Решение Ставропольское УФАС России от 01.04.2025 N 026/10/18.1-642/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Председатель Комиссии - С. - заместитель руководителя Ставропольского УФАС России.

Члены Комиссии: Г. - начальник отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России;

П. - заместитель начальника отдела контроля органов власти и соблюдения антимонопольного законодательства Ставропольского УФАС России.

Рассмотрев жалобу <...> на действия организатора торгов - Управление имущественных отношений Администрации города Лермонтова по извещению N 21000011380000000032 лот N 1, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В Ставропольское УФАС России поступила жалоба <...> на действия организатора торгов - Управление имущественных отношений Администрации города Лермонтова по извещению N 21000011380000000032 лот N 1.

Заявитель указывал на нарушение порядка организации и проведения торгов, а именно на аукционную документацию.

04.02.2025 года Управлением имущественных отношений Администрации города Лермонтова было размещено извещение о проведении торгов N 21000011380000000032 лот N 1 на право заключения договоров аренды земельных участков.

Вид собственности: Неразграниченный земельный участок.

Решение собственника о проведении торгов: Постановление администрации города Лермонтова от 06 февраля 2025 г. N 103 "О проведении электронных торгов на право аренды сроком на пять лет земельного участка площадью 10980 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город Лермонтов, <...>, с видом разрешенного использования: производственная деятельность (код 6.0), склад (код 6.9)".

Наименование и характеристика имущества: торги по продаже права аренды сроком на пять лет земельного участка 5939 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город Лермонтов, <...> земельный участок 10/1, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (код 2.5), бытовое обслуживание (код 3.3).

Начальная цена годовой арендной платы: 511 000,00 руб.

Задаток 100% или 511 000,00 руб.

Комиссия Ставропольского УФАС России, изучив представленные материалы, выслушав доводы сторон, проведя расследование, установила следующее:

В соответствии с Протоколом рассмотрения заявок от 17.03.2025 г. участие в закупке было подано 19 заявок. Все заявки, в том числе <...>, были допущены к участию в аукционе.

1. По мнению заявителя проект договора аренды не соответствует законодательству и содержит условия получения участка в обход торгов, а именно передачи земельного участка в субаренду, п. 4.3.2.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ, проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субьектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота (указанный вывод находит отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Таким образом, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора право Арендатора по передаче в субаренду земельного участка, переданного по результатам проведения аукциона.

На основании изложенного Комиссия приходит к выводу, что аукционная документация не соответствует законодательству и содержит условия получения участка в обход торгов, а именно передачи в субаренду.

2. Довод жалобы о нарушении организатором торгов определения срока заключения договора.

В Извещении установлен срок аренды Земельного участка - 5 лет.

Требования к содержанию извещения о проведении торгов на право аренды земельного участка и срокам его размещения определены статьей 39.11 ЗК РФ.

В силу подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Извещение о проведении Аукциона должно содержать в себе сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 указанного пункта и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ. Таким образом, подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ устанавливает общие требования к сроку договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса при предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ), установлен срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования земельного участка предусматривает:

1) среднеэтажная жилая застройка (код 2.5) - размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок;обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома.

2) бытовое обслуживания (3.3) - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро).

Площадь земельного участка составляет 5939 кв. м. Так как указанные виды деятельности предполагают строительство на земельном участке, то срок аренды должен быть умножен на два от минимального срока необходимого для строительства площади. Согласно приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр минимальные сроки строительства на объекты площадью от 5000 м2 составляют 33 месяца, следовательно минимальный срок составит 66 месяцев, что более 5 лет (60 месяцев).

Расчет аренды был произведен без учета сроков на строительство объектов.

Таким образом срок аренды Земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства. Довод жалобы Заявителя обоснован.

3. По доводу определения срока заключения договора.

Согласно извещения указано, что "Арендодатель направляет Победителю аукциона 3 (три) экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления Протокола о результатах аукциона. Не допускается заключение договора аренды земельного участка ранее чем через 10 (десять) дней со дня размещения информации о результатах аукциона на Официальном сайте торгов. Победитель аукциона или иное лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, обязаны подписать договор аренды земельного участка в течение 30 (тридцати) дней со дня направления им такого договора".

Частями 11 - 13 статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации - по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

Таким образом, ЗК РФ определено, что договор направляется победителю торгов через 10 дней с момента подписания протокола, следовательно извещение не соответствует требованиям ЗК РФ.

4. По доводу, что организатором аукциона не представленная полная информация о возможности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечение, Комиссией установлено следующее.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ одним из этапов образования земельного участка для его предоставления в собственность либо в аренду для целей, связанных со строительством зданий, сооружений путем проведения аукциона, по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовки к проведению аукциона является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно пп. 4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Как ранее установлено Комиссией Ставропольского УФАС России спорный земельный участок по лоту N 1 с вид разрешенного использования земельного участка: 1) производственная деятельность (код 6.0) - Размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. 2) склад (6.9) - Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка среднеэтажная жилая застройка (код 2.5), бытовое обслуживания (3.3). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя размещение объектов капитального строительства.

В соответствие с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Сеть инженерно-технического обеспечения - сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей (п. 20 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Технический регламент).

Согласно п. 21 ст. 2 Технического регламента под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. Положениями ч. 1 ст. 52.1 ГрК РФ также определено, что к сетям инженернотехнического обеспечения относятся сети электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сети связи. В случаях, предусмотренных в том числе ЗК РФ, информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) может быть запрошена органом государственной власти, органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ч. 7.1 ст. 57.3 ГрК РФ, в целях, не связанных с подготовкой градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений об условиях технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения связи, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения (за исключением сетей электроснабжения).

В соответствии с размещенным Организатором торгов Извещением в отношении рассматриваемого лота N 1 содержится следующая информация о технологических условиях подключения: 1) техническая возможность подключения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения имеется (письмо ГУП СК "С"); 2) техническая возможность подключения (технологического присоединения) объекта к сетям газораспределения имеется (письмо МУП "Л"), 3) техническая возможность подключения к сетям электроснабжения (письмо ПАО "Россети Северный Кавказ").

При этом, в силу п. 4 ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ во взаимосвязи с ч. 1 ст. 52.1 ГрК РФ информация о возможности или невозможности подключения к сетям связи и/или к информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" отсутствует. Письмом Минэкономразвития России от 30.06.2015 N Д23и-3009 установлена возможность проведения торгов при наличии заключения о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, но не при отсутствии у организатора торгов данных сведений как таковых. Из содержания Извещения о проведении рассматриваемых торгов, аукционной документации спорной закупки не следует заключения о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно к сетям теплоснабжения и связи и/или к информационнотелекоммуникационной сети "Интернет".

В представленных объяснениях организатор торгов не пояснил о наличии действительной возможности/невозможности такого подключения. Соответственно Организатор торгов при размещении информации о проведении торгов 21000011380000000032 лот N 1 не предоставил полных и достоверных сведений в части технологических условий подключения сетей теплоснабжения и связи.

В Извещении о проведении торгов должны быть указаны актуальные сведения о наличии (отсутствии) возможности присоединения не только к сетям водо-, газо - и теплоснабжения, но и к иным сетям. Отсутствие в извещении о проведении аукциона информации о возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может повлиять на количество потенциальных участников аукциона, которые принимали решение о целесообразности своего участия в торгах исходя из информации в составе извещения о проведении торгов, и привести к ограничению конкуренции.

На основании совокупности вышеизложенных норм, Комиссия Ставропольского УФАС приходит к выводу об обоснованности довода Заявителя об отсутствии в полном объеме информации о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, поскольку Организатором торгов в Извещении не размещены сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям теплоснабжения и связи, что является нарушением требований пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ при размещении информации о проведении торгов.

В соответствии с ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 данного закона.

Согласно представленных сведений организатором торгов договор аренды земельного участка на момент рассмотрения жалобы заключен, соответственно основания для выдачи предписания нет.

Руководствуясь частями 18, 20, 23 статьи 18.1 и статьей 23 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Ставропольского УФАС России,

1. Жалобу К. на действия организатора торгов - Управление имущественных отношений Администрации города Лермонтова по извещению N 21000011380000000032 лот N 1 - признать обоснованной.

2. Ввиду того, что договор аренды земельного участка на момент рассмотрения жалобы заключен, предписание не выдавать.