Решение Ленинградское УФАС России от 03.04.2025 N 047/10/18.1-440/2025

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа от 04.02.2025 N 33/25 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии представителей по доверенности:

от организатора торгов - Администрации Колтушского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): С..,

в отсутствие представителя заявителя (далее - Заявитель) - Н.. (далее - Заявитель), извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом,

в отсутствие представителя оператора электронной торговой площадки - АО "Р", извещенного о дате и месте заседания надлежащим образом,

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Заявителя (вх. N 2855-ЭП/25 от 25.03.2025) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 7 лет и 4 месяца, площадью 22 281 кв. м, кадастровый номер 47:07:1047003:2801, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: склад, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Колтушское городское поселение, территория коммунально-складская зона Разметелево, проезд 1-й, земельный участок 5 (изв. N 22000173310000000178, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со ст. 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением от 28.03.2025 N АВ/3413/25 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

В соответствии с ч. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

13.02.2025 Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) размещено извещение N 22000173310000000178, лот N 1 (далее - извещение).

Комиссией установлено, что информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

Согласно доводам жалобы, проектом договора аренды, размещенном в составе документации о проведении аукциона (далее - проект договора) неправомерно предусмотрена возможность изменения размера ежегодной арендной платы земельного участка, являющегося предметом аукциона.

Комиссией установлено, что согласно п. 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В соответствии с п. 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с извещением: "Начальная цена аренды имущества - 3 540 138 (Три миллиона пятьсот сорок тысяч сто тридцать восемь) рублей 97 копеек. (далее - начальная цена) определена согласно кадастровой стоимости земельного участка (Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области "Л"), Решения совета депутатов Колтушского городского поселения от 29.05.2024 N 18".

Согласно пункту 3.5 проекта договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке не чаще одного раза в год и не более, чем на 7%, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Новая арендная плата устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении величины арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5-ти (пяти) дней с даты его отправки заказным письмом

Представитель Организатора торгов пояснил, что изменение условий договора в части размера арендной платы не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Комиссией установлено, что согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее - ГК РФ), выигравшим торги на аукционе, признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В соответствии с ч. 8 ст. 488 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с содержанием п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Данная позиция также поддержана Верховным судом Российской Федерации в Определении от 19.06.2023 г. N 303-ЭС22-28706 по делу N А73-20493/2021.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2024 по делу N А03-16573/2023).

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в пункте 3.5 проекта договора положение о праве арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке, не соответствует требованиям действующего законодательства. Таким образом, Организатором торгов нарушено требование подпункта п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ при размещении аукционной документации.

Руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу Н. (вх. N 2855-ЭП/25 от 25.03.2025) на действия организатора торгов - Администрации Колтушского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 7 лет и 4 месяца, площадью 22 281 кв. м, кадастровый номер 47:07:1047003:2801, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: склад, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Колтушское городское поселение, территория коммунально-складская зона Разметелево, проезд 1-й, земельный участок 5 (изв. N 22000173310000000178, лот N 1) - обоснованной;

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ;

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении выявленных нарушений;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.