Решение Приморское УФАС России от 09.04.2025 N 025/10/18.1-284/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

Заместитель председателя комиссии: <...>- начальник отдела контроля торгов и органов власти;

Члены комиссии:

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля торгов и органов власти;

<...> - специалист 1 разряда отдела контроля торгов и органов власти, рассмотрев жалобу ООО "Н" (далее - Заявитель),

в присутствии:

от Заявителя: <...> - генеральный директор;

от Организатора торгов посредством видеоконференцсвязи:

<...>- и.о. начальника управления;

В Приморское УФАС России поступила жалоба ООО "Н" на действия Заказчика - Управления земельных, имущественных отношений и градостроительства Администрации городского округа Спасск-Дальний при проведении аукциона в электронной форме на Право заключения договора аренды земельного участка для строительства завода (начальный размер арендной платы за земельный участок в год) (извещение N 22000014870000000167, лот N 1) (далее - Аукцион).

Как следует из доводов Заявителя, проект договора аренды земельного участка неправомерно содержит положение об изменении арендной платы в зависимости от уровня инфляции, а именно: согласно пункту 3.3 проекта договора, размер арендной платы, определенный в п. 3.1 раздела 3 настоящего Договора, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, а в последующем году с начала текущего года, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Также, по мнению Заявителя, Организатором торгов нарушен порядок определения срока аренды земельного участка.

Таким образом, по мнению Заявителя, Организатор торгов допустил нарушение требований действующего законодательства в части положений закупочной документации.

Оценив письменные доводы, изложенные Заявителем, Организатором торгов, рассмотрев материалы дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

05.03.2025 Организатором торгов на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте torgi.gov.ru размещено извещение N 22000014870000000167 о проведении Аукциона.

Аукцион осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.11, 39.12 и 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом РФ от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", на основании распоряжения Администрации городского округа Спасск-Дальний от 14 февраля 2025 года N 111-ра "О проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:32:020501:1038 для строительства завода".

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с содержанием пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2024 N Ф04-3488/2024 по делу N А03-16573/2023).

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в пункте 3.3 проекта договора положение об изменении арендной платы на размер уровня инфляции, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Довод жалобы признается обоснованным.

Относительно доводов в части нарушения определения срока аренды земельного участка Комиссия Приморского УФАС России установила следующее.

Площадь земельного участка, выставленного на торги, составляет 110 605 кв. м. Вид разрешенного использования: производственная деятельность (6.0). Согласно извещения о проведении аукциона максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка составляет 75%, максимальное количество этажей 4.

Максимальная площадь объекта капитального строительства составляет: площадь земельного участка х максимальный процент застройки х максимальное количество этажей, или 110 605 х 70% х 4 = 30 969 400 кв. м. Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект капитального строительства общей площадью не более 30 969 400 кв. м.

В соответствии с приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здания площадью от 30000 кв. м и более составляет 64 месяца (5 лет 4 месяца).

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Следовательно, общий срок составляет 128 месяцев, или 10 лет 7 месяцев.

Учитывая изложенное, Комиссия Приморского УФАС России приходит к выводу о том, что срок аренды земельного участка, установленный в извещении о проведении аукциона, не соответствует требованиям приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

Комиссия Приморского УФАС России приняла решение выдать предписание об устранении нарушений.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу ООО "Н" на действия Заказчика - Управления земельных, имущественных отношений и градостроительства Администрации городского округа Спасск-Дальний при проведении аукциона в электронной форме на Право заключения договора аренды земельного участка для строительства завода (начальный размер арендной платы за земельный участок в год) (извещение N 22000014870000000167, лот N 1) обоснованной.

2. Признать, что Организатор торгов допустил нарушение пункта 16 статьи 39.11, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать обязательное для исполнения предписание.

4. Передать материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.