Решение Красноярское УФАС России от 28.03.2025 N 024/10/18.1-591/2025

Комиссия Красноярского УФАС России по рассмотрению жалоб на нарушения при организации и проведении торгов, а также порядка заключения договоров в составе: ОБЕЗЛИЧЕНО (далее - Комиссия), рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) жалобу ООО "М" на действия организатора торгов - Администрации поселка Емельяново Емельяновского района Красноярского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды в отношении муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования поселок Емельяново (извещение N 22000144060000000039, лот N 1) (далее - торги),

В адрес Красноярского УФАС России 10.03.2025 поступила жалоба ООО "М" на действия организатора торгов, выразившиеся в проведении торгов с нарушением законодательства Российской Федерации.

Красноярским УФАС России в соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ в адрес заявителя и организатора торгов, направлено уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении процедуры заключения договора до рассмотрения жалобы по существу.

Рассмотрение жалобы переносилось с 15:30 19.03.2025 до 15:50 28.03.2025 и прошло при участии представителя заявителя, надлежащим образом подтвердившего свою личность и полномочия, а также в отсутствие представителя организатора торгов, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения жалобы, в сроки, установленные частью 14 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно доводу жалобы организатором торгов неправомерно объявил торги поскольку на земельном участке, который является предметом торгов, находится недвижимое имущество третьих лиц, сведения о праве собственности на которые не зарегистрированы в ЕГРН. Также заявитель указывает, что извещение о проведении торгов и документация содержат условия, которые противоречат действующему законодательству.

Организатор торгов представил возражения на довод жалобы, согласно которым торги были проведены в полном соответствии с требованиями законодательства.

Комиссия, рассмотрев представленные документы и сведения, а также документы, размещенные на официальном сайте в сети "Интернет", установила следующее.

Обжалуемые торги проводились в соответствии с требованиями Приказа ФАС России от 21.03.2023 г, N 147/23 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ N 147/23).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу осуществляется по результатам проведения конкурсов и аукционов.

Во исполнение статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ Приказом N 147/23 утверждены:

- Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Порядок);

- Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Из подпункта 2 пункта 88 Порядка следует, что извещение о проведении аукциона должно содержать следующие сведения о месте расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества (в том числе цветные фотографии в количестве не менее 3 штук), права на которое передаются по договору, включая площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество.

Представитель заявителя указывал, что в составе извещения организатором торгов неправомерно не указаны описание и технические характеристики имущества, являющегося предметом торгов.

Из анализа извещения следует, что организатором торгов указаны следующее описание и технические характеристики:

1. "Нежилое, отдельно стоящее здание, площадью 202,7 кв. м, с кадастровым номером 24:11:0210204:3398, Год завершения строительства- 1999; материал стен- кирпич с деревянными пристройками, состояние удовлетворительное; внутренняя отделка требует текущего (косметического) ремонта; парковка организована. В настоящее время, в объективной реальности здание используется для оказания ритуальных услуг в целях гражданского захоронения. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0210204:1424".

2. "Земельный участок, кадастровый номер 24:11:0210204:1424, площадь 3594+/-525, кадастровая стоимость 21312,42 руб.; в пределах земельного участка расположено нежилое, отдельно стоящее здание с кадастровым номером 24:11:0210204:3398. Категория земель -земли особо охраняемых территорий и объектов. Вид разрешенного использования- для гражданского захоронения. Кроме нежилого здания с кадастровым номером 24:11:0210204:3398, на земельном участке распложены иные объекты недвижимости".

При этом из доводов жалобы, пояснений представителя заявителя не следует вывод о том, что обстоятельство отсутствия каких-либо иных, кроме вышеуказанных, характеристик (или описания) не позволяет прийти к выводу о возможном использовании имущества, являющегося предметом торгов, или оценить целесообразность участия в таких торгах.

Так, Комиссия не может прийти к выводу о том, что указанные в извещении характеристики и описание не являются достаточными для целей участия в торгах.

Пункт 89 Порядка устанавливает, что извещение о проведении аукциона должно содержать проект договора в электронной форме.

Из совокупного анализа извещения и документации следует, что вопреки доводом заявителя, иные объекты недвижимости, кроме нежилого здания с кадастровым номером 24:11:0210204:3398 и земельного участка с кадастровым номером 24:11:0210204:3398, предмет заключаемого договора аренды не образуют.

Вместе с тем, в силу части 2 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ указанный в части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в том числе в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Учитывая вышеизложенное, статья 17.1 Закона N 135-ФЗ и Приказ N 147/23 не регулируют порядок проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 - 39.13 ЗК РФ.

Указанная позиция также отражена в Письме ФАС России от 12.09.2024 N 04/82177-ПР/24 "О рассмотрении обращения".

При этом хоть гражданское законодательство и исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена (пункт 1 статьи 652 ГК РФ; подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), непосредственно земельный участок не может быть предметом торгов в рамках Приказа N 147/23.

При этом из пункта 2 статьи 652 ГК РФ следует, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Однако, как указано в извещении о проведении торгов на земельном участке также расположены иные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1.4 проекта договора, включенному в вышеуказанное извещение, на момент заключения договора имущество не отчуждено, не передано во временное владение и пользование (в аренду), в доверительное управление, не заложено, в споре не состоит, правами третьих лиц не обременено, под арестом не состоит.

При этом, в отношении указанных строений отсутствует принятое решение администрации о сносе их как самовольных построек (доказательства обратного отсутствуют).

Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0210204:1424, площадью 3594+/-525 имеется строения, принадлежащие третьим лицам. Как следует из пояснений организатора торгов право собственности на указанное имущество не зарегистрировано. В реестре муниципальной собственности не числится.

Кроме того, из пояснений организатора торгов следует, что указанное имущество не является недвижимостью, что противоречит положениям извещения.

Указанные обстоятельства не только вводят потенциальных участников закупки в заблуждения, но и приводят к нарушению требований Порядка.

Кроме того, статьей 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Также, из положений статьи 39.20 ЗК следует, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Также пунктом 93 Порядка установлено, что документация об аукционе может содержать в том числе требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.

Вместе с тем, в разделе 6 документации указывается, что "Поскольку передаваемое в аренду недвижимое имущество непосредственно примыкает к земельному участку с кадастровым номером 24:11:0210204:1425, из категории земель "земли особо охраняемых территорий и объектов", с видом разрешенного использования "для гражданского захоронения", находящимся в собственности муниципального образования поселок Емельяново (далее в этом пункте "кладбище"), который в настоящее время используется в целях гражданского захоронения, Арендатор также обязан собственными силами и средствами осуществлять охрану территории кладбища, осуществлять уборку территории от твердых коммунальных и иных отходов производства и потребления, опавшей листвы, сухой растительности, веток деревьев и кустарников; собственными силами и средствами осуществлять скос травы в летний период, содержание и ремонт существующего ограждения территории кладбища, осуществлять устройство новых, содержание и ремонт существующих автомобильных проездов на территории кладбища".

Таким образом, организатором торгов предусмотрены требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении муниципального имущества, которое не входит в предмет торгов, что противоречит требованиям Порядка.

С учетом изложенного, Комиссия приходит к выводу о том, что довод жалобы является обоснованным.

Относительно указания представителя заявителя на то, что в документации об аукционе установлено, что дата и время проведения аукциона - "21" марта 2025 г. в 10 час. 00 мин., (время Московское), в то время как в ЭТП "РТС-тендер" торги проводились в 10 час. 00 мин. (время местное), Комиссия отмечает, что согласно сведениям с ГИС "Торги" заявитель принял участие в аукционе, следовательно указанные обстоятельства прав заявителя не нарушает.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона N 135-ФЗ Комиссия

1. Признать жалобу ООО "М" на действия организатора торгов - Администрации поселка Емельяново Емельяновского района Красноярского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды в отношении муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования поселок Емельяново (извещение N 22000144060000000039, лот N 1) обоснованной.

2. Признать организатора торгов нарушившим требования части 2 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ; Приказа ФАС России от 21.03.2023 г, N 147/23.

3. Выдать организатору торгов об аннулировании торгов.