Решение Челябинское УФАС России от 05.05.2025 N 074/10/18.1-1013/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (далее - Челябинское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

при рассмотрении жалобы физического лица (далее - Заявитель) на неправомерные действия Управления муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Коркинского муниципального округа (далее - Управление), выразившиеся в нарушении порядка организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:31:0102069:347, площадью 417 кв. м. Месторасположение: Челябинская область, Муниципальный округ Коркинский, <...> ВЛКСМ, земельный участок 71, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - размещение гаражей для собственных нужд (далее - Земельный участок), извещение N 21000018960000000110, лот N 1 (далее - Аукцион),

В Челябинское УФАС России поступила жалоба Заявителя на неправомерные действия Управления, выразившиеся в нарушении порядка организации и проведения Аукциона и заключения договора.

В качестве доводов Заявитель указал следующее.

1. Организатор торгов предусматривает в проекте договора возможность изменения существенного условия договора аренды.

Согласно пункту 2.8.2 "Арендаторы вправе производить авансовые платежи до конца текущего года. Если после произведенного авансового платежа размер арендной платы увеличился, Арендатор обязан возместить недоплаченную сумму. Если после произведенного авансового платежа размер арендной платы уменьшился, Арендатору засчитывается переплата в счет будущих платежей".

Организатор торгов в проекте договора указывает, что размер аренды может изменятся как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Заявитель полагает, что Организатор торгов считает правомерным применение положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), однако в данном случае это не так.

2. Земельный участок не может быть предметом Аукциона.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

В извещении о проведении Аукциона указано, что параметры в общих случаях не устанавливаются и их можно узнать в документации о планировке территории.

Таким образом, Земельный участок не может быть предметом Аукциона в случае, если сведения о параметрах не установлены в правилах землепользования и застройки, а если они установлены в соответствии с ГК РФ, то обязаны содержаться в извещении.

3. Организатор торгов в нарушение положений ЗК РФ признал Аукцион несостоявшимся.

Согласно пункту 19 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

В свою очередь, пунктом 9 статьи 39.13 ЗК РФ установлено, что время ожидания предложения участника электронного аукциона о цене предмета аукциона составляет десять минут. При поступлении предложения участника электронного аукциона о повышении цены предмета аукциона время, оставшееся до истечения указанного срока, обновляется до десяти минут. Если в течение указанного времени ни одного предложения о более высокой цене предмета аукциона не поступило, электронный аукцион завершается.

Заявитель находился в личном кабинете ЭТП и принимал участие в торгах, как и другие участники.

Таким образом, заключение договора аренды по начальной цене и признание его несостоявшимся неправомерно, так как участником аукциона совершен "Шаг Аукциона".

Управлением представлены документы и пояснения и на заседании Комиссии указано следующее (вх. N 5831-ЭП/25 от 29.04.2025).

Согласно журналу хода торгов, представленному ЭТП "Сбербанк АСТ", в торговой сессии участвовал только единственный участник. Остальные допущенные к Аукциону участники в торговом зале не присутствовали. Поэтому организатор торгов признал Аукцион несостоявшимся и заключил договор аренды Земельного участка с единственным участником Аукциона по начальной цене Аукциона.

Довод Заявителя о том, "что заявитель также находился в личном кабинете электронной торговой площадки и принимал участие в торгах, как и другие участники", не соответствует действительности.

Кроме того, ввиду наличия подписанного и зарегистрированного в ЕГРН сторонами договора, действия организатора торгов подлежат обжалованию в течение 10 дней со дня подведения итогов (протокол рассмотрения заявок от 11.04.2025, опубликование протокола 11.04.2025), т.е. до 20.04.2025. Жалоба датируется 25.04.2025, то есть за сроком, предусмотренным частью 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

В связи с чем жалоба не подлежит рассмотрению по существу, а доводы, изложенные в жалобе, несостоятельны, надуманы и не соответствуют действительности.

Изучив представленные материалы, Комиссия пришла к следующим выводам.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме установлен статьей 39.13 ЗК РФ.

Постановлением Администрации Коркинского муниципального округа от 21.03.2025 N 343 принято решение о проведении Аукциона.

Извещение о проведении Аукциона утверждено 25.03.2025.

Управлением 27.03.2025 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении Аукциона.

Датами начала и окончания подачи заявок на участие в торгах являются 28.03.2025 и 07.03.2025, дата рассмотрения заявок - 08.04.2025, дата проведения Аукциона - 11.04.2025.

1. Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров определен статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

В силу положений части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Из системного толкования указанной нормы следует, что после окончания срока подачи заявок на участие в торгах жалоба может быть подана только на порядок размещения информации о проведении торгов, а также на порядок подачи заявок на участие в торгах.

Соответственно, антимонопольный орган вправе рассматривать жалобу на положения документации о торгах, обязательность проведения которых предусмотрена отраслевым законодательством Российской Федерации, поданную в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае если такая жалоба подана до окончания срока подачи заявок.

В соответствии с извещением о проведении торгов дата начала и окончания приема заявок - 28.03.2025 и 07.03.2025 соответственно, дата проведения Аукциона - 11.04.2025.

Жалоба Заявителя поступила в Челябинское УФАС России 16.04.2025, то есть после окончания срока приема заявок на участие в торгах, а также подведения итогов Аукциона.

Таким образом, Заявителем пропущен срок на обжалование положений документации об Аукционе в порядке, установленном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Поскольку жалоба заявителя принята к рассмотрению, то Комиссия считает необходимы дать правовую оценку каждому заявленному доводу жалобы (указать на наличие или отсутствие нарушения).

1.1. В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В пункте 2.4 проекта договора аренды земельного участка отмечено, что платежи арендной платы вносятся арендатором ежеквартально.

Пунктом 2.8.2 проекта договора аренды земельного участка установлено, что "Арендатор вправе производить авансовые платежи до конца текущего года. Если после произведенного авансового платежа размер арендной платы увеличился, Арендатор обязан возместить недоплаченную сумму. Если после произведенного авансового платежа размер арендной платы уменьшился, Арендатору засчитывается переплата в счет будущих платежей".

Следовательно, Организатор торгов в проекте договора аренды не устанавливает возможность изменения размера арендной платы, а устанавливает порядок внесения авансовых платежей.

Таким образом, действия Управления по установлению в проекте договора аренды земельного участка порядок внесения авансовых платежей не являются нарушением порядка организации и проведения торгов.

1.2. В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2. минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4. максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В извещении о проведении Аукциона указано, что видом разрешенного использования Земельного участка является размещение гаражей для собственных нужд.

Согласно извещению о проведении Аукциона предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений сооружений в общих случаях не устанавливается (определяется документацией о планировке территории), максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка в общих случаях не устанавливается (определяется документацией о планировке территории).

Соответственно, сведения о предельном количестве этажей или предельной высоте зданий, строений, сооружений и максимальном проценте застройки в границах земельного участка, определяемого как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, в извещении о проведении Аукциона отсутствуют.

Таким образом, извещение о проведении Аукциона не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, что не соответствует подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

2. В соответствии с пунктом 19 статьи 39.12 ЗК РФ в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

В силу пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику два экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в пятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, в том числе договоров, указанных в пунктах 13 и 14 настоящей статьи.

Протоколом N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 08.04.2025 9 заявителей признаны участниками Аукциона и допущены до участия в нем.

Согласно протоколу N 1 о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 11.04.2025 в Аукционе участвовал только один участник, в соответствии с пунктом 19 статьи 39.12 ЗК РФ Аукцион признан несостоявшимся. Размер ежегодной арендной платы равен начальной цене предмета аукциона.

Доводы Заявителя о том, что он находился в личном кабинете электронной торговой площадки и принимал участие в торгах, как и другие участники опровергаются Журналом хода торгов: лучшие приложения, размещенным на сайте электронной торговой площадки АО "С" 11.04.2025, согласно которому на момент проведения торгов в едином торговом зале в ходе торговой сессии находился только один участник, а остальные 8 допущенных до аукциона участников отсутствовали.

При этом антимонопольным органом не получено, Заявителем не представлено доказательств его нахождения в личном кабинете электронной торговой площадки и участия в торгах.

Принимая во внимание требования ЗК РФ к порядку проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и порядку заключения договора, Комиссия приходит к выводу о правомерном решении Управления о признании торгов несостоявшимися и заключении договора аренды Земельного участка в размере ежегодной арендной платы, равной начальной цене предмета аукциона, в связи с чем довод Заявителя признан необоснованным.

Доводы Управления о том, что жалоба не подлежит рассмотрению, являются несостоятельными ввиду того, что Заявитель изначально обратился в антимонопольный орган с жалобой от 16.04.2025, то есть до истечения срока, предусмотренного частью 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

Признать жалобу физического лица необоснованной.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.