Решение Ингушское УФАС России от 30.04.2025 N 006/01/18.1-119/2025

Резолютивная часть решения объявлена "25" апреля 2025 года

В полном объеме решение изготовлено "30" апреля 2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Ингушетия (далее - Управление) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе:

Председатель комиссии:

А. - начальник отдела контроля торгов Управления;

Члены комиссии:

Т.М. - главный специалист-эксперт Управления,

Т.А.БА. - ведущий специалист-эксперт Управления.

в отсутствии представителей:

заявителя - К. (далее - Заявитель);

организатора торгов - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - Организатор торгов, Министерство).

В соответствии с частью 16 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) неявка лиц, надлежащим образом уведомленных (уведомленных посредством направления антимонопольным органом уведомления, предусмотренного частью 11 настоящей статьи) о времени и месте рассмотрения жалобы по существу, не является препятствием для такого рассмотрения).

Рассмотрев жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при проведении процедуры торгов способом электронного аукциона с номером извещения 22000180090000000085 (лот N 1) на аренду земельного участка с кадастровым номером 06:01:0000003:5502 (далее - Торги, Аукцион), проводимых в рамках Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с Законом о защите конкуренции,

На официальном сайте Российской Федерации в информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru 14.03.2025 была размещена информация о проведении Торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером 06:01:0000003:5502, по адресу: Российская Федерация, <...> площадь 472 кв. м, с видом разрешенного использования:

предпринимательство (далее - Извещение).

Согласно жалобе Организатором торгов допущены следующие нарушения при размещении Извещения о проведении Аукциона:

1. в проекте договора аренды земельного участка предусмотрены условия об возможности изменения размера арендной платы;

2. на земельном участке расположены объекты капитального строительства, в силу чего такой земельный участок не может быть предметом аукциона

3. Организатором торгов указаны недостоверные сведения в части заключения договора аренды;

4. Организатором торгов указаны недостоверные сведения относительно порядка возврата задатка.

Настоящая жалоба подлежит к рассмотрению в рамках статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Комиссией Управления был объявлен перерыв до 25.04.2025 г.

Изучив доводы жалобы, исследовав полученные материалы, Комиссия Управления пришла к следующим выводам.

1. Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно пункту 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Из первого довода жалобы Заявителя следует, что проект договора аренды земельного участка содержит неправомерное условие о возможности изменения размера арендной платы.

Рассматривая указанный довод жалобы Комиссией Управления отмечено, что согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

При проведении анализа аукционной документации установлено, что в составе аукционной документации размешен документ ("Новое извещение на сайт эл аукцион 2024 (2).docx"), согласно которому размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункт 2.10 раздела 2 "Документация об аукционе" извещения о проведении аукциона).

Изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, в связи с чем оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется (Определение

Верховного суда Российской Федерации от 19.06.2023 N 303-ЭС22-28706 по делу N А73-20493/2021).

Аналогичная позиция также отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от от 18.10.2023 по делу N А73-19953/2021.

Вместе с тем, при проведении анализа проекта договора аренды земельного участка Комиссией Управления установлено, что раздел в 2 проекта договора включены следующие условия:

"2.5. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения

Договора, подлежит изменению в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

2.6. В случае, если арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, Арендная плата подлежит перерасчету в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

2.7.В случае, если арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, допускается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

2.8.В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости земельного участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится".

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в разделе 2 проекта договора положение об изменении арендной платы, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ввиду изложенного Комиссией Управления первый довод жалобы признан обоснованным и в действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 2 статьи 39.7 и пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ.

2. В соответствии с подпунктом 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Согласно второму доводу жалобы на земельном участке расположены объекты капитального строительства, в силу чего такой земельный участок не может быть предметом аукциона.

Организатором торгов представлена выписка из ЕГРН, из содержания которой следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 06:01:0000003:5502 отсутствуют объекты недвижимости.

При этом Комиссия Управления отмечает, что Заявителем не обеспечена явка своего представителя на рассмотрение жалобы по существу и не предоставлены иные документы и сведения, подтверждающие обоснованность довода жалобы и ущемление его прав и законных интересов при размещении Торгов.

Комиссия Управления также отмечает, что выписка из ЕГРН является документом, подтверждающим наличие в границах земельного участка иного объекта недвижимости, а также документом, содержащим сведения о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе относительно того, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ввиду изложенного, Комиссией Управления второй довод жалобы признан необоснованным.

3. Согласно пункту 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет;

15) о дате размещения извещения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 20 статьи 39.12 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику два экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в пятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте, в том числе договоров, указанных в пунктах 13 и 14 настоящей статьи.

Согласно третьему доводу жалобы Организатором торгов указаны недостоверные сведения в части заключения договора аренды.

Проведя анализ аукционной документации, Комиссией Управления установлено, что в составе Извещения размещен документ "Новое извещение на сайт эл аукцион 2024 (2).docx", из содержания которого следует, что договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов или единственным участником аукциона не ранее чем через пять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети

Интернет https://torgi.gov.ru/new/.

Таким образом Организатором торгов в извещении о проведении Торгов установлен порядок заключения договора аренды с указанием сроков, не соответствующих положением пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ.

На основании изложенного Комиссией Управления третий довод жалобы признан обоснованным и в действиях Министерства установлено нарушение пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, выразившихся в установлении срока заключения договора аренды земельного участка, не соответствующего требованиям пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ.

4. Согласно пункту 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет;

15) о дате размещения извещения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 15 статьи 39.12 ЗК РФ результаты аукциона оформляются протоколом, который составляется и подписывается организатором аукциона не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона.

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, за исключением участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона. Задаток, внесенный таким участником, возвращается ему в течение трех дней со дня подписания договора купли-продажи или договора аренды земельного участка победителем аукциона (пункт 18 статьи 39.12 ЗК РФ).

Из четвертого довода жалобы следует, что Организатором торгов указаны недостоверные сведения относительно порядка возврата задатка.

Так, согласно сведениям, размещенным в составе Извещения, "Сумма задатка возвращается участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение трех дней со дня подведения итогов".

Таким образом Организатором торгов указаны недостоверные сведения относительно срока возврата задатка.

Ввиду изложенного четвертый довод жалобы признан Комиссией Управления обоснованным и в действиях Министерства установлено формальное нарушение подпункта 8 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Рассматривая вопрос о выдаче обаятельного для исполнения предписания по четвертому доводу жалобы, Комиссией Управление принято решение такое предписание не выдавать, так как указанное нарушение не повлияло на результат определения победителя Торгов.

На основании изложенного и в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Комиссия Управления,

1. Признать жалобу К. обоснованной.

2. Признать в действиях Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия нарушение требований пункта 2 статьи 39.7, пункта 16 и подпункта 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы дела должностному лицу Управления для решения вопроса о привлечении виновных должностных лиц к административной ответственности.

5. Направить настоящее решение сторонам.

Решение может обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.