Решение Тюменское УФАС России от 29.05.2025 N 072/10/18.1-329/2025

Резолютивная часть решения оглашена 27.05.2025 года

В полном объеме решение изготовлено 29.05.2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее - Комиссия) в составе:

рассмотрев в режиме видеоконференцсвязи посредством плагина "TrueConf" в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), дело N 072/10/18.1-329/2025 по жалобе <...> (далее также - Заявитель) на действия организатора торгов - ГКУ ТО "Ф" (далее также - Организатор торгов, ГКУ ТО "Ф") при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г Тюмень, район ул. 50 лет Октября, - извещение в ГИС торги N 21000012700000001130, лот N 1 (далее также - Торги, Аукцион),

в присутствии представителей:

1) Организатора торгов - <...> по доверенности от 24.02.2025 г. N 25;

2) третьего лица - департамента имущественных отношений Тюменской области:

- <...> (по доверенности N 28/15-4-Д от 14.05.2025),

- <...> (по доверенности N 29/15-1-Д от 14.05.2025),

в отсутствие Заявителя, уведомленного о дате времени и месте рассмотрения настоящего дела,

В Тюменское УФАС России 30.04.2025 г. (вх. N 5466-ЭП/25) поступила жалоба <...> на действия организатора торгов - ГКУ ТО "Ф" при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, район ул. 50 лет Октября, КН 72:23:0221004:5404 (далее также - Земельный участок).

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов, в части 17 которой закреплено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Тюменским УФАС России вышеупомянутая жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению по существу.

На основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, информация о поступлении указанной жалобы и ее содержании размещена на официальном сайте Тюменского УФАС России по адресу: https://tyumen.fas.gov.ru/schedulecases/12246.

В соответствии с частями 11, 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Тюменским УФАС России в адрес Организатора торгов, а также Департамента имущественных отношений (далее также - Департамент) направлено письмо (исх. N ДП/3078/25 от 07.05.2025) о приостановлении соответствующих Торгов до рассмотрения жалобы по существу и уведомлении лиц, подавших заявки на участие в Торгах о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

Так, из доводов жалобы <...> следует, что аукционной документации срок предоставления Земельного участка установлен с нарушением требований Земельного Кодекса РФ.

Организатор торгов, как и Департамент, с доводом жалобы не согласились, указав, что торги проведены в соответствии с требованиями законодательства РФ, а доводы Заявителя являются несостоятельными.

Комиссия Тюменского УФАС России, исследовав представленные сторонами документы и сведения, рассмотрев доводы жалобы Заявителя, возражения Организатора торгов, установила следующее.

В соответствии с пп. 1.1, 1.2 Положения об управлении и распоряжении земельными участками, утв. ПП ТО N 144-п от 02.07.2007 (далее также - Положение N 144), управление и распоряжение землями и земельными участками, реализацию полномочий в отношении земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области, собственности Российской Федерации, полномочия по распоряжению которыми переданы органам государственной власти Тюменской области в установленном федеральным законодательством порядке, а также порядок реализации полномочий в отношении земельных участков, полномочия в отношении которых отнесены к полномочиям органов государственной власти Тюменской области в соответствии с частями 2 - 3 статьи 1 Закона Тюменской области от 26.12.2014 N 125 "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 Закона Тюменской области "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области" (далее - земельные участки), осуществляет уполномоченный орган - департамент имущественных отношений Тюменской области.

Организатором аукциона, согласно п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ, вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

ГКУ ТО "Ф" является специализированной организацией - организатором земельных аукционов (пп. 2.2, 2.3 Положения N 144).

В рассматриваемом случае основанием для проведения Аукциона является решение Департамента от 25.11.2024 N 3943-з "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" (п. 2.2 Положение N 144), в котором определены основные условия для проведения аукциона, в том числе указан срок, на который планируется заключить договор по его результатам - 58 месяцев.

Для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно пп. "а" п. 1 ПП РФ от 10.09.2012 N 909, определен официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru (ГИС Торги).

Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ, аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Извещение о проведении аукциона, согласно п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, должно содержать, в том числе, следующие сведения:

- об организаторе аукциона (пп. 1);

- о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона (пп. 3);

- о предмете аукциона (в том числе о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (пп. 4);

- о начальной цене предмета аукциона (пп. 5);

- о "шаге аукциона" (пп. 6);

- о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе (пп. 7);

- о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка (пп. 8);

- об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев.

Материалами дела установлено, что Организатором торгов 13.02.2025 г. в ГИС Торги (извещение N 21000012700000001130), а также на сайте оператора ЭТП - АО "С" было размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, поселок Андреевский, - далее также - Извещение, согласно которому:

дата и время начала приема заявок: 14.02.2025 11:00 (МСК+2);

дата и время окончания приема заявок: 15.04.2025 18:00 (МСК+2);

дата определения участников Аукциона - 17.04.2025;

дата, место и время проведения Аукциона 21.04.2025 10:30 (МСК+2).

Характеристика земельного участка:

- адрес (местоположение) - Тюменская область, г Тюмень, район ул. 50 лет Октября;

- кадастровый номер - 72:23:0221004:5404;

- площадь - 6817 кв. м;

- разрешенное использование - заправка транспортных средств;

- категория земель - земли населенных пунктов;

- территориальная зона - зона размещения производственных объектов с санитарно-защитной зоной не более 100 метров (П-1);

- параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства - в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными постановлением Администрации города Тюмени от 28.06.2021 N 124-пк (далее -Правила):

- этажность жилого дома - не выше 5 надземных этажей;

- минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) - 3 м;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60,0;

- ограничения использования земельного участка - в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.11.2024 N КУВИ-001/2024-281374432; на земельном участке расположены трансформаторная подстанция и газовая задвижка;

- обременения земельного участка - нет;

- сведения об экологическом состоянии - нет.

Начальная цена предмета Аукциона - 1 086 343,49 руб.;

шаг аукциона (величина повышения начальной цены) - 32 590,00 руб. (3,00%);

размер задатка - 1 086 343,49 руб.

На основании протокола рассмотрения заявок от 17.04.2025 г. 15 заявителей, направивших заявки, признаны участниками Аукциона.

Согласно протоколу о результатах Аукциона от 21.04.2025 г., победителем признано ООО "Т" с предложением о цене 22 465 383,49 руб.

Как указал Организатор торгов в ходе заседания Комиссии, процедура заключения договора с победителем Торгов приостановлена до принятия решения по настоящему делу.

Из обстоятельств рассмотрения настоящего дела установлено, что для определения срока договора аренды Земельного участка Департаментом применен следующий расчет:

1) в соответствии со пунктом 2 приложения к приказу Минстроя России "О" от 15.05.2020 N 264/пр (далее - Приказ N 264/пр) определили категорию объектов капитального строительства, с учетом максимального размера застройки Земельного участка и принятого значения этажности застройки равного одному этажу (6817 м2 *60% = 4090,2 м2);

2) с целью расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определен общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в соответствии с Приказом N 264/пр (29 месяцев);

3) в соответствии п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ общий срок необходимый для выполнения инженерных изысканий увеличен в 2 раза (29*2 = 58 месяцев).

Между тем, в соответствии с подпунктом 12 пункта 3.17.2 раздела 3.17 Правил для земельных участков, имеющих основной вид разрешенного использования "Заправка транспортных средств", установлено значение максимального количество надземных этажей равное пяти.

На основании вышеприведенного расчета следует вывод, что Департамент при определении категории объекта капитального строительства применяет показатели предельных параметров разрешенного строительства отличные от тех, которые установлены Правилами.

Департамент направил 14.05.2025 (вх.N 5900-М/25) в материалы дела письменные возражения на жалобу, в которых пояснил, что срок договора аренды рассчитан от максимального процента застройки земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утв. постановлением администрации города Тюмени от 28.06.2021 N 124-пк.

Также, Департамент указывает, что дополнительный учет максимальной этажности, установленный Правилами, сопряжен с необходимостью расчета территории для парковочных мест для соответствующего объекта, объектов благоустройства и иных строительных нормативов, что возможно только на стадии подготовки проектной документации.

После заседания Комиссии, состоявшегося 15.05.2025, Департамент направил (вх.N 6167-ЭП/25, 6171-ЭП/25 от 20.05.2025) дополнительные пояснения, указав, что при определении срока договоры аренды земельного участка, был принят во внимание Свод правил "Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности", утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 05.05.2014 N 221 (далее - Свод правил САЗ.ТПБ), согласно пункту 6.9 которых, здания и сооружения, расположенные на территории АЗС (автозаправочной станции), должны быть одноэтажные, I, II или III степени огнестойкости класса С0 или С1, или IV степени огнестойкости класса С0.

При этом, согласно пункту 6.9 Свода правил САЗ.ТПБ, на территории АЗС допускается проектирование двухэтажных зданий I или II степени огнестойкости класса С0 общей площадью не более 150 кв. м, в которых отсутствуют складские помещения для хранения легковоспламеняющихся и горючих жидкостей. В данном случае срок аренды, предусмотренный пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ и Приказом Минстроя N 264/п, будет составлять всего 30 месяцев (15 месяцев x 2).

Необходимость применения Свода правил САЗ.ТПБ Департамент обосновывает п. 3.17.5 Правил, в соответствии с которым градостроительные регламенты применяются в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, в том числе санитарного законодательства Российской Федерации.

Комиссия оценив документы и пояснения предоставленные в материалы дела пришла к следующим выводам.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 19.11.2024 N КУВИ-001/2024-281374432 для Земельного участка определен вид разрешенного использования - "заправка транспортных средств".

В соответствии с данными публичной кадастровой карты Земельный участок находится в зоне размещения производственных объектов с санитарно-защитной зоной не более 100 метров П-1.

В подпункте 12 пункта 3.17.2. раздела 3.17 Правил для земельных участков, имеющих основной вид разрешенного использования "заправка транспортных средств", установлен основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в зоне размещения производственных объектов с санитарно-защитной зоной не более 100 метров:

Коду (числовому обозначению) 4.9.1.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (далее -Классификатор) соответствует вид разрешенного использования земельного участка - заправка транспортных средств. Описание вида разрешенного использования "заправка транспортных средств" в соответствии с Классификатором предполагает использование земельных участков для размещения любого из следующих объектов: автозаправочных станций; размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса.

Департамент в ходе рассмотрения дела указывает, что этажность объектов капитального строительства может быть определена только на стадии их проектирования.

В ходе рассмотрения дела в адрес департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени (далее -ДЗОиГ) направлен запрос информации по вопросу правильности установления в Правилах параметра "максимальное количество надземных этажей - 5", в том числе может ли на Земельном участке быть возведен объект капитального строительства, имеющий этажность свыше одного, но не более пяти этажей.

ДЗОиГ пояснил (вх.N 6475-ЭП/25 от 27.05.2025), что для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования "заправка транспортных средств" установлено максимальное количество этажей - 5. Также, пояснил, что градостроительные регламенты применяются в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, в том числе санитарного законодательства.

Следует отметить, что содержание пояснений ДЗОиГ по вопросу определения максимального количества этажей застройки на Земельном участке полностью дублирует пояснения Департамента и не свидетельствует о том, что на Земельном участке не могут быть возведены объекты капитального строительства, имеющие этажность свыше одного этажа, но не превышающие пяти этажей.

Таким образом, в материалы дела не предоставлены неопровержимые доказательства того, что действующие нормы законодательства РФ ограничивают размещение на Земельном участке объектов капитального строительства до 5 этажей.

В соответствии с п. 9 ст. 38.9 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Площадь земельного участка, выставленного на Торги, составляет 6 817 кв. м. Вид разрешенного использования: заправка транспортных средств (код -Классификатора - 4.9.1.1). Согласно извещению о проведении аукциона, максимальный процент застройки в границах земельного участка предельные параметры строительства установлены в соответствии с Правилами, в том числе: максимальное количество надземных этажей - 5; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60,0.

Максимальная площадь объекта капитального строительства составляет:

6 817 * 60/100*5 = 20451 кв. м.

Таким образом, значение общего срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, установленного Приказом N 264/пр, определяется для категории объектов капитального строительства "объекты площадью от 20 000 м2 до 30 000 м2", как значение равное 52 месяцам. В силу п. 9 ст. 38.9 ЗК РФ для определения срока договора аренды указанное значение (52 месяца) должно быть увеличено в 2 раза, следовательно срок аренды Земельного участка должен составлять 104 месяца.

Принимая во внимание предоставленные в материалы дела документы и сведения, а также нормы действующего законодательства срок договора аренды Земельного участка установлен с нарушением подпункта 12 пункта 3.17.2 раздела 3.17 Правил, подпункта 5 приложения к Приказу 264/пр, п. 9 ст. 38.9 ЗК РФ.

Необходимо отметить, что в рассматриваемом случае, ГКУ ТО "Ф" является специализированной организацией, осуществляющей функции по разработке и размещению в ГИС Торги извещения и документации о проводимых торгах на основании документов, представленных Департаментом.

С учетом вышеизложенного, Комиссия Тюменского УФАС России приходит к выводу о наличии оснований для:

1) удовлетворения жалобы <...>;

2) признания в действиях Департамента нарушения п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, выразившегося в определении срока аренды Земельного участка без учета размера максимального количества надземных этажей, установленного Правилами.

3) выдачи обязательного для исполнения предписания.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Тюменского УФАС России

1. Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - ГКУ ТО "Ф", департамента имущественных отношений Тюменской области при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г Тюмень, район ул. 50 лет Октября, - извещение в ГИС торги N 21000012700000001130, лот N 1, обоснованной.

2. Признать в действиях Департамента нарушение п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

3. Выдать Департаменту, ГКУ ТО "Ф" предписание об устранении выявленных нарушений.

5. Передать материалы дела N 072/10/18.1-329/2025 уполномоченному должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

В соответствии с ч. 23 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.