Решение Самарское УФАС России от 31.03.2025 N 063/10/18.1-238/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области (далее - Самарское УФАС России) по рассмотрению жалобы в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в составе: ... (далее - Комиссия),

рассмотрев жалобу ... (далее - Заявитель) на действия Комитета управления муниципальным имуществом Администрации муниципального района Кошкинский (далее - Организатор торгов) при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельных участков (извещение N 22000073380000000023, лоты N 1, 2, https://torgi.gov.ru) (далее - Аукцион),

Организатор торгов, Заявитель на рассмотрении жалобы посредством видеоконференцсвязи не участвовали, надлежащим образом извещены, ходатайств не заявляли,

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

21.03.2025 г. в Самарское УФАС России поступила жалоба ... на действия Организатора торгов при проведении Аукциона.

Указанная жалоба принята к рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 18.1. Закона о защите конкуренции, о чем уведомлен Заявитель, Организатор торгов, оператор ЭТП в соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно доводам жалобы, Организатором торгов допущены нарушения при проведении Аукциона.

Организатор торгов просит признать жалобу Заявителя необоснованной, указывая на правомерность своих действий при проведении Аукциона. Организатором торгов предоставлены документы, запрошенные уведомлением Самарского УФАС России от 25.03.2025 г. N 2691/7.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы жалобы, Комиссия Самарского УФАС России установила следующее.

14.02.2025 г. Организатором торгов на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов - https://torgi.gov.ru размещено извещение N 22000073380000000023 о проведении Аукциона.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

1. Согласно доводам жалобы, проект договора неправомерно содержит положения о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.1 проекта договора, Арендатор вправе передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участка в залог, внести в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 16.05.2024 г. N 1123-О, судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок; между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 ГК Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 и др.). Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота).

Таким образом, положения пункта 5.1 проекта договора не соответствуют действующему законодательству.

Довод жалобы признается обоснованным. В действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

2. Как следует из доводов Заявителя, проект договора аренды земельного участка неправомерно содержит положение об изменении существенного условия договора аренды в части одностороннего пересмотра размера арендной платы.

Согласно пункту 2.1 проекта договора, Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы Арендодателем не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте, при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.

Пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с содержанием пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Данная позиция также поддержана Верховным судом Российской Федерации в Определении от 19.06.2023 г. N 303-ЭС22-28706 по делу N А73-20493/2021.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2024 N Ф04-3488/2024 по делу N А03-16573/2023).

Учитывая вышеизложенное, содержащееся в пункте 2.1 проекта договора положение об изменении существенного условия договора аренды в части одностороннего пересмотра размера арендной платы не соответствует требованиям действующего законодательства.

Довод жалобы признается обоснованным. В действиях Организатора торгов установлено нарушение пункта 16 статьи 39.11, пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ.

3. В соответствии с доводами Заявителя, Организатор торгов ограничивает использование земельных участков, устанавливая запрет на размещение зданий и сооружений; в извещении не указаны параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Из извещения о проведении аукциона следует, что Организатором торгов проводится Аукцион на право на заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерам 63:24:0101001:231 (разрешенное использование - сельскохозяйственное использование), 63:24: 0101001:232 (разрешенное использование - животноводство).

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор), который содержит, в том числе такие виды разрешенного использования как "сельскохозяйственное использование" (код 1.0), "животноводство" (код 1.7), которые допускают размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, являющихся предметом Аукциона, предусмотрено строительство здания, сооружения.

Проанализировав положения извещения о проведении Аукциона, Комиссия Самарского УФАС России установила, что в нарушение пункта 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Таким образом, довод Заявителя признается обоснованными.

5. Согласно доводам жалобы, Организатором торгов определен срок договора аренды земельного участка с нарушением норм приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 г. N 264/пр (далее - Приказ N 264/пр).

Согласно извещению о проведении Аукциона, срок аренды в отношении рассматриваемых земельных участков установлен 5 лет.

Заявитель на заседание Комиссии не явился и не представил доказательств неправомерности действий Организатора торгов, также не представил доказательств ограничения его прав и законных интересов, а также ограничения круга потенциальных участников в связи с установлением Организатором торгов указанного срока договора аренды земельных участков.

Соответственно, Комиссия принимает решение о признании данного довода Заявителя необоснованным.

Таким образом, доводы Заявителя признаются частично обоснованными.

На основании вышеизложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Самарского УФАС России,

1. Признать жалобу ... частично обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение пункта 16 статьи 39.11, пункта 20 статьи 39.12, пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 7 статьи 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации,

3. Выдать Организатору торгов в соответствии с пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции предписание об устранении нарушений порядка проведения торгов.

4. Передать материалы дела должностному лицу Самарского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.