Решение Приморское УФАС России от 01.04.2025 N 025/10/18.1-255/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС России) по контролю торгов (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

Заместитель председателя комиссии: <...> - начальник отдела контроля торгов и органов власти;

Члены комиссии:

<...> - специалист 1 разряда отдела контроля торгов и органов власти;

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля торгов и органов власти, рассмотрев жалобу <...> (далее - Заявитель),

в присутствии:

от Заявителя: представитель не прибыл;

от Организатора торгов: <...> - директор,

В Приморское УФАС России поступила жалоба <...> на действия Организатора торгов - МКУ "А" при проведении Аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, <...> в районе д. 1а (извещение N 21000010240000000053 лот N 1 на сайте "ГИС Торги").

По мнению Заявителя, Организатор торгов допустил нарушение требований действующего законодательства:

- договор содержит неправомерно условие о возможности передачи земельного участка в субаренду;

- срок аренды земельного участка определен с нарушением требований действующего законодательства.

Оценив письменные доводы, изложенные Заявителем и Организатором торгов, рассмотрев материалы дела, Комиссия пришла к следующим выводам.

Извещение о проведении аукциона подготовлено в соответствии с требованиями статей 39.11 и 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и размещено на официальном сайте torgi.gov.ru (ГИС Торги), номер извещения 21000010240000000053. Для проведения аукциона выбрана электронная площадка АО "С"

28.01.2025 МКУ "А" размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, <...> в районе д. 1а.

Указанный аукцион подготовлен и размещен на основании распоряжений от 19.11.2024 N 5853/28 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:080101:1006", от 03.02.2025 N 695/28 "О внесении изменения в распоряжение начальника Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 19.11.2024 N 5853/28 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:080101:1006"

В соответствии с п. 3.3.4. проекта договора аренды земельного участка арендатор имеет право "С согласия Арендодателя по договору аренды, заключенному на срок 5 (пять) или менее 5 (пяти) лет, сдавать Участок (часть Участка) в субаренду в пределах срока действия Договора. По договору аренды, заключенному на срок более 5 (пяти) лет - при условии обязательного уведомления Арендодателя". При этом в п. 3.4.18. проекта договора аренды земельного участка указано: "В силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, Арендатор не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены Арендатором лично, если иное не установлено законом".

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков не согласуется с действующим законодательством.

При этом запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, этого участка в субаренду.

Вышеуказанная позиция изложена в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов" и согласована с Федеральной антимонопольной службой (письмо от 22.07.2022 N ГМ/69864/22).

Учитывая изложенное, довод заявителя не нашел своего подтверждения.

В отношении довода в части нарушения порядка определения срока аренды земельного участка Комиссия Приморского УФАС России установила следующее.

Площадь земельного участка, выставленного на торги, составляет 1293 кв. м. Вид разрешенного использования: туристическое обслуживание. Земельный участок расположен зоне объектов отдыха и туризма (Р 3). В соответствии с решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа" для указанной территориальной зоны установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства для данного вида разрешенного использования: максимальное количество надземных этажей - 15 этажей, предельные параметры разрешенного строительства; максимальный процент застройки в границах земельного участка, включая здания, строения, сооружения, в том числе обеспечивающие функционирование объекта - 30%.

Максимальная площадь объекта капитального строительства составляет: площадь земельного участка х максимальный процент застройки х максимальное количество этажей, или 1293 х 30% х 15 = 5818,5 кв. м. Таким образом, на земельном участке возможно возвести объект капитального строительства общей площадью не более 5818, 5 кв. м.

В соответствии с приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здания площадью от 5000 кв. м до 10000 кв. м составляет 33 месяца.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Учитывая изложенное, Комиссия Приморского УФАС России приходит к выводу о том, что срок аренды земельного участка, установленный в извещении о проведении аукциона, не противоречит требованиям действующего законодательства.

Следует отметить, что на этапе подачи заявки Заявитель не подвал запросы на разъяснения.

При этом стоит учитывать, что, подавая заявку на участие в торгах, лицо в силу Гражданского кодекса Российской Федерации конклюдентно соглашается с условиями закупочной документации и в условиях конкуренции действует как хозяйствующий субъект, осознающий все риски, сопутствующие экономической деятельности.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

Признать жалобу <...> на действия Организатора торгов - МКУ "А" при проведении Аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, <...> в районе д. 1а (извещение N 21000010240000000053 лот N 1 на сайте "ГИС Торги") необоснованной.