Решение Ингушское УФАС России от 30.04.2025 N 006/01/18.1-103/2025

Резолютивная часть решения объявлена "25" апреля 2025 года

В полном объеме решение изготовлено "30" апреля 2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Ингушетия (далее - Управление) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе:

Председатель комиссии:

А. - начальник отдела контроля торгов Управления;

Члены комиссии:

М.М, Т.М. - главный специалист-эксперт Управления;

Т.А. - ведущий специалист-эксперт.

В отсутствии представителей:

заявителя - Н. (далее - Заявитель);

организатора торгов - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - Организатор торгов, Министерство);

в присутствии заинтересованного лица (победителя торгов) - Е.А. Собко.

В соответствии с частью 16 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) неявка лиц, надлежащим образом уведомленных (уведомленных посредством направления антимонопольным органом уведомления, предусмотренного частью 11 настоящей статьи) о времени и месте рассмотрения жалобы по существу, не является препятствием для такого рассмотрения).

Рассмотрев жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при проведении процедуры торгов способом электронного аукциона с номером извещения 22000180090000000080 (лот N 1) на аренду земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1677, (далее - Торги, Аукцион), проводимых в рамках Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с Законом о защите конкуренции,

установила:

На официальном сайте Российской Федерации в информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru 03.03.2025 была размещена информация о проведении Торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1677, по адресу: Российская Федерация, Республика Ингушетия, Сунженский муниципальный район, с.п. Нестеровское, площадь 2581 кв. м, с видом разрешенного использования: объекты дорожного сервиса (далее - Извещение).

Согласно жалобе Организатором торгов допущены следующие нарушения при размещении Извещения о проведении Аукциона:

1. Организатором торгов нарушен порядок рассмотрения заявок на участие в Аукционе;

2. в проекте договора аренды земельного участка предусмотрены условия о возможности изменения размера арендной платы;

3. Организатором торгов неверно рассчитан срок договора аренды земельного участка.

Настоящая жалоба подлежит к рассмотрению в рамках статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Определением от 17.04.2025 г. (исх. N БТ/832/25) Комиссией Управления определено продлить срок принятия решения по жалобе Заявителя до 25.04.2025 г.

Изучив доводы жалобы, исследовав полученные материалы, Комиссия Управления пришла к следующим выводам.

1. Пунктом 1 статьи 39.12 ЗК РФ установлено, что для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;

4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в предусмотренном настоящей статьей реестре недобросовестных участников аукциона (пункт 8 статьи 39.12 ЗК РФ).

Согласно первому доводу жалобы Заявителя Организатор торгов в нарушение требований ЗК РФ неправомерно допустил к участию в Торгах заявку участника

П. (номер заявки 2268206), поскольку данным участником в составе заявки был предоставлен документ - паспорт, который на дату проведения Аукциона был недействительным.

Согласно протоколу о признании претендентов участниками Аукциона, заявка

П. была допущена комиссией к участию в Торгах.

В целях установления достоверности указанных Заявителем обстоятельств

Управлением был направлен запрос информации в Управление по вопросам миграции МВД по Республике Ингушетия (далее - УВМ МВД по РИ) для получения сведений относительно того, является ли паспорт участника Панова Олега

Анатольевича, приложенного в составе заявки на участие в Аукционе, действительным, а также проведен мониторинг сведений, размещенных в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", включая сайт МВД РФ - "Сервисы по вопросам миграции" https://мвд.рф/сервисы-гувм.

Проведя анализ представленных УВМ МВД по РИ сведений, а также информации с сайта МВД РФ Комиссией Управления установлено, что на дату размещения Извещения о проведении Торгов паспорт участника Панова Олега

Анатольевича являлся недействительным.

Ввиду изложенного Комиссией Управления второй довод жалобы заявителя признана обоснованным и в действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ, выразившихся в неправомерном допуске заявки П. к участию в Аукционе.

Также на рассмотрении жалобы по существу представителем Заинтересованного лица указывалось на то, что Заявитель имел неправомерный доступ к персональным данным другого участника торгов.

При этом Комиссия Управления отмечает, что вопросы, связанные с контролем и надзором за соблюдением безопасности персональных данных, не могут быть рассмотрены в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, поскольку не относятся к процедуре проведения торгов.

2. Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно пункту 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Из первого довода жалобы Заявителя следует, что проект договора аренды земельного участка содержит неправомерное условие о возможности изменения размера арендной платы.

Рассматривая указанный довод жалобы Комиссией Управления отмечено, что согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

При проведении анализа аукционной документации установлено, что в составе аукционной документации размешен документ ("извещение на сайт эл аукцион 1677.docx"), согласно которому размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункт 2.10 раздела 2 "2.Документация об аукционе" извещения о проведении аукциона).

Изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, в связи с чем оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется (Определение

Верховного суда Российской Федерации от 19.06.2023 N 303-ЭС22-28706 по делу N А73-20493/2021).

Аналогичная позиция также отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от от 18.10.2023 по делу N А73-19953/2021.

Вместе с тем, при проведении анализа проекта договора аренды земельного участка Комиссией Управления установлено, что в раздел 2 проекта договора включены следующие условия:

"2.5. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения

Договора, подлежит изменению в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

2.6. В случае, если арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, Арендная плата подлежит перерасчету в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

2.7.В случае, если арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, допускается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

2.8.В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости земельного участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится".

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в разделе 2 проекта договора положение об изменении арендной платы, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ввиду изложенного Комиссией Управления первый довод жалобы признан обоснованным и в действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 2 статьи 39.7 и пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурностроительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 1 Приказа Минстроя России от 15.05.2020 г. N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ N 264/пр) установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта.

Согласно приложению к Приказу N 264/пр Минстроем России установлены сроки необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурностроительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Согласно третьему доводу жалобы срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1677 рассчитан с нарушением требований ЗК РФ.

При проведении анализа сведений, размещенных в составе Извещения, Комиссией Управления установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1677 равна 2581 кв. м. Срок договора аренды земельного участка, установленный Организатором торгов, составляет 29 месяцев.

При этом, из приложения к Приказу N 264/пр следует, что общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, месяцев для объектов площадью от 1 500 м2 до 5 000 м2 устанавливается в 29 месяцев.

Таким образом, учитывая положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ и сроки для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений согласно Приказу N 264/пр срок аренды земельного участка с кадастровым номером 06:02:0000000:1677 должен составлять 58 месяцев.

В связи с изложенным третий довод жалобы Заявителя Комиссией Управления признан обоснованным и в действиях Министерства установлено нарушение пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, выразившихся в неверном расчете срока договора аренды земельного участка.

Согласно положениям части 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки (далее - Оператор), конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Так, при проведении проверки Комиссией Управления установлено следующее.

4. Согласно пункту 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет;

15) о дате размещения извещения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 25 статьи 39.12 ЗК РФ установлено, что если договор купли - продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона.

В случае, если в течение десяти рабочих дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, уполномоченный орган вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.

Комиссией Управления при проведении анализа аукционной документации установлено, что в составе аукционной документации размешен документ "извещение на сайт эл аукцион 1677.docx".

Данный документ содержит следующие положения относительно порядка заключения договора аренды:

"Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

В случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с земельным законодательством" (пункт 2.10 (раздел "Документация об аукционе")).

Таким образом Организатором торгов в извещении о проведении Торгов установлен порядок заключения договора аренды с указанием сроков, не соответствующих положением пунктов 25 и 26 статьи 39.12 ЗК РФ.

Ввиду изложенного четвертый довод жалобы Заявителя признан Комиссией Управления обоснованным и в действиях Организатора торгов установлено нарушение требований пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, выразившихся в установлении порядка заключения договора аренды земельного участка с указанием сроков, не соответствующих требованиям ЗК РФ.

5. Пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").

Согласно 7 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе.

В силу части 4 статьи 39.12 ЗК РФ прием документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 4.1 статьи 39.12 ЗК РФ срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать три рабочих дня с даты окончания срока приема документов.

Указанные нормы направлены на предоставление потенциальному участнику торгов гарантированной возможности ознакомления с условиями аукциона и подачи заявки на участие в аукционе.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ).

Согласно Извещению дата и время окончания подачи заявок: 31.03.2025 11:00 (МСК), дата проведения Аукциона: 05.04.2025 11:00 (МСК).

Таким образом дата окончания приема заявок установлена не ранее чем за три рабочих дня до дня проведения аукциона, т.е. между днем окончания приема заявок и днем проведения аукциона установлено более трех рабочих дней, в связи с чем

Комиссией Управления в действиях Организатора торгов установлено нарушения требования пункта 4 статьи 39.12 ЗК РФ и первый довод жалобы признан обоснованным.

Ввиду изложенного Комиссией Управления в действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 18 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.12 ЗК РФ.

6. Пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").

Согласно пункту 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: