Решение Новосибирское УФАС России от 14.05.2026 N 054/01/18.1-1111/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

<...>

рассмотрев жалобу <...> (вх. N 8065-лк/26 от 24.04.2026) на действия администрации Ордынского района Новосибирской области при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме (22000071510000000191, лот N 1),

<...>

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба <...> (вх. N 8065-лк/26 от 24.04.2026) на действия администрации

Ордынского района Новосибирской области при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме (22000071510000000191, лот N 1).

Заявитель сообщает следующее.

<...> просит признать п. 8.2 проекта договора аренды земельного участка не соответствующим ст. 22, 39.6, 39.18 ЗКРФ.

В п. 8.2 Приложения N 3 к аукционной документации ((Проект договора) (Договор аренды земельного участка)) указан запрет на субаренду и переуступку прав, что устанавливает абсолютный запрет на переуступку прав и обязанностей по договору аренды и сдачу участка в субаренду.

При этом единственное обоснование указано в п. 7 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которым предусмотрено, что, если, в соответствии с законом, заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако п. 7 ст. 448 ГК РФ в части запрета уступки прав не распространяет свое действие на публичные земельные участки, арендованные физическими лицами на торгах для индивидуального жилищного строительства, так как договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

- Письмо Федеральной Службы Государственной регистрации, Кадастра и картографии от 8 августа 2022 г. n 14-6768-тг/22;

- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам

Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6).

Категория земель участка - земли населенных пунктов.

Вид разрешенного использования участка - Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В связи с этим, заявитель просит исключить из проекта договора пункт о запрете на переуступку прав и обязанностей по аренде земельного участка.

Администрация Ордынского района Новосибирской области не представила следующее возражение на жалобу <...>

Представитель администрации Ордынского района Новосибирской области при рассмотрении жалобы сообщил, что действия организатора торгов не приводят к ограничению конкуренции. Если заявитель не согласен с условиями договора, он вправе обратиться в суд. Согласно части 7 статьи 448 ГК РФ права по договору, заключенному на торгах, не могут быть переданы третьим лицам.

Рассмотрев материалы жалобы, выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, комиссия Новосибирского УФАС России установила следующее.

Администрацией Ордынского района Новосибирской области 09.04.2026 объявлено о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, Лот N 1:

- Земельный участок с кадастровым номером: 54:20:040901:142, из категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для ведения личного подсобного хозяйства (2.2)", общей площадью 1500 кв. м в аренду, расположенного по адресу: <...>.

Аукцион проводится согласно Постановлению администрации Ордынского района

Новосибирской области от 02.04.2026 г. N 449/89 "О проведении аукциона по аренде и продаже земельных участков в электронной форме".

Извещение и аукционная документация находится в открытом доступе и размещена:

- информационно-телекоммуникационная сеть "Интернет" http://www.rts-tender.ru раздел "Имущество";

- официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://www.torgi.gov.ru;

- официальный сайт администрации Ордынского района Новосибирской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в разделах "деятельность/аукционы/2026" https://ordynsk.nso.ru/page/4479.

Заявка должна быть подана в электронной форме на электронной площадке www.rts- tender.ru в соответствии с приложением N 4 к Аукционной документации и Регламентом.

Перечень документов, которые должны быть приложены к Заявке, изложен в Разделе 3 Аукционной документации.

Дата и время начала приема заявок 09.04.2026 17:00 (МСК+4).

Дата и время окончания приема заявок 12.05.2026 13:00 (МСК+4).

Дата и время рассмотрения заявок 13.05.2026 13:00 (МСК+4).

Дата и время начала аукциона 15.05.2026 13:00 (МСК+4).

Начальная цена предмета аукциона (ежегодный размер арендной платы) 20 030 рублей (двадцать тысяч тридцать) рублей 00 копеек.

Шаг аукциона на повышение 1 001 (тысяча один) рубль 00 копеек.

Размер задатка 6 009 (шесть тысяч девять) рублей 00 копеек.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Аукцион в электронной форме проводится путем повышения начальной цены

Предмета аукциона на "шаг аукциона", установленный пунктом 5.2 Извещения.

Победителем признается Участник, предложивший наибольшую цену предмета аукциона.

Согласно пункту 8.2 Проекта договора, размещенного на сайте ГИС ТОРГИ в составе извещения о торгах, субаренда и переуступка прав запрещена.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества.

Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения

Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

Следовательно, торги для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежащие проведению в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, могут относиться к сфере антимонопольного контроля. Вмешательство антимонопольного органа в организацию и проведение таких торгов допускается, если это необходимо для защиты публичного интереса, связанного с недопущением ограничения, устранения конкуренции на рынке, обеспечением и развитием конкуренции.

В соответствии с положениями Закона о защите конкуренции (часть 4 статьи 22, пункту 4.2 части 1 статьи 23) антимонопольный орган осуществляет государственный контроль при проведении торгов в случаях, предусмотренных федеральными законами, в том числе рассматривает жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов.

<...> обжалует положения проекта договора, являющегося частью извещения о проведении торгов. Жалоба подана до истечения срока подачи заявок на участие в торгах и была принята Новосибирским УФАС России для рассмотрения в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

По вопросу законности положения проекта договора, запрещающего субаренду и переуступку прав, Новосибирским УФАС России установлено следующее.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором (Обзор судебной практики

Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) (ред. от 25.03.2026).

Рассматриваемый земельный участок передается по договору аренды на срок 20 (двадцать) лет с даты подписания.

Учитывая изложенные обстоятельства, Комиссия Новосибирского УФАС России приходит к выводу, что организатор торгов администрация Ордынского района

Новосибирской области неправомерно включила в проект договора пункт 8.2, запрещающий субаренду и переуступку прав.

Таким образом, администрацией Ордынского района Новосибирской области допущено нарушение порядка организации и проведения торгов при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме (22000071510000000191, лот N 1).

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Новосибирского УФАС России,

1. Признать жалобу <...> (вх. N 8065-лк/26 от 24.04.2026) на действия администрации Ордынского района Новосибирской области при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме (22000071510000000191, лот N 1) обоснованнной.

2. Выдать администрации Ордынского района предписание об устранении нарушения порядка организации и проведения торгов.

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.