Решение Забайкальское УФАС России от 30.03.2026 N 75/10/18.1-214/2026

Резолютивная часть решения объявлена 25.03.2026,

решение в полном объеме изготовлено 30.03.2026

Комиссия Забайкальского УФАС России по рассмотрению жалобы N 75/10/18.1-214/2026 о нарушении антимонопольного законодательства в составе:

Председатель комиссии Г.М. - руководитель Забайкальского УФАС России,

Члены Комиссии:

К.И., начальник отдела антимонопольного контроля и рекламы;

К.А.СА., главный специалист-эксперт отдела антимонопольного контроля и рекламы;

в присутствии:

- представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по доверенности N 24 от 25.03.2026 - Щ.

- представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края по доверенности N 24 от 25.03.2026 Г.К.;

- при участии по средством ВКС заявителя - Е.

рассмотрела жалобу N 75/10/18.1-214/2026, Е. (далее-заявитель) на действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, при организации и проведении торгов (извещение N 2000160440000000071), в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

Организатором торгов Департаментом государственного имущества и земельных отношений

Забайкальского края на официальном сайте http://torgi.gov.ru размещено извещение N 2000160440000000071 (Лот N 1, Лот N 2, Лот N 3, Лот N 4, Лот N 5) от 06.03.2026 г., о проведении электронного аукциона на право заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества, в частности, земельных участков из категории земель населенных пунктов, имеющих кадастровые номера:

Лот N 1 - 75:32:010203:197, Лот N 2 - 75:32:040941:302, Лот N 3 - 75:32:040335:251, Лот N 4 - 75:32:030501:373, Лот N 5 - 75:32:021302:227.

земельногоРешение Заявитель полагает, что в составе утвержденной документации, в образце договора аренды участка в пунктах 6.1.2, 6.2.20, 8.2, 8.3, 9.3 имеются формулировки, которые, полагаю, не соответствуют установленным федеральным законодательством требованиям, что нарушает права неопределенного заинтересованного круга лиц и участника торгов.

В образце договора аренды земельного участка в пункте 6.2.20 содержится ультимативное требование, которое обязывать Арендатора ежегодно в срок до 1 марта являться в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края для сверки расчета арендных платежей. По мнению заявителя, данный пункт прямо нарушает Конституционное право гражданина, согласно ст. 27 ч. 1 Конституции Российской Федерации и ограничивает право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Также, пункт 6.2.20 прямо влияет на расторжение Договора аренды по требованию Арендодателя, в случае невыполнения Арендатором обязанностей, установленных пунктом 6.2.

Согласно суждению заявителя, данное ограничение отражено в пункте 8.2 и недопустимо, так как ведет к злоупотреблению правом со стороны Департамента государственного имущества и земельных отношений

Забайкальского края.

Вместе с тем, в образце договора аренды земельного участка в пункте 9.4 п. п. 1 предусмотрена возможность обмена корреспонденцией (письма, уведомления, претензии, предписания) по адресу электронной почты Арендатора (при условии, что Арендатор дал согласие на получение корреспонденции по указанному им адресу электронной почты).

По мнению заявителя, в образце договора аренды земельного участка пункт 8.3 противоречит статье 39.11 п. 8 п. п. 12 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка.

Документация, которая бы обозначала принадлежность конкретного земельного участка с присвоенным кадастровым номером, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд и являющегося предметом аукциона, отсутствует в каждом Лоте аукциона.

В образце договора аренды земельного участка в пунктах 6.1.2 и 9.3 присутствуют ограничения, в виде письменного согласия Арендодателя передавать земельный участок в субаренду, а также запрет на право передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Так, согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми акт.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно доводам заявителя, изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Заявитель считает, что таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Согласно позиции Росреестра, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", действующей с 01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Исключение составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

При этом следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК, распространяется на Договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК (его статья 39.18) допускает возможность предоставления вышеуказанных Участков названным лицам как по результатам торгов, так и без их проведения (см. также кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6).

Указанная позиция находит подтверждение в судебной практике и разъяснениях уполномоченных органов (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2022 N 18-КАД22-28-К4, Письмо Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов").

Предоставление указанных участков для индивидуального жилищного строительства возможно и без проведения торгов, в связи с чем в образец договора аренды включено не соответствующее закону условие.

Также к аукционной документации каждого из Лота, не приложен ни один градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ стал обязательным приложением к извещению о проведении торгов, согласно Федерального закона от 31.07.2025 N 296-ФЗ "О внесении изменений в статью 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации".

На основании вышеизложенного и руководствуясь частью 22 статьи 39.11 Земельного кодекса, статьей 449 ГК РФ, статьей 18.1, ч. 11, ч. 12 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", прошу, в целях приведения в соответствие действующему законодательству заявитель просит:

1) приостановить заявки на торги до рассмотрения жалобы по существу;

2) осуществить внеплановую проверку;

3) выдать организатору, в результате действий которого нарушаются права и законные интересы неопределенного заинтересованного круга лиц и участников аукциона, обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений путем внесения изменений в документацию о проведении электронного аукциона.

4) выдать организатору, в результате действий которого нарушаются права и законные интересы неопределенного заинтересованного круга лиц и участников аукциона, обязательное для исполнения предписание в течение одного рабочего дня с момента получения уведомления о приостановке торгов, известить лиц, подавших заявки на участие в торгах, о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

В адрес управления поступили пояснения (вх. 2359-ЭП-26 от 25.03.2026 г.) Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент).

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент), рассмотрев уведомление о поступлении жалобы N 075/10/18.1-214/2026 и назначении рассмотрения жалобы по существу, сообщает.

Департамент согласен с доводами, указанными в жалобе.

С учетом отсутствия градостроительных планов земельных участков, Департамент на основании п. 24 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации принял решение об отказе в проведении аукциона.

Комиссия Управления, изучив представленные документы и письменные пояснения сторон, заслушав также устные пояснения представителей, отмечает следующее.

На официальном сайте размещена информация о торгах: http://www.torgi.gov.ru (далее - Официальный сайт).

Номер извещения: N 2000160440000000071, лот N 1 - 5.

Лот N 1 - Земельный участок с кадастровым номером 75:32:010203:197, площадью 1329 кв. м.

Лот N 2 - Земельный участок с кадастровым номером 75:32:040941:302, площадью 867 кв. м.

Лот N 3 - Земельный участок с кадастровым номером 75:32:040335:251, площадью 1471 кв. м.

Лот N 4 - Земельный участок с кадастровым номером 75:32:030501:373, площадью 887 кв. м.

Лот N 5 - Земельный участок с кадастровым номером 75:32:021302:227, площадью 1500 кв. м.

В извещении о проведении торгов указана следующая информация.

1.1. Сведения об организаторе аукциона: Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (местонахождение: 672000, <...>;

ИНН <...>; ОГРН <...>; телефон/факс: (3022) 32-44-19; адрес электронной почты:

pochta@kugi.e-zab.ru; официальный сайт: https://gosim.75.ru.); телефон для консультаций по вопросам проведения аукциона: (3022) 35-95-81.

1.2. Сведения об уполномоченном органе: Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (местонахождение: 672000, <...>;

ИНН <...>; ОГРН <...>; телефон/факс: (3022) 32-44-19; адрес электронной почты:

pochta@kugi.e-zab.ru; официальный сайт: https://gosim.75.ru.).

1.3. Аукцион проводится в электронной форме на электронной площадке РТС-тендер и является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

1.4. Орган, принявший решения о проведении аукциона, реквизиты решений: аукцион проводится на основании распоряжений Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 16.02.2026 NN 539/р, от 16.02.2026 N 540/р, от 16.02.2026 N 537/р, от 16.02.2026 N 538/р, от 11.12.2026 N 5628/р, от 25.11.2025 N 5365/р, от 16.02.2026 N 527/р, от 16.02.2026 N 538/р, от 16.02.2026 N 529/р.

1.5. Дата и время начала приема заявок на участие в аукционе: 11 марта 2026 года с 09-00 часов по местному времени.

1.6. Дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе: 25 марта 2026 года в 18-00 часов по местному времени.

1.7. Место приема заявок и документов на участие в аукционе: заявки и документы претендентов на участие в торгах принимаются в электронной форме посредством системы электронного документооборота на сайте электронной площадки РТС-тендер (http://www.rts-tender.ru), через оператора электронной площадки, в соответствии с регламентом электронной площадки.

1.8. Дата и время определения участников аукциона: 27 марта 2026 года в 10-00 часов по местному времени по адресу: <...>.

1.9. Дата, время и место проведения аукциона: 31 марта 2026 года в 09-00 часов по местному времени; аукцион будет проводиться в порядке, определенном статьями 39.11, 39.12, 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, на электронной площадке РТС-тендер, размещенной на сайте http://www.rts-tender.ru в сети

Интернет.

1.10. Дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности: Осмотр земельных участков осуществляется претендентами самостоятельно с момента опубликования извещения. В случае возникновения вопросов необходимо обращаться в Департамент государственного имущества и земельных отношений

Забайкальского края.

1.11. Решение об отказе в проведении аукциона: Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение 3 (трех) дней со дня принятия данного решения на сайте http://www.rts-tender.ru в сети Интернет.

1.12. Предмет аукциона, в том числе местоположение, кадастровый номер, площадь, разрешенное использование земельного участка, категория земель, обременения и ограничения в использовании земельных участков:

1.12.1. Предмет аукциона - право на заключение договора аренды земельного участка.

По результатам аукциона определяется по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка.

Все доводы жалобы заявителя сводятся к несоответствиям извещения нормам Федерального законодательства и Комиссия Управления соглашается с данными доводами жалобы, такими как указано ниже.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. В пункте 6.2.20 проекта договора, содержится требование, которое обязывать арендатора ежегодно в срок до 1 марта являться в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края для сверки расчета арендных платежей. Данный довод, комиссией Управления признается обоснованным.

Довод заявителя, о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка, не признается обоснованным комиссией Управления, в связи с тем, что в предоставленных документах, не отражен факт, что вышеуказанные земельные участки, зарезервированы для государственных или муниципальных нужд

Согласно п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Информация о размещении градостроительного плана земельных участков, отсутствует на сайте проведения торгов http://www.rts-tender.ru, о чем указывается в пояснении Департамента.

Касаемо доводов заявителя, об ограничении, в виде письменного согласия Арендодателя передавать земельный участок в субаренду, а также запрет на право передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам. Комиссия управления отмечает, что в соответствии с пунктом 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) - пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливается, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. Аналогичные выводы содержатся в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

Поскольку, в извещении к данным торгов указанно, что аренда земельных участков заключается на 20 лет, то исходя из вышеуказанного, Департамент не может ограничить заключение договора субаренды на данные участки.

Однако, комиссия учитывает тот факт, что Департамент признает наличие нарушений антимонопольного законодательства, а также отменил вышеуказанный аукцион. Ввиду отсутствия обстоятельств возможных и подлежащих устранению в целях соблюдения антимонопольного законодательства, необходимость в выдаче предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, отсутствует.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Закона.

Таким образом, в действиях организатора торгов - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края имеется нарушение пункта 22 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ, следовательно довод жалобы признается обоснованным.

Руководствуясь частями 17, 20 статьи 18.1, частью 1 статьи 23, Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Комиссия,

1. Жалобу Е. на действия организатора аукциона Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края признать обоснованной.

2. Признать действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края нарушившими пункт 22 статьи 39.1, статью 39.13 ЗК РФ.

3. Предписание об устранении допущенных нарушений Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края не выдавать

4. Передать материалы должностному лицу Забайкальского УФАС России для привлечения виновных лиц к административной ответственности.

В соответствии с пунктом 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.

В соответствие с пунктом 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.