Решение Кабардино-Балкарское УФАС России от 15.04.2025 N 007/01/18.1-134/2025

резолютивная часть оглашена 11.04.2025 г.

Комиссия Кабардино-Балкарского Управления Федеральной антимонопольной службы по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе,

в присутствии представителя Муниципального казенного учреждения "У" (далее - Организатор торгов) -.

в отсутствии. (далее - Заявитель), представителя Акционерного общества "Р" (далее - Оператор ЭТП) рассмотрев жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона в электронной форме по продаже права аренды земельного участка, по извещению N 21000022900000000071 (далее - Аукцион),

В Кабардино-Балкарское УФАС России (далее - Управление) в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при организации электронного Аукциона.

Жалоба в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции принята к рассмотрению, информация о поступлении жалобы размещена в базе решений и правовых актов ФАС России: https://br.fas.gov.ru/.

Заявитель обжаловал действия Организатора торгов, выразившиеся в порядке организации Аукциона.

Исследовав имеющиеся в материалах дела, сведения и документы, Комиссия Управления установила следующее.

Подготовка и организация Аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентируется Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных статьей 39.13 ЗК РФ.

На официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - ГИС Торги (https://torgi.gov.ru) (далее - Официальный сайт РФ) Организатором торгов было размещено извещение о проведении Аукциона с начальной ценой 521,75 руб..

Согласно извещению Аукциона, предметом торгов являлся земельный участок с кадастровым номером 07:04:3100008:343, площадью 107 кв. м, категория земель - Земли населенных пунктов; разрешенное использование - Магазины.

В соответствии с доводом представленной жалобы, Организатор торгов, указав в проекте договора аренды (далее - Договор) вышеуказанного земельного участка пункт 3.2 противоречит действующему земельному законодательству.

Как следует из пункта 3.2 Договора: "Размер ежегодной арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке досрочно, в связи с инфляцией, изменением рыночной стоимости и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами РФ и КБР. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Если Арендатор в течение одного месяца с даты отправки уведомления об изменении ежегодного размера арендной платы не представил своих возражений, то начиная со следующего месяца он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемым к такому уведомлению расчетом, т.е. по новым ставкам".

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Статья 39.7 ЗК РФ регулирует порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, либо на основании результатов аукциона при заключении договора аренды.

Комментируемой статьей не регулируются вопросы оснований и порядка изменения арендной платы, а также порядка и сроков (периодичности) ее внесения. По общему правилу согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, по мнению Комиссии Управления, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен и в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики.

При этом Комиссией установлено, что в соответствии с пунктом 12 Постановления Правительства КБР от 18.05.2015 N 90-ПП "О Правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики и собственность на которые не разграничена" при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, сложившийся в Кабардино-Балкарской Республике за истекший год, определяемый на основании официальных данных органов государственной статистики

С учетом вышеуказанных обстоятельств, Комиссия Управления признает довод жалобы Заявителя необоснованным.

Более того, необходимо учесть то обстоятельство, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иным правовым актом.

Соответственно, в случае возникновения разногласий по условиям договора аренды земельного участка победитель Аукциона (арендатор) не лишен возможности направить протокол разногласий арендодателю.

Протокол разногласий представляет собой документ, в котором фиксируются пункты договора, по которым у сторон возникли разногласия, а также предлагаются альтернативные редакции этих условий, что позволит сторонам вести переговоры и согласовывать спорные положения, что может привести к заключению договора на взаимоприемлемых условиях.

Таким образом, направление протокола разногласий является законным и практическим механизмом для урегулирования разногласий между арендатором и арендодателем.

В случае если одна из сторон отклоняет протокол разногласий или не отвечает на него, спор может быть передан на рассмотрение суда, что позволяет сторонам защитить свои интересы в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия,

Признать жалобу Заявителя на действия Организатора торгов необоснованной.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.