Решение Ленинградское УФАС России от 24.04.2025 N 047/10/18.1-619/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 23.04.2025 N 94/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе,

в присутствии на заседании Комиссии 24.04.2025 представителей сторон:

от организатора торгов - Администрации Лесколовского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): С.,

в отсутствие представителя заявителя - ИП Г. (далее - Заявитель) (уведомлен надлежащим образом),

в отсутствие представителя оператора электронной площадки - АО "Р" (уведомлен надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу ИП Г. (вх. N 3856/25 от 17.04.2025) на действия Администрации Лесколовского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 5 лет, площадью 16802 кв. м, кадастровый номер 47:07:0153001:4899, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: спорт (5.1), расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, п. Осельки (изв. N 21000020360000000027, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя (вх. N 3856/25 от 17.04.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

Заседание проводилось посредством системы видеоконференцсвязи на основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24.

По мнению Заявителя, Организатором торгов допущены нарушения при формировании документации о проведении аукциона.

Уведомлением от 18.04.2025 N АВ/4036/25 Ленинградским УФАС России жалоба ИП Г. принята к рассмотрению.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителей, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

20.03.2025 на официальном сайте http://torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" опубликовано извещение N 21000020360000000027, лот N 1 о проведении аукциона.

Комиссией установлено, что информация об аренде земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

1. Заявитель указывает, что Организатором торгов в проекте договора аренды земельного участка предусмотрены положения, не соответствующие требованиям действующего законодательства.

Комиссия установила, что в силу пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В составе извещения о проведении аукциона Организатором торгов размещен проект договора аренды.

1) Согласно доводам жалобы, в проекте договора не определен порядок и сроки внесения арендной платы за первый год аренды.

Организатор торгов пояснил, что в силу пункта 3.3 проекта договора арендная плата за первый подлежащий оплате период в размере____рубля____копейки, вносится Арендатором в срок до____г. путем перечисления средств на счет, указанный в п. 3.6. Договора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Комиссия приходит к выводу, что поскольку размер арендной платы определяется по результатам проведения аукциона, размещенный проект договора подлежит дополнению при заключении договора.

Каким образом вышеуказанный пункт проекта договора противоречит требованиям статьи 614 ГК РФ из жалобы не следует, чем нарушены права Заявителя также не обосновано, явку на заседание Комиссии Заявитель не обеспечил. Довод признан необоснованным.

2) Заявитель указывает, что пункт 3.7 проекта договора противоречит условиям аукциона.

Комиссия установила, что согласно пункту 3.7 проекта договора 3.7 цена договора аренды состоит из суммы ежегодных размеров арендной платы за десять лет.

При этом согласно извещению срок аренды составляет 5 лет.

Организатор торгов пояснил, что в проекте договора содержится техническая ошибка.

Исходя из вышеизложенного, довод признан обоснованным.

3) Согласно доводам жалобы, содержание пункта 4.1.1 проекта договора противоречит требованиям действующего законодательства.

Комиссия установила, что в силу пункта 4.1.1 проекта договора 4.1. арендодатель имеет право вносить в одностороннем порядке в Договор необходимые изменения и уточнения в случае изменений в действующем законодательстве или нормативно-правовых актах, о чем Арендодатель письменно извещает Арендатора.

Организатор торгов пояснил, что в силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Комиссия установила, что из указанного положения проекта договора не следует, что данным пунктом предусмотрена возможность изменения условий, имевших существенное значение для определения цены на торгах, поскольку указанный запрет установлен пунктом 8 статьи 448 ГК РФ.

Заявитель указанный довод в жалобе не обосновал, равно как и нарушение его прав рассматриваемым пунктом проекта договора, явку на заседание Комиссии не обеспечил.

Довод признан необоснованным.

4) По мнению Заявителя, пункт 4.1.4 проекта договора также противоречит требованиям действующего законодательства.

Комиссия установила, что в силу пункта 4.1.4 проекта договора арендодатель вправе досрочно расторгать договор аренды в связи с принятием решения об изъятии Участка для государственных или муниципальных нужд с соблюдением всех требований действующего законодательства.

Организатор торгов пояснил, что указанный пункт предусмотрен на случай принятия соответствующего решения в период действия договора.

Комиссия установила, что в силу пункта 1 статьи 11 ЗК РФ К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 ЗК РФ, а также статьями 279 - 282 ГК РФ.

В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Действующее с 1 апреля 2015 г. законодательство (статьи 279 - 282 ГК РФ, отдельные положения главы VII.1 ЗК РФ) прямо определяет основания и порядок прекращения не только права собственности, но и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования, аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд, а также устанавливает особенности определения размера возмещения в связи с изъятием таких земельных участков (статья 56.8 ЗК РФ)

Таким образом, применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено, представитель Заявителя явку на заседание Комиссии не обеспечил, доводов в обоснование своей позиции не представил.

Довод признан необоснованным.

5) Заявитель указывает, что положения пункта 4.4.17 проекта договора противоречат действующему законодательству.

Комиссия установила, что в силу пункта 4.4.17 проекта договора арендатор обязан заключать договоры и совершать сделки, следствием которых являются или могут являться какие-либо обременения предоставленных Арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, и др.) с письменного согласия Арендодателя.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка без торгов в установленных для данного земельного участка целях не предусмотрено.

При этом, исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК РФ, запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду (Письмо Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов").

Таким образом, в действиях Организатора торгов усматривается нарушение пункта 7 статьи 448 ГК РФ в связи с включением в проект договора положений, предусматривающих возможность перехода прав арендатора помимо субаренды.

6) Заявитель также указывает, что пункты 4.1.3 и 6.2.4.7 проекта договора противоречат друг другу.

Комиссия установила, что согласно пункту 4.1.3 проекта договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случае нарушения Арендатором условий Договора, в случаях, установленных законодательством, в том числе, при использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения в установленном порядке арендной платы более, чем на 6 (шесть) месяцев, направив не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней письменное уведомление о намерении расторгнуть Договор в случае неисполнения Арендатором своих обязательств. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате денежного взыскания (пени).

В силу пункта 6.2.4.7 проекта договора Договор может быть досрочно прекращен во внесудебном порядке при отказе Арендодателя в одностороннем порядке от исполнения Договора в случае просрочки более чем на 30 календарных дней платежа, указанного в пункте 3.4. настоящего договора.

Организатор торгов пояснил, что пункт 4.1.3 проекта договора подразумевает просрочку внесения первого арендного платежа.

Комиссия установила, что пункт 4.1.3 проекта договора не содержит указания на то, что основанием досрочного расторжения договора является просрочка на 6 месяцев внесения арендной платы за первый период.

В связи с изложенным рассматриваемые положения содержат противоречащие друг другу основания прекращения договора.

Довод Заявителя обоснован.

7) Согласно позиции Заявителя, пункт 4.1.6 проекта договора нарушает принцип свободы договора.

Комиссия установила, что согласно указанному пункту арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случае неиспользования Арендатором Участка по целевому назначению начиная со второго месяца после заключения настоящего договора.

Статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Каким образом вышеуказанный пункт проекта договора противоречит требованиям статьи 421 ГК РФ из жалобы не следует, чем нарушены права Заявителя также не обосновано, явку на заседание Комиссии Заявитель не обеспечил. Довод признан необоснованным.

8) Также Заявитель в доводах своей жалобы указал, что время проведения аукциона в извещении и на электронной торговой цифровой площадке указано разное.

Организатор торгов указал, что при заполнении аукционной документации допущена опечатка в части указания времени начала аукциона, в связи с чем, возникло несоответствие во времени начала аукциона в извещении со временем начала аукциона на электронной торговой площадке.

Вместе с тем, все признанные участники аукциона приняли участие в аукционе своевременно, и данный факт не повлиял на результаты аукциона.

Комиссия установила, что в извещении указано:

"Место, дата, время проведения аукциона: электронная торговая площадка https://lot-online.ru. 09.04.2025 г. с 10 часов 00 минут по московскому времени".

На электронной торговой площадке указано:

"Время проведения: 09/04/2025 09:00 - 10/04/2025 07:41 (МСК)".

Согласно подпункту 3 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона.

Таким образом, Комиссией установлено, что в извещение и информации, размещенной на электронной торговой площадке, содержатся разные сведения о времени проведения аукциона.

Следовательно, довод Заявителя является обоснованным, в действиях Организатора торгов установлено нарушение подпункта 3 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

При этом Заявитель участие в аукционе принимал, подавал ценовые предложения, следовательно, указанным нарушением его права и законные интересы не затронуты.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доводы и доказательства в обоснование того, что выявленные нарушения могли повлиять на процедуру проведения торгов, нарушены права и законные интересы Заявителя, Комиссия принимает решение о выдаче предписания об устранении выявленных нарушений при заключении договора с победителем аукциона или иным лицом, с которым в соответствии с действующим законодательством Организатор торгов вправе заключить договор.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу ИП Г. (вх. N 3856/25 от 17.04.2025) на действия Администрации Лесколовского сельского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 5 лет, площадью 16802 кв. м, кадастровый номер 47:07:0153001:4899, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: спорт (5.1), расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, п. Осельки (изв. N 21000020360000000027, лот N 1) - обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушения подпункта 3 пункта 21, пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении выявленных нарушений при заключении договора;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.