Решение Красноярское УФАС России от 14.05.2026 N 024/10/18.1-1499/2026

Комиссия Красноярского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушения при организации и проведении торгов, а также порядка заключения договоров в составе: председатель Комиссии - Х.., начальник отдела; члены Комиссии: Ж. - заместитель начальника отдела, Г. - главный государственный инспектор (далее - Комиссия), рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) жалобу О. на действия организатора торгов - Администрации Ужурского муниципального округа Красноярского края при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 24:39:0126001:925, площадью 1318 кв. м, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу <...>, государственная собственность на который не разграничена, сроком на 20 лет (извещение N 25000043470000000023, лот N 2) (далее - торги),

В адрес Красноярского УФАС России 04.05.2026 поступила жалоба О. (вх. N 8906-Ф/26) на действия организатора торгов, выразившиеся в составлении проекта договора с нарушением требований законодательства Российской Федерации.

В связи с тем обстоятельством, что жалоба соответствовала требованиям частей 4 - 6 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ, Красноярским УФАС России в соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ в адрес заявителя, организатора торгов было направлено уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу.

Жалоба рассмотрена 14.05.2026 в отсутствие представителя организатора торгов, заявителя, направивших ходатайство о рассмотрении жалобы в их отсутствие, в сроки, установленные частью 14 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно доводам жалобы условия пункта 9.1 проекта договора противоречат требованиям пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

С вышеуказанными доводами заявителя организатор торгов не согласился на основании доводов, подробно изложенных в представленных письменных возражениях.

Комиссия, рассмотрев представленные документы и сведения, документы, размещенные на официальном сайте в сети "Интернет", установила следующее.

Обжалуемые торги проводятся в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ, с учетом особенностей, установленных статьями 39.13, 39.18 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей д на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьей 39.18 ЗК РФ в случае, если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ усыновлено, что в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно пункту 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ.

Комиссией установлено, что основанием для проведения торгов явилось, в том числе, наличие заявлений от иных граждан о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, являющегося предметом обжалуемых торгов.

Порядок подготовки и проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

Из пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ следует, что проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

Комиссией установлено, что организатором торгов во исполнение вышеуказанного требования ЗК РФ в составе аукционной документации размещен проект договора.

Согласно обжалуемому заявителем пункту 9.1 проекта договора арендатор не имеет права передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передавать земельный участок в субаренду.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Однако, пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых установлено обязательное проведение торгов, что воплощает публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов (указанный вывод находит отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Мнение заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения части 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании части 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельного участка, являющегося предметом торгов, может быть получено арендатором только по результатам проведения торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора.

Следовательно, организатор торгов, вопреки доводам заявителя, не вправе в проекте договора устанавливать условия, предусматривающие право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, субаренду и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что условия пункта 9.1 и, как следствие, пункта 4.1 проекта договора соответствуют законодательству Российской Федерации и содержит условия, не допускающие получение участка в обход торгов, а именно, уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, являющегося предметом торгов.

На основании изложенного выше, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ, Комиссия

Признать жалобу О. на действия организатора торгов - Администрации Ужурского муниципального округа Красноярского края при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 24:39:0126001:925, площадью 1318 кв. м, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу <...>, государственная собственность на который не разграничена, сроком на 20 лет (извещение N 25000043470000000023, лот N 2) необоснованной.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Красноярского края в течение трех месяцев со дня его принятия.