конкуренции.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Управления,

1. Признать жалобу Ф.П.Н. на действия государственного казенного учреждения Волгоградской области "Ц", комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области при организации аукциона в электронной форме N 319 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:780 (извещение N 21000027630000001221, лот N 1) обоснованной.

2. Признать комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области нарушившим п. 2 ст. 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации.

3. Выдать комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы жалобы уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела (дел) об административном правонарушении.

Решение антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Волгоградской области в течение трех месяцев со дня его вынесения.