Решение Архангельское УФАС России от 09.04.2025 N 029/01/16-847/2024

Резолютивная часть решения оглашена 27 марта 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 09 апреля 2025 года.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства при наличии кворума, предусмотренного частью 6 статьи 40 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в составе: <...>

при участии представителей: <...>

рассмотрев в дистанционном режиме дело N 029/01/16-847/2024, возбужденное в отношении "А" и ООО "СА" по признакам нарушения требований статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В Архангельское УФАС поступили материалы Прокуратуры города Архангельска N 7-03-2024/1791-24-201100001 о нарушении требований антимонопольного законодательства со стороны "А" и ООО "СА".

Прокуратура указала, что в соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, решением Архангельской городской Думы от 02.09.2011 N 310 "Об утверждении адресной программы развития застроенных территорий муниципального образования "Город Архангельск" на 2011-2013 годы" принято решение о развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и просп. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе, площадью 0,5918 га.

В силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора о развитии застроенной территории) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В рамках реализации принятых решений, с учетом требований статей 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключить договор развития застроенной территории в МО "Город Архангельск" от 28.09.2012 мэрией города Архангельска и ООО "У" был заключен договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012. Срок действия договора определен до момента исполнения обязательств, предусмотренных договором (п. 4.2 Договора). При этом, в соответствии с существенным условием договора застройщик обязуется осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 лет с момента заключения договора (п. 3.1.4 Договора).

По истечении 10-летнего срока с момента заключения договора дополнительное соглашение не заключалось, вопрос о расторжении договора не рассматривался, однако, "А" письмом от 23.10.2023 N 19-31/68 подтверждено действие договора до выполнения застройщиком работ.

Вместе с тем, договор заключался на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускалось в соответствии с частью 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора о развитии застроенной территории законодатель не допускает изменений условий договора на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон.

При этом "А" в связи с нарушением п. 3.1.4 договора в адрес застройщика направлено требование об уплате неустойки в соответствии с п. 5.2 договора (письмо от 04.07.2023 N 03-12/461).

По мнению прокуратуры, действия (бездействие) "А", выраженные в письме от 23.01.2023 N 19-3168 о подтверждении действия договора о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012 позволяют сделать вывод о том, что сторонами достигнуто антиконкурентное соглашение, направленное на предоставление ООО "У" (ООО "СА") преимущественных условий при не заключении дополнительного соглашения к договору развития застроенной территории.

Прокуратурой г. Архангельска были представлены копии следующих документов: распоряжение Мэра города Архангельска от 08.06.2012 N 396р, договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012, письмо Прокуратуры города Архангельска от 27.02.2024 N 7-03-2024/500-24-20110001, письмо "А" от 01.03.2024 N 19-37/323, письмо "А" от 04.07.2023 N 03-12/461.

В целях рассмотрения материалов письмом от 19.07.2024 N 4066/24 у "А" были запрошены следующие документы и материалы: возражения в отношении доводов прокуратуры с приложением необходимых документов и правовым обоснованием своей позиции; аукционная документация (включая проект договора) аукциона на право заключения договора на развитие застроенной территории в МО "Город Архангельск" в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе, протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокол аукциона, указать номер извещения на сайте torgi.gov.ru; утвержденный проект планировки застроенной территории, этапы строительства, графики осуществления строительства каждого объекта капитального строительства (в случае внесения изменений в утвержденный проект планировки застроенной территории также представить информацию об этом); копия письма "А" от 23.01.2023 N 1931/68; переписка с ООО "У" (ООО "СА") по вопросу исполнения застройщиком обязанности, предусмотренной п. 3.1.4 договора о развитии застроенной территории N 15/2(0) от 19.10.2012, по вопросу срока действия указанного договора; имелась ли у "А" информация о фактическом начале застройщиком строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории по состоянию на 19.10.2022 (если да, представить подтверждающие документы); имеющиеся у "А" сведения об обстоятельствах неисполнения застройщиком обязанности, предусмотренной п. 3.1.4 договора о развитии застроенной территории N 15/2(0) от 19.10.2012; пояснения в отношении расчета размера неустойки, в частности, почему рассчитанная сумма неустойки за один день (225,5 руб.) была не только умножена на фактическое число дней просрочки исполнения обязательства, но также разделена на 365 дней, в результате чего сумма взысканной неустойки значительно снижена; сведения о взыскании неустойки за период с 05.07.2023 по настоящее время; иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения вопроса.

Письмом от 06.08.2024 N 02-13/156 "А" сообщила, что позиция "А" изложена в письме от 23.01.2023 N 19-31/68.

Между мэрией города Архангельска и ООО "У" заключен договор о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о). Предметом договора является развитие застроенной территории общей площадью 5918 кв. м, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и просп. Ломоносова. Общий срок действия договора согласно п. 4.2 договора определен до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором. Кроме того, согласно пункту 3.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство на застроенной территории в срок не более 10 лет с момента заключения договора. В связи с нарушением п. 3.1.4 договора в адрес застройщика письмом "А" от 04.07.2023 N 03-12/461 направлено требование об уплате неустойки в соответствии с п. 5.2 договора. Размер неустойки застройщиком уплачен в полном размере.

В связи с допущенной технической ошибкой в требовании об уплате неустойки в части неверно указанного размера неустойки в адрес застройщика письмом "А" от 25.07.2024 N 03-12/630 направлено уточненное требование об уплате неустойки в соответствии с п. 5.2 договора за период с 19.10.2022 по 04.07.2023. Письмом от 25.07.2024 N 03-12/631 в адрес застройщика направлено требование об уплате неустойки в соответствии с п. 5.2 договора за период с 05.07.2023 по 24.07.2024. Неустойка, предусмотренная пунктом 5.2 договора, взыскивается за весь период невыполнения обязательств, предусмотренных договором, в установленный срок, какой-либо индексации не подлежит. Цена, от которой рассчитывается неустойка, является фиксированной и установленной договором. Таким образом, неустойка может быть выставлена за любой период, в том числе после выполнения условий договора.

Департаментом градостроительства "А" в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:04757:576, 29:22:04757:556 застройщику ООО "У" оформлено разрешение N RU-29301000-212-2021 от 06.10.2021 на строительство объекта капитального строительства "многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Октябрьском территориальном округе города Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова". Срок разрешения на строительство установлен до 18.12.2025. Для получения разрешения на строительство застройщиком представлены все необходимые документы, регламентированные градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе проектная документация, разработанная в соответствии с действующими нормами и правилами проектирования, согласно утвержденной градостроительной документации, в том числе положительное заключение экспертизы проектной документации, содержащее общие выводы о том, что проектная документация соответствует результатам проведенных инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технических регламентов и иным установленным требованиям. Строительство объекта капитального строительства предусмотрено в границах отведенных земельных участков, на которые оформлен градостроительный план земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения N RU-29301000-1933, утвержденный распоряжением "А" от 18.04.2016 N 947р.

Согласно Акту о выполнении застройщиком обязательств от 10.06.2016, обязательства по пунктам 2.1, 2.3, 3.1.2, 3.1.3 договора выполнены застройщиком в полном объеме.

"А" были представлены копии следующих документов: акт от 10.06.2016 о выполнении застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012; распоряжение "А" от 18.04.2016 N 947р; письмо "А" от 23.01.2023 N 19-31/68; распоряжение главы МО "Город Архангельск" от 26.10.2015 N 3194р; распоряжение мэра города Архангельска от 31.03.2014 N 859р; разрешение на строительство N RU-29301000-212-2021 от 06.10.2021; приказ директора департамента градостроительства "А" от 10.08.2022 N 129; приказ директора департамента градостроительства "А" от 24.08.2022 N 156; приказ директора департамента градостроительства "А" от 05.05.2023 N 122; приказ директора департамента градостроительства "А" от 03.11.2023 N 409; приказ директора департамента градостроительства "А" от 01.12.2023 N 432; письмо "А" от 25.07.2024 N 03-12/630; письмо "А" от 25.07.2024 N 03-12/631; приказ директора департамента муниципального имущества от 23.08.2012 N 030-04/127; распоряжение мэра города Архангельска от 04.07.2012 N 1252р; протокол N 2 от 28.09.2012; заявка ООО "У" на участие в аукционе.

Письмом от 16.08.2024 N 4597/24 у "А" была запрошена копия обращения от 27.12.2022 N 24, на которое "А" ссылается в письме от 23.01.2023 N 19-31/68, и документы о перенаправлении данного обращения для рассмотрения "А".

Письмом от 20.08.2024 N 043/11201/043-09 "А" представлены копия письма ООО "СА" от 27.12.2022 N 24 и обращение министра строительства и архитектуры Архангельской области от 27.12.2022 N 201-4300.

Письмом от 22.07.2024 N 4086/24 у ООО "СА" были запрошены возражения в отношении доводов прокуратуры с приложением необходимых документов и правовым обоснованием своей позиции; сведения об обстоятельствах неисполнения застройщиком обязанности, предусмотренной п. 3.1.4 договора о развитии застроенной территории N 15/2(0) от 19.10.2012; переписка с "А" по вопросу исполнения застройщиком обязанности, предусмотренной п. 3.1.4 договора о развитии застроенной территории N 15/2(0) от 19.10.2012, по вопросу срока действия указанного договора; сведения о степени готовности объектов, строящихся в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, по состоянию на 19.10.2022, по состоянию на настоящее время; иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения вопроса.

Письмом от 02.08.2024 ООО "СА" сообщило, что между ООО "СА" и мэрией города Архангельска в интересах и от имени муниципального образования "Город Архангельск" заключен договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 5918 кв. м, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и просп. Ломоносова, согласно прилагаемой схеме, в отношении которой на основании решения Архангельской городской Думы от 02.09.2011 N 310 "Об утверждении городской адресной программы развития застроенных территорий муниципального образования "Город Архангельск" на 2011-2013 годы" принято распоряжение мэра города Архангельска от 08.06.2012 N 963 "О развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе", за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц.

Согласно условиям, договор действует с даты его подписания и до момента исполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных договором (п. 4.1, 4.2 договора).

В рамках заключенного договора застройщик обязался выполнить комплекс мероприятий, направленных на снос зданий, строений, сооружений, указанных в п. 1.2 договора, а также в срок, не превышающий 3 лет с момента заключения договора, создать (либо приобрести) с последующей передачей в собственность заказчика благоустроенные жилые помещения с целью их последующего предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения.

Помимо прочего, застройщик обязался осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 (десяти) лет с момента заключения договора (п. 3.1.4 договора).

По состоянию на 2024 год застройщиком исполнены обязательства по договору в части сноса и расселения граждан из многоквартирных жилых домов, ранее расположенных по адресам: <...> и <...>, а также обязательства по проектированию планировки застраиваемой территории (п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора). Исполнение указанных обязательств подтверждается подписанными между сторонами актами.

Однако, обязательства по возведению (постройке) объектов капитального строительства на застраиваемой территории, застройщиком в сроки, указанные в п. 3.1.4 договора, не исполнены, что является следствием следующих обстоятельств.

После заключения договора 19.10.2012 Правительством Архангельской области вынесено постановление от 18.11.2014 N 460-пп "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории исторического центра города Архангельска (в Ломоносовском, Октябрьском и Соломбальском территориальных округах)", которым предусматривался ряд ограничений и дополнительных мер для застройщика, что значительно усложнило проектирование и возведение объектов капитального строительства, что, в свою очередь, не позволило застройщику построить объекты капитального строительства в срок, указанный в п. 3.1.4 договора.

В связи с вынесенным постановлением Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп приступить к постройке (возведению) объектов капитального строительства застройщик смог лишь после выполнения всех требований указанного постановления и выдачи 06.10.2021 разрешения на строительство.

На момент представления информации постройка (возведение) объекта капитального строительства находится на завершающем этапе (степень готовности объекта - более 70%), ввести объект (его часть) в эксплуатацию застройщик планирует до конца 2024/2025 года. По состоянию на 19.10.2022 степень готовности объекта капитального строительства составляла более 30%.

Застройщик не согласен с доводами Прокуратуры города Архангельска, что между застройщиком и заказчиком достигнуто антиконкурентное соглашение, направленное на предоставление застройщику преимущественных условий. Договор заключался в рамках законодательства 2012 года, которое в последующем претерпело ряд значительных и существенных изменений, в том числе в сфере защиты и охраны объектов культурного наследия (памятников истории и архитектуры), устанавливающей особое правовое регулирование деятельности застройщиков при постройке (возведении) объектов капитального строительства, а также дополнительные ограничительные меры, которые необходимо соблюдать застройщику при постройке объектов. Поскольку после заключения с застройщиком договора о развитии застроенной территории, часть застраиваемой территории приобрела статус охраняемой зоны (в связи с нахождением на территории памятника культурного наследия "Доходный дом Патрушева (жилой дом)") строительство объекта на застраиваемой территории являлось невозможным. Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 03.10.2017 N 110709 "О регистрации объектов культурного наследия регионального значения "Доходный дом Патрушева (жилой дом)" 1900 год (Архангельская область) в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" объект "Доходный дом Патрушева" и земельный участок, на котором указанный дом расположен, признаны объектом культурного наследия, подлежащим защите. Вместе с тем, только в 2020 году на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 10.10.2020 N 2697-р и приказа министерства культуры Российской Федерации от 05.11.2020 N 1366 объект "Доходный дом Патрушева (жилой дом)" утратил статус объекта культурного наследия. Также на застраиваемой территории на основании материалов археологических изысканий на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:040757:577, 29:22:04757:576, 29:22:04757:556 обнаружен объект культурного наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век", что также запрещало застройщику осуществлять строительные работы и тем самым своевременно исполнить обязанность согласно п. 3.1.4 Договора. В целях сохранения объекта археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век" застройщиком разработан план проведения спасательных археологических полевых работ, который впоследствии утвержден Инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области, что подтверждается письмом от 14.02.2019 N 409/200. С учетом утвержденного плана спасательные работы по сохранению рассматриваемого объекта культурного наследия завершены только в 2024 году, что подтверждается техническим отчетом о проведении научно-исследовательских работ по теме "Спасательные археологические работы (раскопки), направленные на обеспечение сохранности выявленного объекта археологического наследия.

Заказчиком в порядке, установленным договором, застройщик привлечен к гражданско-правовой ответственности (в виде взыскания неустойки) за нарушение сроков постройки (возведения) объектов капитального строительства, указанных в п. 3.1.4 договора.

По мнению застройщика, совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о том, что никаких конкурентных соглашений между заказчиком и застройщиком не достигалось, а действия сторон при реализации (исполнении) обязательств по договору полностью соответствуют условиям самого договора и действующему законодательству.

ООО "СА" представлены копии следующих документов: акт от 10.06.2016 о выполнении застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012; разрешение на строительство N RU-29301000-212-2021 от 06.10.2021; приказ директора департамента градостроительства "А" от 05.05.2023 N 122; приказ директора департамента градостроительства "А" от 01.12.2023 N 432; распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.10.2020 N 2697-р; приказ министерства культуры Российской Федерации от 02.11.2020 N 1366; материалы археологических изысканий в городе Архангельске на земельном участке, расположенном на пересечении пр. Ломоносова и ул. Свободы, 2017 (<...>); письмо Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 14.02.2019 N 409/200; технический отчет о проведении научно-исследовательских работ по теме: "Спасательные археологические работы - (раскопки), направленные на обеспечение сохранности выявленного археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век" в рамках проекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова", расположенного по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, 2024 (страницы 29 - 30).

По итогам рассмотрения материалов антимонопольный орган пришел к выводу, что "А" и ООО "СА" могло быть было достигнуто антиконкурентное соглашение, которое создало для общества преимущественные условия, предоставив возможность продолжить строительство на застроенной территории по истечении максимального срока исполнения обязательства, установленного при проведении торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории, фактически продлив на неопределенный срок выполнение застройщиком обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о), в связи с чем 20.09.2024 в отношении "А" и ООО "СА" было возбуждено дело N 029/01/16-847/2024 по признакам нарушения требований статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Определением от 27.09.2024 N 5419/24 о назначении дела N 029/01/16-847/2024 о нарушении антимонопольного законодательства к рассмотрению у "А" были запрошены письменные возражения, объяснения, пояснения по вменяемому нарушению антимонопольного законодательства, с приложением необходимых документов и правовым обоснованием своей позиции. Также требовалось представить пояснения в отношении следующего обстоятельства: в письме от 23.01.2023 N 19-31/68 "А" указывает "Следует отметить, что договор о РЗТ заключен до принятия постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории исторического центра города Архангельска (в Ломоносовском, Октябрьском и Соломбальском территориальных округах)", которым предусматривался ряд ограничений и дополнительных мер для застройщика, что значительно усложнило проектирование и возведение объектов капитального строительства, что в свою очередь не позволило застройщику построить объекты капитального строительства в срок, указанный в п. 3.1.4 договора о РЗТ". Каким образом "А" оценивалась возможность/невозможность исполнения застройщиком обязательства, установленного п. 3.1.4 договора о развитии застроенной территории после принятия постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп, в том числе оценивалась ли возможность застройщика преодолеть указанное обстоятельство при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота. Считал ли орган местного самоуправления, что предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора либо полностью исключало потребность в заключении договора сторонами, либо стороны заключали бы договор на совершенно других условиях. Были ли пересмотрены в большую сторону максимальные сроки осуществления строительства в рамках обязательства застройщика осуществить строительство на застроенной территории, при организации торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории после принятия постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп, по сравнению с условиями торгов, проведенных до принятия указанного постановления. Кроме того запрошена о том информация уплачена ли застройщиком неустойка в соответствии с уточненным требованием от 25.07.2024 N 03-12/630 и требованием от 25.07.2024 N 03-12/631, а также иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела.

У ООО "СА" были запрошены: письменные возражения, объяснения, пояснения по вменяемому нарушению антимонопольного законодательства, с приложением необходимых документов и правовым обоснованием своей позиции; основания пользования земельными участками с кадастровыми номерами 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:04757:576, 29:22:04757:577, 29:22:04757:556 по состоянию на 19.10.2022 (в случае, если на указанную дату земельный участок был предоставлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в аренду, представить соответствующий договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями); пояснение, проинформировал ли застройщик заказчика о сложностях, возникших при исполнении договора о развитии застроенной территории в части осуществления строительства на застроенной территории, ставил ли вопрос о невозможности исполнения пункта 3.1.4 договора исходя из существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, обращался в суд с требованием об изменении договора; способствовало ли направление "А" письма от 23.01.2023 N 19-31/68 (в т.ч. в адрес ПАО "СБ") разрешению вопроса получения финансирования строительства, на которые ООО "СА" указывало в письме от 27.12.2022 N 24; материалы в обоснование невозможности осуществления застройщиком осуществлять строительные работы в связи обнаружением объекта культурного наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век" (ранее представленные материалы не являются полными: материалы археологических изысканий в городе Архангельске на земельном участке, расположенном на пересечении пр. Ломоносова и ул. Свободы, 2017 (представлены <...>); технический отчет о проведении научно-исследовательских работ по теме: "Спасательные археологические работы - (раскопки), направленные на обеспечение сохранности выявленного археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век", 2024 (представлены страницы 29 - 30). Также были запрошены пояснения с приложением подтверждающих документов в отношении сроков осуществления действий (указать ранее не заявленные этапы, представить календарные графики и т.п.): материалы археологических изысканий в городе Архангельске на земельном участке, расположенном на пересечении пр. Ломоносова и ул. Свободы датированы 18.04.2017; письмо Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 14.02.2019 N 409/200 о согласовании плана спасательных работ, как следует из текста, направлено в ответ на письмо от 23.01.2019; технический отчет о проведении научно-исследовательских работ по теме: "Спасательные археологические работы - (раскопки), направленные на обеспечение сохранности выявленного археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век" 2024 года составлен в соответствии с договором от 28.07.2023. Предложено представить иную информацию для полного, всестороннего и объективного рассмотрения вопроса.

Письмом от 24.10.2024 N 02-14/212 "А" сообщила, что между мэрией города Архангельска и ООО "У" (далее - Застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о). Указанный договор был заключен на основании распоряжения мэра города Архангельска от 08.06.2012 N 963р "О развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска". В приложении к договору представлен перечень адресов зданий, подлежащих сносу с территории, ограниченной ул. Свободы и пр. Ломоносова: ул. Свободы, <...>.

В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является развитие застроенной территории общей площадью 5918 кв. м, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и пр. Ломоносова, за счет средств Застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.

В соответствии с п. 3.1.4 Застройщик обязался осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 лет с момента заключения договора.

Согласно главе 3 договора о развитии застроенной территории Застройщик обязан:

1. Подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с утвержденными постановлением мэра города Архангельская от 01.06.2012 N 136 "Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры" и передать заказчику в срок не превышающий 2 (двух) лет с момента принятия решения о подготовке документации о планировке застроенной территории.

2. С учетом требований жилищного законодательства в срок не превышающий 3 (трех) лет с момента заключения договора:

Создать либо приобрести, а также передать в собственность МО "Город Архангельск" благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории.

Приобретаемые или построенные по требованиям жилищного законодательства и передаваемые жилые помещения для переселения нанимателей должны иметь отделку, сантехническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для использования помещения в качестве жилого.

3. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

4. Осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 (десяти) лет с момента заключения договора.

5. Обеспечить строительство и ввод объектов в эксплуатацию в сроки, установленные договором, и с надлежащим качеством в соответствии с действующими строительными нормами.

6. В случае строительства и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, передать в муниципальную собственность данные объекты в течение 1 месяца с момента завершения строительства объекта.

Застройщиком выполнены следующие обязательства по договору о развитии застроенной территории:

1) В соответствии с п. 2.1 договора о развитии застроенной территории полностью произведена оплата права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 225500 руб.;

2) В соответствии с п. 3.1.1 договора о развитии застроенной территории разработана и утверждена документация о планировке застроенной территории (проект планировки и проект межевания территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова утверждены распоряжением Главы муниципального образования "Город Архангельск" от 30.03.2014 N 859р. Изменения в проект межевания внесены распоряжением Главы муниципального образования "Город Архангельск" от 26.10.2015 N 3194р;

3) В соответствии с пунктом 3.1.3 договора о развитии застроенной территории уплачены денежные средства - выкупная цена за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенными на застроенной территории;

4) Путем выкупа объектов недвижимого имущества расселены жилые дома, находящиеся в границах застраиваемой территории (ул. Свободы, <...>. Акт о выполнении застройщиком обязательств от 10.06.2016. Обязательства по п. 2.1, 2.3, 3.1.2, 3.1.3 по договору застройщиком выполнены в полном объеме);

5) Сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577, находящиеся в границах застроенной территории, подлежащей развитию.

В 2014 году постановлением Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории исторического центра города Архангельска.

Территории развития согласно вышеуказанного постановления отнесена к подзоне регулирования застройки ЗРЗ-3, зоне археологического наблюдения "В". Объектами охраны подзоны ЗРЗ-3 являются сохранившиеся элементы планировочной структуры и ценные участки зеленых насаждений.

На территории зоны археологического наблюдения "В" до начала любых земляных и строительных работ должны быть произведены разведочные шурфовки из расчета 1 шурф на 0,1 га территории для выявления границ возможных объектов археологического наследия (территории пятна застройки или участка, где непосредственно планируется проведение земляных работ с заглублением на 0,5 м ниже дневной поверхности).

В случае выявления исторического культурного слоя ранее XIX века или любых погребальных комплексов на всей их площади должны быть проведены полномасштабные археологические раскопки на всей территории пятна застройки, участков прокладки коммуникаций, строительства сооружений с заглублением ниже дневной поверхности.

Таким образом, потребовалось проведение разведочных шурфовок, по результатам которых обнаружены признаки объекта археологического наследия. Согласно ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае обнаружения в ходе проведения изыскательских, проектных, земляных, строительных работ, объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в том числе объекта археологического наследия, застройщик объекта капитального строительства, лицо, проводящее указанные работы, обязаны незамедлительно приостановить указанные работы и в течение трех дней со дня обнаружения такого объекта направить в региональный орган охраны объектов культурного наследия письменное заявление об обнаруженном объекте культурного наследия.

Далее проводились археологические изыскания, по результатам которых обнаружен выявленный объект культурного наследия, после чего Инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 12.05.2017 N 87-р объект археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век" включен в перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Архангельской области".

В 2017 году по договору с ООО "У" ФГБУИН "И" был разработан План проведения спасательных археологических полевых работ на выявленном объекте археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век", который является неотъемлемой частью проектно-сметной документации на строительство многоэтажного жилого дома.

В то же время письмом от 09.03.2017 N 409/302 Инспекция по охране объектов культурного наследия Архангельской области уведомила ООО "У" о нахождении на земельном участке 29:22:040757:576 объекта культурного наследия "Доходный дом Патрушева" по пр. Ломоносова, д. 167. Данный объект культурного наследия принят на государственную охрану решением исполкома Архангельского областного Совета народных депутатов от 19.10.1987 N 109.

При этом, здание по пр. Ломоносова, д. 167, в адресном плане города Архангельска на момент заключения договора о развитии застроенной территории отсутствовало. Указанное здание было снесено на основании приказа департамента муниципального имущества от 02.07.1997 N 195/01-04, исключено из реестра муниципальной собственности на основании распоряжения мэра г. Архангельска от 14.06.2007 N 653р.

В постановлении правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп ни вышеуказанный объект культурного наследия, ни его охранная зона не отражены.

Ввиду отсутствия объекта культурного наследия на местности, Инспекцией предложено исключить объект из единого реестра объектов культурного наследия с соблюдением условий, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Исключен объект культурного наследия из реестра распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.10.2020 N 2697-р "Об исключении из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации объекта культурного наследия регионального значения".

Таким образом, "А" не предвидела возможности наступления событий на момент заключения договора о развитии застроенной территории, а если бы могла это разумно предвидеть договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Распоряжением "А" от 18.04.2016 N 947 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова.

Распоряжением Главы МО "Город Архангельск" от 09.06.2016 N 1631р предоставлены разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на земельных участках, расположенных в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова.

На основании заявления ООО "У" и представленных документов департаментом градостроительства "А" в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577, 29:22:040757:556 застройщику ООО "У" оформлено разрешение на строительство N RU-29301000-212-2021 от 06.10.2021 объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на земельных участках, расположенных в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова". Срок разрешения на строительство установлен до 18.12.2025.

Для получения разрешения на строительство застройщиком представлены все необходимые документы, регламентированные Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе проектная документация, разработанная в соответствии с действующими нормами и правилами проектирования, согласно утвержденной градостроительной документации, в том числе положительное заключение экспертизы проектной документации, содержащее общие выводы о том, что проектная документация соответствует результатам проведенных инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технических регламентов и иным установленным требованиям.

Срок осуществления строительства, указанный в пункте 3.1.4 Договора не является окончанием срока действия договора. Из буквального толкования договора следует, что договор действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору.

Письмом от 23.01.2023 N 19-31 "А" разъяснила порядок исполнения и действия договора, указав, что действие договора продолжается до полного исполнения сторонами своих обязательств. Таким образом, указанным письмом в соответствии с пунктом 4.2 договора подтверждено действие договора до выполнения всех обязательств, предусмотренных договором.

В договоре указано, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока его действия, в связи с чем договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения обязательств (п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу действующего законодательства, срок действия договора и срок исполнения обязательств не являются тождественными категориями.

По общему правилу, если сторона в договоре не указала срок окончания действия договора, то договор прекращает свое действие тогда, когда все обязательства сторон будут выполнены.

В пункте 3.1.4 Договора установлен срок для осуществления строительства на застроенной территории - не более 10 лет с момента заключения. В связи с истечением указанного срока у "А" возникло право на начисление застройщику неустойки. Неустойка, начисленная застройщику за 2022 - 2024 годы, оплачена застройщиком в полном объеме.

На настоящий момент срок действия договора не истек. Застройщик продолжает строительство на застроенной территории, исполняя тем самым свое обязательство по договору о развитии застроенный территории.

Ни одна из сторон не злоупотребляет своими правами по договору, стороны исполняют договор добросовестно и разумно, в соответствии с нормами законодательства и условиями договора.

ООО "СА" письмом от 30.10.2024 сообщило, что между застройщиком и мэрией города Архангельска в интересах и от имени муниципального образования "Город Архангельск" заключен договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 0,591 га, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и пр. Ломоносова согласно прилагаемой схеме, в отношении которой на основании решения Архангельской городской Думы от 02.09.2011 N 310 "Об утверждении городской адресной Программы развития застроенных территорий муниципального образования "Город Архангельск" на 2011 - 2013 годы" принято распоряжение мэра города Архангельска от 08.06.2012 N 963 "О развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе", за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.

В рамках исполнения обязательств по договору застройщиком разработан, а заказчиком утвержден (распоряжение мэра города Архангельска от 30.03.2014 N 859р) проект планировки застроенной территории, согласно которому застройщик возводит объект капитального строительства на следующих земельных участках: 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577, 29:22:040757:556.

На основании утвержденного проекта планировки, "А" застройщику выдано разрешение на строительство N RU-29301000-212-2021 от 06.10.2021. Объектом капитального строительства является "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на земельных участках, расположенных в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова", строительство осуществляется на земельных участках 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577, 29:22:040757:556, срок действия разрешения до 18.12.2025 (с учетом приказа от 10.08.2022 N 129).

Застройщик владеет/пользуется/распоряжается вышеуказанными земельными участками на основании следующего:

- земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 - договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 4/109 (щ) от 30.08.2019, разрешенное использование - для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), срок действия аренды - до 30.09.2025;

- земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:556 - распоряжение "А" от 21.09.2021 N 3849, разрешение на использование - для размещения объектов благоустройства территории, срок действия разрешения - 49 лет;

- земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:575 - право собственности застройщика, выписка из ЕГРН от 15.09.2022, вид разрешенного использования - для размещения многоэтажного жилого дома с объектами розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

- земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:576 - право собственности застройщика, выписка из ЕГРН от 04.05.2022, вид разрешенного использования - для размещения многоэтажного жилого дома с объектами розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

- земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:577 - право собственности застройщика, выписка из ЕГРН от 04.05.2022, вид разрешенного использования - для размещения многоэтажного жилого дома с объектами розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Таким образом земельные участки с кадастровыми номерами 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577, 29:22:040757:556 используются застройщиком на основании заключенного договора и выданного заказчиком разрешения на строительство, цель использования - возведение (постройка) объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на земельных участках, расположенных в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова".

Застройщиком в адрес банковских организаций было направлено заявление об открытии кредитной линии с целью финансирования затрат на возведение (постройку) объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на земельных участках, расположенных в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова" (этапы строительства с 1 по 7 в соответствии с разрешением на строительство).

По результатам направленных застройщиком заявок банковским организациями было отказано (полностью или в части) в открытии кредитной линии (финансировании затрат на строительство объекта) со ссылкой на истечение срока для строительства объекта по договору о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012 и наличия высоких рисков одностороннего расторжения указанного договора со стороны заказчика. Одним банком была одобрена кредитная линия на финансирование части объекта капитального строительства (1 и 2 этап), в финансировании оставшейся части объекта (этапы строительства с 3 по 7_ застройщику было отказано, однако при условии подтверждения со стороны "А" отсутствия намерения в одностороннем порядке расторжения договора о развитии застроенной территории с застройщиком заявка могла быть пересмотрена. Другим банком было отказано полностью, однако при условии подтверждения со стороны "А" отсутствия намерения в одностороннем порядке расторжения договора о развитии застроенной территории с застройщиком заявка могла быть пересмотрена.

После получения от заказчика подтверждения о действии договора о развитии застроенной территории до выполнения всех обязательств застройщика, банком была пересмотрена и в дальнейшем одобрена заявка на открытие кредитной линии, в связи с чем между сторонами заключен кредитный договор N 90-159/КЛ-23.

Таким образом, направленное в адрес застройщика письмо от 23.01.2023 N 19-31/68 напрямую способствовало решению вопроса о финансировании возведения (строительства) объекта капитального строительства и каких-либо иных преимуществ заказчика или застройщика не принесло.

Правительством Архангельской области было принято постановление от 18.11.2014 N 460-пп "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории исторического центра города Архангельска (в Ломоносовском, Октябрьском и Соломбальском территориальных округах)" согласно которому территория объекта капитального строительства попала под зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, а также подзону ЗРЗ-3 и зону археологического наблюдения "В". При этом, объектами охраны подзоны ЗРЗ-3 являются сохранившиеся элементы планировочной структуры и ценные участки зеленых насаждений (письмо инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 29.05.2023 N 409/948).

На основании письма министерства культуры Архангельской области от 02.08.2016 N 407-02/2514 и постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп застройщику необходимо было провести (заключить договор на проведение) археологические изыскания археологически защищаемой застраиваемой территории.

По результатам археологических изысканий в 2017 году составлен план организации археологических работ, из которого следует, что строительные работы, проводимые застройщиком в рамках договора о развитии застроенной территории, затрагивают объект культурного наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век".

С целью сохранения объекта культурного наследия необходимо проведение спасательных археологических работ.

В дальнейшем на земельных участках застройки проведены археологические спасательные работы, по результатам которых составлена научно-техническая документация: "Материалы археологических изысканий в городе Архангельске на земельном участке, расположенном на пересечении пр. Ломоносова и ул. Свободы" от 18.04.2024 и технический отчет "Спасательные археологические работы ..." 2024 года.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства застройщику необходимо приложить к заявлению документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

Согласно разделу IV постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп, на территории зоны археологического наблюдения "В" до начала любых земляных и строительных работ должны быть произведены разведочные шурфовки для выявления границ возможных объектов археологического наследия.

В случае выявления исторического культурного слоя ранее XIX века или любых погребальных комплексов на всей их площади должны быть проведены полномасштабные археологические раскопки на всей территории пятна застройки, участков прокладки коммуникаций, строительства сооружений с заглублением ниже дневной поверхности.

Ранее (до проведения археологической разведки в 2017 году) застройщик обращался в "А" с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако в связи с изменением законодательства в сфере культурного наследия (вступление в силу постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп), застройщику было отказано со ссылкой на необходимость соблюдения законодательства в сфере сохранения объектов культурного наследия.

Кроме того, на основании решения исполнительного комитета Архангельского областного Совета народных депутатов от 19.10.1987 N 109, приказа Министерства культуры Российской Федерации от 03.10.2017 на земельных участках, на которых предполагалось строительство, располагался объект культурного наследия - "Доходный дом Патрушева (жилой дом)".

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в границах территории объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях объектов культурного наследия и не являющихся объектами культурного наследия.

Вместе с тем, только в 2020 году на основании распоряжения Правительства Российской Федерации N 2697-р от 17.10.2020 и приказа Министерства культуры Российской Федерации N 1366 от 05.11.2020 объект "Доходный дом Патрушева (жилой дом)" утратил статус объекта культурного наследия и был исключен из ЕГРН, в связи с чем застройщик был вправе получить разрешение на строительство и начать строительные работы по возведению (постройки) объекта капитального строительства.

Таким образом, строительные работы застройщиком не могли быть начаты ранее 2020 года, поскольку земельные участки, на которых возводится объект капитального строительства имели ограничения в виде наличия объектов культурного наследия (Доходный дом Патрушева и Культурный слой XVIII века), в связи с чем выполнение строительных работ являлось невозможным без снятия с регистрационного учета объектов культурного наследия и выполнения археологическо-спасательных работ. "А" была извещена о возможном пропуске сроков на возведение объекта капитального строительства, в связи с чем застройщик был предупрежден о возможности привлечения к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки за нарушение сроков строительства.

ООО "СА" считает, что у заказчика отсутствует право на одностороннее расторжение договора о развитии застроенной территории, поскольку пропуск сроков, предусмотренных п. 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, является следствием существенного изменения обстоятельств (форс-мажором), которые стороны не должны были и не могли предвидеть на момент заключения договора о развитии застроенной территории, а также из-за отсутствия вины застройщика, в связи с чем позиция заказчика, выраженная в письме от 23.01.2023 N 13-31/68 (относительно сроков действия договора и отсутствия намерений по одностороннему расторжению договора) не нарушает антимонопольное законодательство и не предоставляет застройщику преимуществ при реализации рассматриваемого договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (редакция 31.12.2012) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

При этом, существенным условием такого договора является обязательство заказчика предоставить застройщику без проведения торгов земельные участки, которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, а также позволяющие проводить строительные работы застройщиком (п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. 31.12.2012). Аналогичные положения закреплены в действующей редакции указанного кодекса - п. 10 ч. 4 ст. 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В нарушение указанного после исполнения застройщиком своих обязательств по сносу и расселению граждан из многоквартирных домов, а также обязательства по проектированию планировки застраиваемой территории (п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора), "А" предоставлены земельные участки (29:22:040757:11, 29:22:040757:556), которые хоть и предназначены для застройки, но при этом выполнение строительных работ на них не допускается, поскольку на территории указанных участков имелись объекты культурного наследия. В связи с указанным, заказчик исполнил обязательство по передаче земельных участков ненадлежащим образом.

Договор о развитии застроенной территории заключался по результатам проведения аукциона, порядок проведения которого установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ред. 31.12.2012) договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого аукциона или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, изменение условий договора о развитии застроенной территории после его заключения путем подписания соглашения сторон или по требованию одной из сторон не допускается в связи с чем у сторон не было правовых оснований для его продления (аналогичный подход следует из сложившейся судебной практики: Определение ВАС РФ от 16.09.2013 N ВАС-9632/13 по делу N А73-7044/2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2013 N Ф03-1440/2013 по делу N А73-7044/2012, Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2012 по делу N А40-67816/11-137-104).

Застройщик считает, что у "А" отсутствует право на одностороннее расторжение договора о развитии застроенной территории, поскольку нарушение сроков, установленных в п. 3.1.4 договора, является следствием существенного изменения обстоятельств (форс-мажором), которые стороны не должны и которые стороны не должны были и не могли предвидеть на момент заключения договора, в частности вследствие вынесенного Правительством Архангельской области постановления N 460-пп, устанавливающего особые охраняемые зоны (зона археологического наблюдения "В" и зона ЗРЗ-3) на застраиваемой территории, что исключало возможность застройщика начать строительные работы и уложиться в сроки, установленные договором о развитии застроенной территории. Позиция заказчика, изложенная в письме от 23.01.2023 N 19-31/68 (относительно сроков действия и отсутствии намерений об одностороннем расторжении договора) соответствует законодательству Российской Федерации (в том числе, действовавшему на момент заключения договора), а также сложившейся судебной практике, в связи с чем не нарушает антимонопольное законодательство и не предоставляет застройщику каких-либо преимуществ по исполнению рассматриваемого договора.

ООО "СА" были представлены копии следующих документов: технический отчет о проведении научно-исследовательских работ по теме: "Спасательные археологические работы - (раскопки), направленные на обеспечение сохранности выявленного археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век" в рамках проекта "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова", расположенного по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, 2024; Проектная документация. План организации археологических работ на выявленном объекте археологического наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век", расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040757:577 и 29:22:040757:576 на территории строительства многоэтажного жилого дома, 2017; Материалы археологических изысканий в городе Архангельске на земельном участке, расположенном на пересечении пр. Ломоносова и ул. Свободы, 2017; письмо Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 16.02.2023 N 409/281; письмо ПАО "СБ" от 29.12.2022, письмо АО "Банк Дом РФ" с кредитным договором N 90-159/КЛ-23; письмо Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 29.05.2023 N 409/948; письмо ООО "СА" от 29.05.2023 N 26; выписки их ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:22:040757:577, 29:22:040757:576, 29:22:040757:575; 29:22:040757:556, 29:22:040757:11, письмо департамента градостроительства "А" от 30.09.2021 N 047/12019/194-03, распоряжение "А" от 21.09.2021 N 3849р, договор N 4/109 (о) аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 30.08.2019, соглашение от 17.05.2022 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.08.2019 N 4/109 (о), письмо министерства культуры Архангельской области от 02.08.2016 N 407-02/2514; письмо "А" от 15.11.2023 N 19-31/1495, письмо "А" от 29.08.2024 N 02-15/165.

Определением от 31.10.2024 N 6230/24 рассмотрение дела N 029/01/16-847/2024 было отложено.

У "А" были запрошены сведения об обращениях застройщика в орган местного самоуправления за выдачей разрешений на строительство на застроенной территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о), и о результатах рассмотрения данных обращений с приложением подтверждающих документов (за исключением ранее представленного разрешения на строительство N RU-29301000-212-2021); пояснения, были ли после принятия постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп при организации торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории пересмотрены в большую сторону максимальные сроки осуществления строительства в рамках обязательств застройщиков осуществить строительство на застроенной территории, по сравнению с условиями торгов, проведенных до принятия указанного постановления, иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела.

У ООО "СА" были запрошены сведения об обращениях застройщика в орган местного самоуправления за выдачей разрешений на строительство на застроенной территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о), и о результатах рассмотрения данных обращений с приложением подтверждающих документов (за исключением ранее представленного разрешения на строительство N RU-29301000-212-2021); информация о наличии договоров на участие в долевом строительстве в отношении объектов, возводимых на застроенной территории; иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения вопроса.

Письмом от 20.11.2024 ООО "СА" сообщило, что между застройщиком и мэрией города Архангельска в интересах и от имени муниципального образования "Город Архангельск" заключен договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 0,591 га, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и пр. Ломоносова согласно прилагаемой схеме, в отношении которой на основании решения Архангельской городской Думы от 02.09.2011 N 310 "Об утверждении городской адресной Программы развития застроенных территорий муниципального образования "Город Архангельск" на 2011 - 2013 годы" принято распоряжение мэра города Архангельска от 08.06.2012 N 963 "О развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе", за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц.

В соответствии с актом о выполнении застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о) от 10.06.2016 застройщиком исполнены следующие обязательства:

- по подготовке проекта планировки застроенной территории, подготовке проекта межевания застроенной территории - срок исполнения 30.03.2014 (распоряжение мэра города Архангельска от 30.03.2014 N 859р;

- мероприятия по расселению жилых домов исполнено в 2015 году (согласно приложению к акту).

После выполнения обязательств по расселению и подготовке проектной документации застройщиком направлен пакет документов в адрес заказчика для получения разрешения на строительство. По результатам рассмотрения заявления "А" вынесены следующие решения:

- уведомление от 16.09.2016 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения", расположенного по адресу: <...>.

Основания для отказа:

1) В связи с тем, что земельные участки входят в подзону ЗРЗ-3 (зона регулирования застройки хозяйственной деятельности объектов культурного наследия), застройщику необходимо предоставить документы согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, законодательства Российской Федерации об объектах культурного наследия.

В целях исполнения законодательства в сфере защиты и охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры Российской Федерации) между застройщиком и ФГАОУ ВО "Северный (Арктический) федеральный университет" заключен договор N ДД-77.2017 от 06.03.2017 на выполнение изыскательно-археологических работ. Университету выдано техническое задание, срок выполнения всех мероприятий - до 180 дней с момента подписания договора (т.е. до 02.09.2017). По факту выполнения университетом мероприятий составлены материалы археологических изысканий.

2) непредставление документов по земельным участкам с кадастровыми номерами 29:22:040757:575, 29:22:040757:577, 29:22:040757:576 (указанные земельные участка предоставлены застройщику в 2016 году.

- уведомление от 25.10.2019 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения", расположенного по адресу: <...>.

Основания для отказа: на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040757:577, 29:22:040757:576 расположен объект культурного наследия "Культурный слой на территории г. Архангельска, пр. Ломоносова-I, XVIII век", остальные земельные участки (29:22:040757:577, 29:22:040757:576, 29:22:040757:575, 29:22:040757:11) входят в подзону ЗРЗ-3 (зона наблюдения "В"), в связи с чем необходимо представить историко-культурную экспертизу в порядке Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, а также провести согласование проектной документации с инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области.

По результатам проведенных застройщиком мероприятий по исполнению указанного пункта, с Инспекцией по охране объектов культурного наследия Архангельской области был согласован план мероприятий по спасению объектов культурного наследия, по результатам которых приведены археологическо-спасательные работы и составлена научно техническая документация: "Материалы археологических изысканий в городе Архангельске на земельном участке, расположенном на пересечении пр. Ломоносова и ул. Свободы" от 18.04.2024 и технический отчет "Спасательные археологические работы..." 2024 г., "План организации археологических работ..." 2017 г.

- уведомление от 27.07.2021 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения", расположенного по адресу: <...>.

Основания для отказа: Застройщиком не представлено положительное заключение экологической экспертизы в соответствии с ч. 7.9 ст. 11 ФЗ N 174 от 23.11.1995. Согласно указанной норме (в редакции 2021 года) проектная документация объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции в Арктической зоне являлась объектом государственной экологической экспертизы федерального уровня. В дальнейшем в связи с изменением законодательства предоставление указанной экспертизы в рамках получения разрешения на строительство не требовалось.

Возведение объекта капитального строительства осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в предке, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По состоянию на 30.10.2024 застройщиком заключено и зарегистрировано в ЕГРН 174 договора участия в долевом строительстве.

ООО "СА" были представлены копии следующих документов: письмо инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 09.03.2017 N 409/302, распоряжение министерства имущественных отношений Архангельской области от 15.06.2016 N 806-р, от 06.09.2016 N 1318-р; от 13.12.2016 N 1909-р, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 16.09.2016 N 6534/81-19, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 25.10.2019 N 043/81-17/12561, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 28.07.2021 N 043/9230/043-09, техническое задание, календарный план (приложения к договору N ДД-77.2017 от 06.03.2017).

Письмом от 18.11.2024 N 043/15733/043-09 Департамент градостроительства "А" сообщил, что заявлений от застройщика на пересмотр максимальных сроков осуществления строительства в рамках обязательства договора о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о) не поступало.

Департаментом градостроительства "А" были представлены копии следующих документов: заявление о выдаче разрешения на строительство от 14.10.2019, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 25.10.2019 N 043/81-17/12561, заявление о выдаче разрешения на строительство от 07.04.2021, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 21.04.2021 N 043/4808/043-09, заявление о выдаче разрешения на строительство от 16.06.2021, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 29.06.2021 N 043/7962/043-09, заявление о выдаче разрешения на строительство от 16.07.2021, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 28.07.2021 N 043/9230/043-09, заявление о выдаче разрешения на строительство от 30.08.2021, уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от 13.09.2021 N 043/11220/043-09.

Рассмотрение дела было отложено.

Определением от 26.11.2024 N 6767/24 у "А" были запрошены: пояснения, какие критерии, обстоятельства, факторы, методики, нормативные акты учитывались при установлении максимального срока осуществления строительства в рамках обязательств застройщиков осуществить строительство на застроенной территории (по стоянию на момент заключения договора о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о); как изменились общие условия на рынке (в сегменте заключения договоров о развитии застроенной территории/договоров о комплексном развитии территории) после принятия постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп, в частности: были ли при организации новых торгов увеличены максимальные сроки осуществления строительства в рамках обязательств застройщиков осуществить строительство на застроенной территории, по сравнению с условиями торгов, проведенных до принятия указанного постановления, была ли пересмотрена методика расчета срока действия договора о развитии застроенной территории, расчета максимального срока осуществления строительства в рамках обязательств застройщиков осуществить строительство на застроенной территории, включались ли в новые договоры о развитии застроенной территории положения, предусматривающие приостановление/продление срока действия договора (срока выполнения обязательств застройщиков осуществить строительство) в случае возникновения необходимости проведения полномасштабных археологических раскопок или иных мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп; пояснения, входит ли земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 с состав территории, указанной в договоре о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о); копия обращения, в ответ на которое "А" было направлено письмо от 29.08.2024 N 02-15/165; иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела.

У ООО "СА" были запрошены: копия письма Инспекции по охране объектов культурного наследия Архангельской области от 09.03.2017 N 409/302; иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения вопроса.

Письмом от 16.01.2025 N 05-17/32 "А" сообщила, что на момент заключения договора о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о) действовала редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации включающая в себя главу 5.1 "Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления", в соответствии с которой в договоре могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. При этом, законодатель не устанавливает границ в отношении предельного срока реализации решения о развитии застроенной территории. От определяется с учетом принципа свободы договора, а также с учетом норм гражданского права о сроках исполнения обязательства. Таким образом, по смыслу главы 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан не просто осуществить строительство домов, но и расселять граждан, проживающих в аварийных и подлежащих сносу жилых домах. То есть только после расселения нанимателей и собственников помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, застройщик мог бы приступить к строительству. Исходя из этого, при установлении срока договора учитывался: объем жилья, подлежащий расселению, объем нового строительства, средние сроки строительства домов. Глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации признана утратившей силу с 30.12.2000.

Условия договоров о развитии застроенной территории, заключенных "А" с застройщиками после принятия постановления правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп, существенно не поменялись. Максимальный срок осуществления строительства в связи с принятием постановления правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп остался законодательно не закреплен. Положение, предусматривающие приостановление/продление срока действия договора в случае возникновения необходимости проведения археологических и иных видов работ, в новые договоры не включались.

Земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:11 в состав территории, указанной в договоре о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о), не входит.

"А" была представлена копия письма ООО "СА" от 29.07.2024 N 44.

Рассмотрение дела было отложено.

Определением от 23.01.2025 N 303/25 у ООО "СА" были запрошены: сведения об объеме строительства, который будет осуществлен в границах застраиваемой территории; пояснения, когда у застройщика возникло право пользования земельным участком с кадастровым номером 29:22:040757:11 (с момента заключения договора аренды от 30.08.2019 N 4/109 (о) или данный земельный участок ранее также находился в пользовании ООО "У" (указать периоды и основания пользования данным земельным участком); сведения о наличии у застройщика обязательств по передаче в государственную или муниципальную собственность объектов/частей объектов, в том числе: объектов коммунальной инфраструктуры, объектов благоустройства, возводимых на рассматриваемой территории; иная информация для полного, всестороннего и объективного рассмотрения вопроса.

Письмом от 19.02.2025 ООО "СА" сообщило, что на основании утвержденного проекта планировки, "А" застройщику выдано разрешение на строительство N RU29301000-212-2021 от 06.10.2021. Объектом капитального строительства является "Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова Строительство осуществляется на земельных участках: 29:22:040757:11, 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577, 29:22:040757:556. Срок действия разрешение - до 18.12.2025 (с учетом приказа от 10.08.2022 N 129).

Объектом капитального строительства является единый жилой комплекс, разделенный на 7 секций: секция N 1: общая площадь строительства - 4926,43 кв. м (жилых помещений 80, нежилых 2), секция N 2: общая площадь строительства - 5013,07 кв. м (жилых помещений 63, нежилых 2), секция N 3: общая площадь строительства - 7737,09 кв. м (жилых помещений 75, нежилых 2), секция N 4: общая площадь строительства - 526062 кв. м (жилых помещений 60, нежилых 2), секция N 5, 6, 7: общая площадь строительства - 16645 кв. м (жилых помещений 87, нежилых 5).

На основании распоряжения Губернатора Архангельской области от 13.05.2019 N 451-р принято решение о предоставлении ООО "СА" в аренду земельного участка площадью 2037 кв. м с кадастровым номером 29:22:040757:11, по адресу: <...>, для реализации приоритетного инвестиционного проекта. На основании данного распоряжения между "А" и застройщиком заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 4/109 (о) от 30.08.2019, который зарегистрирован 25.09.2019. Таким образом использование земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11 застройщиком до заключения договора аренды являлось невозможным и фактически не осуществлялось.

У застройщика отсутствуют какие-либо обязательства по передаче в государственную или муниципальную собственность объекта капитального строительства или его части, в том числе объектов коммунальной инфраструктуры, объектов благоустройства, возводимых на строящемся объекте капитального строительства.

ООО "СА" были представлены копии следующих документов: распоряжение губернатора Архангельской области от 13.05.2019 N 451-р, выписка из ЕГРН от 15.09.2022 на земельный участок кадастровым номером 29:22:040757:11, визуализация объекта строительства.

Комиссия рассмотрела дело с учетом следующего.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции

По смыслу статьи 16 Закона о защите конкуренции в предмет доказывания по делу о нарушении антимонопольного законодательства входит установление следующих обстоятельств: обстоятельства заключения антиконкурентного соглашения между хозяйствующими субъектами и органами местного самоуправления, то есть достижения соответствующей письменной или устной договоренности.

Такая договоренность характеризуется следующими признаками: принятие на себя каждой из сторон соглашения обязанности совершать определенные действия или воздерживаться от их совершения, наличие в соглашении плана (сценария) поведения его участников, что позволяет одному участнику соглашения с высокой точностью прогнозировать поведение других. Обстоятельства наличия соответствующих антиконкурентных последствий, которые выражаются в том, что заключенное соглашение приводит к ограничению доступа на товарные рынки и устранению с них хозяйствующих субъектов.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.03.2016, факт наличия антиконкурентного соглашения не ставится в зависимость от его заключения в виде договора по правилам, установленным гражданским законодательством, включая требования к форме и содержанию сделок, и может быть доказан, в том числе с использованием совокупности иных доказательств, в частности фактического поведения субъектов.

В соответствии с Разъяснением Президиума ФАС России N 3 "Доказывание недопустимых соглашений (в том числе картелей) и согласованных действий на товарных рынках, в том числе на торгах" факт заключения антиконкурентного соглашения может быть доказан как на основании прямых доказательств, так и совокупности косвенных доказательств. Достигнутые договоренности (соглашения), согласованные действия запрещаются антимонопольным законодательством, если целью и (или) результатом соглашений и согласованных действий является недопущение (устранение, ограничение) соперничества хозяйствующих субъектов на товарных рынках (ч. 2 ст. 1, п. п. 7 и 18 ст. 4 Закона). С учетом положений п. 18 ст. 4 Закона о защите конкуренции запрещенным соглашением могут быть признаны любые договоренности между ними в отношении поведения на рынке, в том числе как оформленные письменно (например, договоры, решения объединений хозяйствующих субъектов, протоколы), так и не получившие письменного оформления, но нашедшие отражение в определенном поведении. Факт наличия соглашения не ставится в зависимость от его заключения в виде договора по правилам, установленным гражданским законодательством, включая требования к форме и содержанию сделок.

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее приводятся положения Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора о развитии застроенной территории).

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам торгов.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

На основании части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 данной статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 ГрК РФ и пунктом 9 части 3 данной статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 части 9 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 данной статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 данной статьи, если такие обязательства предусмотрены договором.

Как следует из части 5.1 статьи 45 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства антимонопольный орган проводит анализ состояния конкуренции в объеме, необходимом для принятия решения о наличии или об отсутствии нарушения антимонопольного законодательства.

На основании пункта 10.9 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденного приказом ФАС России от 28.04.2010 N 220, по делам, возбужденным по признакам нарушения статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", анализ состояния конкуренции на товарном рынке включает следующие этапы:

а) определение временного интервала исследования товарного рынка;

б) определение продуктовых границ товарного рынка. При определении таких границ может приниматься во внимание предмет соглашения, заключенного между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами, в котором усматриваются признаки нарушения антимонопольного законодательства;

в) определение географических границ товарного рынка.

Источниками исходной информации в рассматриваемой ситуации явились материалы дела о нарушении антимонопольного законодательства N 029/01/16-847/2024, в том числе информация, представленная лицами, участвующими в деле.

На основании пункта 2.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка.

В данном случае анализ проводится с целью принятия решения по делу о нарушении антимонопольного законодательства N 029/01/16-847/2024, которое возбуждено в отношении "А" и ООО "СА", которыми могло быть было достигнуто антиконкурентное соглашение. При этом значимыми обстоятельствами для рассмотрения дела являются условия аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в муниципальном образовании "Город Архангельск", по итогам которого был заключен договор о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о).

Учитывая указанные обстоятельства, временной интервал определен с 2012 года по дату исследования. Продуктовыми границами товарного рынка в данном случае следует определить строительство объектов недвижимости. В качестве географических границ рынка рассматриваются границы территории, установленные распоряжением мэра города Архангельска от 08.06.2012 N 963р "О развитии застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска".

Законодательно установленный запрет на изменение условий договора о развитии застроенной территории, заключенного по результатам торгов, во взаимосвязи с положениями Закона о защите конкуренции направлен на предотвращение предоставления преимуществ, когда с хозяйствующим субъектом договор заключается на иных, более выгодных условиях, чем публично предлагалось неопределенному кругу лиц.

19.10.2012 между мэрией города Архангельска и ООО "У" был заключен договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о).

Предметом договора является развитие застроенной территории общей площадью 0,5918 га, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и пр. Ломоносова

В соответствии с договором застройщик обязуется:

- подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с утвержденными постановлением мэра города Архангельская от 01.06.2012 N 136 "Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова в Октябрьском территориальном округе объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры" и передать заказчику в срок не превышающий 2 (двух) лет с момента принятия решения о подготовке документации о планировке застроенной территории (пункт 3.1.1 договора).

- с учетом требований жилищного законодательства в срок не превышающий 3 (трех) лет с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в собственность МО "Город Архангельск" благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории. Приобретаемые или построенные по требованиям жилищного законодательства и передаваемые жилые помещения для переселения нанимателей должны иметь отделку, сантехническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для использования помещения в качестве жилого (пункт 3.1.2 договора).

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории (пункт 3.1.3 договора).

- осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 (десяти) лет с момента заключения договора (пункт 3.1.4 договора).

Согласно пункту 5.2 договора в случае несоблюдения застройщиком обязанностей, установленных договором, заказчик вправе взыскать с него неустойку в размере 0,1% от размера оплаты права на заключение договора за каждый рабочий (банковский) день просрочки.

Установление наличия/отсутствия антиконкурентного соглашения между субъектами осуществляется на основании анализа их поведения в рамках деятельности, с учетом принципов разумности и обоснованности на основании всестороннего изучения и оценки всех обстоятельств дела, а также всей совокупности доказательств, анализа поведения в рамках деятельности.

Условия договора о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о) полностью соответствуют проекту договора о развитии застроенной территории, входящего в состав документации об аукционе на право заключить договор о развитии застроенной территории в муниципальном образовании "Город Архангельск" (приложение N 5 к приказу директора департамента муниципального имущества мэрии города Архангельска от 23.08.2012 N 030-04/127).

Дополнительные соглашения или иные документы, направленные на изменение условий договора о развитии застроенной территории от 19.10.2012 N 15/2 (о) по сравнению с условиями аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в муниципальном образовании "Город Архангельск", сторонами не подписывались.

Исходя из буквального толкования положений договора о развитии застроенной территории срок действия договора установлен до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором. Неисполнение в установленный срок какого-либо обязательства не означает прекращение срока действия договора.

Как следует из объяснений ответчиков, застройщиком выполнены в полном объеме обязательства, предусмотренные п. 2.1, 2.3, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 договора о развитии застроенной территории: полностью произведена оплата права на заключение договора о развитии застроенной территории, разработана и утверждена документация о планировке застроенной территории, уплачены денежные средства - выкупная цена за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенными на застроенной территории, путем выкупа объектов недвижимого имущества расселены жилые дома, находящиеся в границах застраиваемой территории.

Строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в срок не более 10 (десяти) лет с момента заключения договора застройщиком осуществлено не было, т.е. застройщиком не исполнена обязанность, предусмотренная пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории.

Максимальные сроки осуществления строительства в рамках обязательства застройщика осуществить строительство на застроенной территории являются существенным условием договора о развитии застроенной территории, неисполнение которого является самостоятельным поводом для одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения договора и прекращения прав на земельные участки.

ООО "СА" направило в министерство строительства и архитектуры Архангельской области письмо от 27.12.2022 N 24 следующего содержания:

"В связи с началом выполнения строительных работ на объекте "Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска в границах ул. Свободы и пр. Ломоносова", а также на основании N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты..." нами, как Застройщиком, были поданы документы в кредитную организацию ПАО "СБ" для получения финансирования строительства объекта.

Данный объект капитального строительства реализуется в рамках исполнения договора о развитии застроенной территории N 15/2 (о) от 19.10.2012 (далее - ДРЗТ).

Застройщиком выполнены условия ДРЗТ в части сноса и расселения жилых домов по ул. Свободы, <...>, а также обязательства, указанные в п. 3.1 договора. Кроме того, ДРЗТ предусмотрена обязанность осуществить строительство на застроенной территории в срок не более 10 лет с момента заключения (п. 3.1.4).

В связи с тем, что в 2017 году в рамках проведения инженерных изысканий был обнаружен объект историко-культурного наследия, начать строительство удалось только после того, как данный объект был исключен из единого реестра объектов культурного наследия (Распоряжение N 2697-р от 17.10.2020).

В настоящее время органом власти в лице "А" принято решение о продлении срока действия разрешения на строительство N RU-29301000-212-2021 на срок до 18.12.2025, а также о продлении до 30.09.2025 срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:0407757:11, на котором также осуществляется строительство, что свидетельствует о желании муниципального образования закончить проект без смены застройщика.

К сожалению, в ходе проверки документов юридическое подразделение Банка выдало заключение о наличии высокого риска расторжения ДРЗТ в связи с окончанием срока действия договора (п. 3.1.4).

На основании вышеизложенного, просим Вас оказать содействие и подтвердить отсутствие намерения расторгнуть договор о развитии застроенной территории, а также об отсутствии нарушений со стороны застройщика".

Указанное обращение было перенаправлено в "А".

В ответ на указанное обращение "А" направила в адрес ООО "У" и ПАО "СБ" письмо от 23.01.2023 N 19-31/68 следующего содержания:

"А" рассмотрело Ваше обращение в министерство строительства и архитектура Архангельской области N 24 от 27.12.2022 и сообщаем, что 19.10.2012 между мэрией города Архангельска и ООО "У" заключен договор о развитии застроенной территории N 15/2 (о) (далее - договор о РЗТ).

Предметом договора РЗТ является развитие застроенной территории общей площадью 0,5918 га, расположенной в Октябрьском территориальном округе города Архангельска, ограниченной ул. Свободы и просп. Ломоносова.

Обществом выполнены условия договора о РЗТ в части сноса и расселения жилых домов по ул. Свободы, <...>, а также обязательства, указанные в п. 3.1 договора.

Общий срок действия договора о РЗТ определен до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором (п. 4.2).

Кроме того, договором о РЗТ предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство на застроенной территории в срок не более 10 лет с момента заключения договора (п. 3.1.4).

Договор о РЗТ является документом основанием для предоставления прав на земельный участок без проведения торгов (пп. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации; п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации). Одним из существенных условий договора является срок (п. 10 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что договор о РЗТ заключен до принятия постановления Правительства Архангельской области от 18.11.2014 N 460-пп "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории исторического центра города Архангельска (в Ломоносовском, Октябрьском и Соломбальском территориальных округах)", которым предусматривался ряд ограничений и дополнительных мер для застройщика, что значительно усложнило проектирование и возведение объектов капитального строительства, что в свою очередь не позволило застройщику построить объекты капитального строительства в срок, указанный в п. 3.1.4 договора о РЗТ.

За период своей деятельности ООО "У" зарекомендовало себя добросовестным партнером, своевременно и в полном объеме исполняющим обязательства по строительству жилья и способствующим достижению в Архангельской области показателей национального проекта "Жилье и городская среда".

Учитывая вышеизложенное, "А" подтверждает действие договора о РЗТ до выполнения обязательств, предусмотренных данным договором, не будет овеществлять мероприятия по отзыву разрешения на строительство N RU-29301000-212-2021, изъятию земельных участков с кадастровыми номерами 29:22:040757:575, 29:22:040757:576, 29:22:040757:577 и взысканию неустоек за несоблюдение застройщиком обязанности по договору о РЗТ".

При этом, прекращение прав на соответствующие земельные участки при неисполнении застройщиком обязанностей, которые являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков, безусловной обязанностью органа местного самоуправления не является.

В рассматриваемой ситуации орган местного самоуправления очевидно исходил из заинтересованности застройщика завершить строительство на застраиваемой территории и фактического наличия у него такой возможности. Кроме того, у застройщика отсутствуют какие-либо обязательства по передаче в государственную или муниципальную собственность объекта капитального строительства или его части, в том числе объектов коммунальной инфраструктуры, объектов благоустройства, возводимых на строящемся объекте капитального строительства.

Вместе с тем, за ненадлежащее исполнение договора застройщик привлечен к ответственности, предусмотренной договором.

Так, письмом "А" от 04.07.2023 в адрес ООО "СА" было направлено требование об уплате неустойки за нарушение пункта 3.1.4 договора за период с 19.10.2022 по 31.12.2022 (52 дня) и с 01.01.2023 по 04.07.2023 (120 дней) в размере 106 руб. 27 коп.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5.2 договора о развитии застроенной территории в случае несоблюдения застройщиком обязанностей, установленных договором, заказчик вправе взыскать с него неустойку в размере 0,1% от размера оплаты права на заключение договора за каждый рабочий (банковский) день просрочки. Размер платы за заключение договора составляет 225500 руб. Соответственно, неустойка за несоблюдение застройщиком обязанностей, установленных договоров, за 172 дня должна была составить 38786 рублей.

"А" в письме от 06.08.2024 N 02-13/156 объяснила указанные обстоятельства допущенной технической ошибкой в требовании об уплате неустойки в части неверно указанного размера неустойки. Письмом "А" от 25.07.2024 N 03-12/630 в адрес застройщика направлено уточненное требование об уплате неустойки за период с 19.10.2022 по 04.07.2023 (осуществить доплату в размере 38679,73 руб.). Письмом от 25.07.2024 N 03-12/631 направлено требование об уплате неустойки за период с 05.07.2023 по 24.07.2024 в размере 59081 руб.

Согласно пояснениями ответчиков неустойка по указанным требованиям застройщиком оплачена.

С учетом изложенного, принимая во внимание фактические обстоятельства рассматриваемого дела, отсутствуют доказательства, что действия ответчиков имели целью недопущение (устранение, ограничение) соперничества хозяйствующих субъектов на товарных рынках, привели к ограничению доступа на товарные рынки и устранению с них хозяйствующих субъектов.

Таким образом, в результате рассмотрения дела факт нарушения "А" и ООО "СА" требований статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не нашел подтверждения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, статьями 48, 49 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", комиссия Архангельского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства,

Рассмотрение дела N 029/01/16-847/2024, возбужденного в отношении "А" и ООО "СА" по признакам нарушения требований статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", прекратить в связи с отсутствием нарушения антимонопольного законодательства в рассматриваемых комиссией действиях.

В соответствии со статьей 52 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" решение и (или) предписание антимонопольного органа могут быть обжалованы в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания. Решение и (или) предписание территориального антимонопольного органа могут быть также обжалованы в коллегиальный орган федерального антимонопольного органа.