Решение Московское УФАС России от 08.04.2025 N 077/07/00-4284/2025

Комиссия Московского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия) в составе:

"..."

при участии "..."

рассмотрев жалобу "..." (далее - Заявитель) на действия Управы района Лианозово города Москвы (далее - Организатор торгов) при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: <...>, корпуса 1,2,3 (извещение N 21000033850000000052, лот N 1, далее - Торги),

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В адрес Московского УФАС России поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при проведении Торгов.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее - Закон о закупках), за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Постановление Правительства N 75).

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Постановлением Правительства N 75 установлен порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

На официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru/new/public (далее - Официальный сайт) 20.03.2025 размещено извещение N 21000033850000000052 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - МКД), расположенным по адресу: <...>, корпуса 1,2,3.

Дата и время начала подачи заявок: 21.03.2025 10:00 (МСК).

Дата и время окончания подачи заявок:22.04.2025 11:00 (МСК).

Как следует из текста жалобы Заявитель не согласен с документацией по спорной процедуре торгов по следующим основаниям:

1. Заявитель не согласен с тарифами по содержанию и ремонту общего имущества.

При этом Заявитель указал, что указанные тарифы являются завышенными, поскольку в перечне работ и услуг, включенных в конкурсную документацию, предусмотрены завышенные расходы. Общая сумма конкурса составляет 104 823 251,26 рублей, что значительно превышает обоснованный уровень затрат.

При этом Заявитель ссылается на сравнительный анализ тарифов для обоснования завышения расходов включенных в конкурсную документацию с лотом N 1 - г. Москва, вн.тер.г. <...>.

2. Заявитель также указал на следующие нарушения Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006:

Пункт 4: Конкурсная документация должна содержать обоснованный перечень работ и услуг. Однако представлены избыточные и завышенные расходы, в частности:

Уборка помещений общего пользования (включая лестничные клетки, коридоры и подвальные помещения) - 23 456 872,92 руб.

Электроэнергия для общедомовых нужд - 31 474 984,02 руб.

Обслуживание лифтов (включая все виды технического обслуживания) - 22 781 003,00 руб.

Пункт 31. "Работы (услуги) по управлению" - 9 607 290,44 руб. включены в конкурс, но данный пункт отсутствует в официальном перечне работ. Данный вид работ включает организацию деятельности управляющей компании, ведение документации, работу с жителями и надзор за исполнением договорных обязательств. Однако сумма существенно превышает среднерыночные значения, при этом нет детального обоснования расчетов, а аналогичные услуги в других конкурсах оцениваются значительно дешевле.

Пункт 32. "Расход электроэнергии, потребленной на дежурное освещение мест общего пользования и работу лифтов" - 31 474 984,02 руб. включены в конкурс, но данный пункт отсутствует в официальном перечне работ и дублирует расходы на общедомовые нужды.

Пункт 33. "Расход воды, потребленной на общедомовые нужды" - 66 806,34 руб. включены в конкурс, но данный пункт отсутствует в официальном перечне работ.

Согласно "Перечню минимальных услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденному Постановлением Правительства РФ N 290 от 03.04.2013, все работы должны быть четко регламентированы (источник: Гарант).

Пункт 6: требуется прозрачное обоснование стоимости услуг. В конкурсной документации отсутствует детальное экономическое обоснование высоких затрат, тогда как акт технического состояния дома не подтверждает необходимость таких расходов.

Дополнительные несоответствия в акте осмотра:

В акте указано, что все коридоры требуют ремонта, но фактически их состояние не указывает на необходимость значительных ремонтных работ.

Полы помещений общего пользования отмечены как требующие замены, однако не представлено никаких оснований для этого.

Завышено количество поврежденной плитки на детской площадке и придомовой территории.

Дублирование временных периодов и сумм оказания услуг:

Пункт 3 - 10, 13, 15, 17, 18, 20, 22, 24, 25 (работы по санитарному содержанию) указан с одинаковыми суммами за разные временные периоды, что может свидетельствовать о завышении стоимости.

Пункт 23 (уборка помещений) указан в нескольких местах с одинаковыми значениями, но без разъяснения, чем они отличаются и не являются ли излишними.

Данные дублирования и повторяющиеся суммы без обоснования указывают на возможное завышение стоимости услуг с целью искусственного увеличения общей сметы.

3. Заявитель также указал на завышенный размер обеспечения заявки - 436 764,34 руб., что существенно выше стандартных сумм и препятствует участию большего количества организаций в конкурсе.

4. Кроме того, Заявитель указал на то, что завышенные требования к затратам могут ограничивать число участников, создавая условия для победы аффилированной управляющей компании, что указывает на возможные признаки картельного сговора.

Представитель Организатора торгов с доводами жалобы не согласился, представил письменные возражения и материалы запрошенные антимонопольным органом.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в жалобе, в возражениях на нее и в выступлениях присутствовавших на заседании представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, Комиссия приходит к следующим выводам.

1, 2. Относительно довода Заявителя о несогласии с тарифами по содержанию и ремонту общего имущества Комиссия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 41 Правил конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:

1) акт по форме согласно приложению N 1;

2) реквизиты банковского счета для перечисления средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;

3) порядок проведения осмотров заинтересованными лицами и претендентами объекта конкурса и график проведения таких осмотров, обеспечивающий выполнение требований, предусмотренных пунктом 51 настоящих Правил;

4) перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме согласно приложению N 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг.

Примечанием к Форме "Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса(Приложение N 2) к Правилам установлено, что указанный перечень определяется организатором конкурса самостоятельно.

При этом перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") (далее - Постановление N 290), является минимальным.

Примечанием к Форме "Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса" установлено, что указанный перечень также определяется организатором конкурса.

Согласно пункту 3 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением N 290, перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

а) конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома;

б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Согласно пункту 6 Информационной карты Цена договора управления многоквартирным домом (в год) составляет 104 823 251,26 (в год) / 159,22 руб./кв. м в месяц.

Согласно пункту 7 Информационной карты объект конкурса в соответствии с актом о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, имеет следующие характеристики:

Адрес многоквартирного дома:

1. <...>, корпуса 1, 2, 3

1.1. Кадастровый номермногоквартирных домов (при его наличии): 77:02:0000000:3999, 77:02:0003001:1420, 77:02:0003001:1580

1.2. Серия, тип постройки:

Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, дошкольной образовательной организацией на 175 мест.

1.3. Год постройки: 2024

1.4. Этажность: 26, в том числе 1 подземный

1.5. Количество квартир: 1248

1.6. Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества: 13

Площадь:

а) многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками: 54852,9 кв. м;

б) жилых помещений (общая площадь квартир): 52608,9 кв. м;

в) нежилых помещений (общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме): 2254,0 кв. м;

г) помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме): 10658,7 кв. м;

д) уборочная площадь лестниц (включая межквартирные лестничные площадки): 2312,34 кв. м;

е) уборочная площадь общих коридоров:

- 6611,36 кв. м;

- уборочная площадь других помещений общего пользования (включая технические этажи, чердаки, технические подвалы): 4937,1 кв. м;

Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома: 18937 кв. м;

Кадастровый номер земельного участка (при его наличии): 77:02:0000000:2757.

Состояние общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, являющихся объектом конкурса согласно актам в Части III настоящей конкурсной документации.

Согласно пункту 9 Информационной карты Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений и лиц, принявших помещения в многоквартирных домах, установленный организатором конкурса, для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, являющимся объектом конкурса - указан в части III настоящей конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 10 Информационной карты на конкурсе Участники предлагают установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения за выполнение перечня работ и услуг, предусмотренного пунктом 9 данного раздела, меньший, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанный в извещении о проведении конкурса, с пошаговым снижением размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 0,1 процента (далее - предложение).

В случае если после троекратного объявления предложения, являющегося наименьшим по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения (относительно указанного в извещении о проведении конкурса), ни один из участников конкурса не сделает иное предложение по снижению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, конкурсная комиссия объявляет о признании победителем конкурса участника конкурса, сделавшего последнее предложение.

Комиссией установлено, что Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющемся предметом Конкурса, утвержденный Главой управы района "..." 20.03.2025, содержит сведения о наименовании работ (услуг), периодичности оказания данных услуг, годовой плате, а также стоимости на 1 кв. м общей площади (руб. в месяц).

Таким образом, Комиссией установлено, что Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющемся предметом Конкурса определен Организатором торгов самостоятельно с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства.

При этом расчетная стоимость работ определялась на основании нормативных документов Правительства Москвы (Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 г. N 05-14-535/2, распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 г. N 05-14-535/2, Методика, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 10 февраля 2004 г. N 77-ПП и т.д.) с учетом категории МКД и на основании данных проектной документации.

При этом Комиссия отмечает, что в силу части 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Заявитель как податель жалобы в антимонопольный орган и лицо, участвующее в деле, обязан вместе с жалобой представить соответствующие его позиции доказательства, подтверждающие или опровергающие оспариваемые обстоятельства.

При этом жалоба должна содержать перечень прилагаемых к ней документов. То есть, бремя доказывания при рассмотрении жалобы в контрольном органе возлагается на лицо, подавшее жалобу в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Как следует из материалов дела, Заявителем такие документы приложены не были, обоснований и объективных доказательств наличия в действиях Заказчика помимо субъективной оценки таких действий не представлено.

Так, Комиссия отмечает, что в обоснование доводов жалобы о завышенном тарифе Заявитель ссылается на тариф для иного МКД, расположенного по адресу: г. Москва, <...>.

Вместе с тем Заявитель не приводит в обоснование заявленных доводов каких-либо нормативных неправомерности или контр-расчетов спорного тарифа, свидетельствующего о его необоснованности.

При этом Комиссия отмечает следующее.

Из представленного в материалы дела письма АО "М" от 03.04.2025 N 231-15/25 следует, что по результату осмотра лифтового оборудования установлено, что часть оборудования находится в неработоспособном состоянии, часть оборудования на лифтах отсутствует. Полное комплексное обследование провести не представляется возможным, в связи с тем, что большая часть лифтов находится в неработоспособном состоянии. С целью организации, пуска лифтов в работу необходимо организовать сдачу лифтов монтажной организацией или провести работы согласно сметного расчета.

Согласно указанному сметному расчету стоимость пусконаладочных работ составляет 26 060 646,55 рублей.

Из представленного в материалы дела комиссионного акта осмотра Комитета государственного строительного надзора г. Москвы от 20.03.2025 следует, что общее имущество МКД, являющегося предметом спорного конкурса, имеет повреждения и недостатки:

- общестроительные недоделки: локальная течь кровли, неисправность дверных и оконных заполнений в местах общего пользования, локальное повреждение окрасочного и штукатурного слоев в местах общего пользования, течь инженерных коммуникаций, частичное разрушение фасадов, затопление подвальных помещений.

- система автоматического управления пожаротушения отключена, полностью перекрыт подающий водопровод, следы протечек, локальное отсутствие пожарных рукавов.

Кроме того, Комиссия отмечает, что в состав общего имущества МКД входит земельный участок площадью 18937 кв. м, находящийся согласно акту о состоянии общего имущества от 20.03.2025 в неудовлетворительном состоянии.

При этом Комиссия отмечает, что сделать вывод о необоснованности спорного тарифа не представляется возможным, руководствуясь только сравнением приведенных Заявителем характеристик площади помещений, общего имущества, количества лифтов, а также этажности указанных МКД.

Комиссия также отмечает, что МКД, право управления которым является предметом спорных торгов, относятся к повышенной категории комфорта, в домах установлено 15 высокоскоростных лифтов, 3 индивидуальных тепловых пункта, вентилируемый фасад, улучшенная систем ДУ и ППА, система умный домофон.

Относительно довода о неправомерности включения в Перечень работ пункта 31 "Работы (услуги) по управлению" Комиссия отмечает, что включение в Перечень данного вида услуг не противоречит Правилам, поскольку Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, является минимальным, при этом согласно Правилам Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется Организатором торгов самостоятельно.

При этом Комиссия отмечает, что стоимость данной услуги установлена на основании подпункта 4, пункта 6 Раздела V Временного регламента на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, утвержденного первым заместителем Мэра Москвы в правительстве Москвы "..." 19.07.2010 г., согласно которым затраты на АУП управляющей организации составляют до 10% от общих расходов управляющей организации.

Относительно довода о дублировании временных периодов и сумм оказания услуг Комиссия отмечает, что указанный довод не нашел своего документального подтверждения в ходе рассмотрения дела комиссией

Так, Комиссией установлено, например, что Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД содержит пункт 23 "Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме", которая включает следующие подпункты:

23.1 Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних двух этажей;

23.2 Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше второго этажа;

23.3 Мытье лестничных площадок и маршей;

23.4 Мытье полы кабины лифта.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о том, что указанные услуги не является идентичными.

Доказательств обратного Заявителем в материалы дела не представлено.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о необоснованности доводов жалобы в указанной части.

Кроме того, Комиссия отмечает, что рассмотрение вопроса по оценке действий Организатора торгов, выразившихся в возможном завышении размера платы за содержание жилых помещений в МКД, в соответствии с Положением о государственной жилищной инспекции города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП, относится к компетенции Мосжилинспекции.

3. В отношении довода Заявителя о завышенном размере обеспечения заявки - 436 764,34 руб., что существенно выше стандартных сумм и препятствует участию большего количества организаций в конкурсе, Комиссия отмечает, что согласно пункту 14 Правил размер обеспечения заявки на участие в конкурсе составляет 5 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.

Таким образом, размер обеспечения правомерно рассчитан Организатором торгов следующим образом: (159,22х0,05) х (52609 кв. м + 2254 кв. м) = 436 764,34 рубля, что и указано в извещении и конкурсной документации.

При этом Комиссия отмечает, что подпункт 6 пункта 15 Информационной карты, устанавливающий требование о внесении на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, относится ко всем претендентам.

Согласно пункту 16 Информационной карты требования, указанные в пункте 15 настоящих Правил, предъявляются ко всем претендентам. Организатор конкурса при проведении конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу о необоснованности доводов жалобы в указанной части.

С учетом изложенного Комиссия не усматривает в действиях Организатора торгов нарушения порядка проведения торгов, поскольку Организатор торгов действовал в рамках полномочий, установленных Правилами.

4. Относительно доводов Заявителя о наличии признаков картельного сговора Комиссия отмечает, что жалоба Заявителя рассматривается в рамках процедуры в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

По правилам статьи 18.1 Закона о защите конкуренции обжалованию подлежат действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Учитывая, что вопрос о наличии сговора лиц подлежит рассмотрению в порядке главы 9 Закона о защите конкуренции, у Комиссии отсутствуют правовые основания для рассмотрения позиции Заявителя по существу в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем вышеизложенное не лишает права Заявителя обратиться в антимонопольным орган с заявлением о нарушении антимонопольного законодательства в порядке главы 9 Закона о защите конкуренции с приложением необходимых документов и описанием существа правонарушения.

На основании изложенного и руководствуясь частями 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу Заявителя на действия Организатора торгов при проведении Торгов необоснованной.

2. Снять ограничения, наложенные письмом Московского УФАС России от 31.03.2025 N НП/12455/25.

Настоящее решение может быть обжаловано в арбитражном суде в течение трех месяцев со дня его принятия.