Решение Крымского УФАС России от 08.10.2026 N 082/10/18.1-2110/2026

Резолютивная часть объявлена 05.10.2026

Решение в полном объеме изготовлено 08.10.2026

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее - Комиссия, Управление) в составе:

Председатель Комиссии:

члены Комиссии:

рассмотрев жалобу (далее - Заявитель) (вх. от 15.09.2026) на действия (бездействие) организатора торгов - администрации города Щелкино Ленинского района Республики Крым (далее - Организатор торгов) при проведении открытого электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 90:07:010103:1689, площадью 10386 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, Ленинский район, город Щелкино, земельный участок 30Г, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (далее - ВРИ): обеспечение занятий спортом в помещениях (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ N 22000179480000000023, лот N 3) (далее - Аукцион, Извещение), в присутствии: Заявителя -, представителя Организатора торгов по доверенности- в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции);

15.09.2026 в адрес Управления поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при организации и проведении Аукциона.

Согласно жалобе и дополнениям к жалобе Заявитель указывает следующие доводы:

1. Спортивный ВРИ земельного участка был добавлен в градостроительный регламент зоны ОД-01 решением Щелкинского городского совета N 2 от 07.05.2026 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Щелкино Ленинского района Республики Крым" - менее чем за два месяца до постановки участка на кадастровый учет;

2. Проект договора аренды (обязательное приложение к извещению) устанавливает ВРИ "предпринимательство", тогда как в Извещении и материалах торгов указано "обеспечение занятий спортом в помещениях";

3. Согласно пункту 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2026) (далее - ЗК РФ) и пункту 2 Постановления N 467 Администрации города Щелкино Ленинского района Республики Крым от 04.09.2026 "О проведении аукциона по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в электронной форме" (далее - Постановление N 467), Извещение о Аукционе размещается не менее чем за 30 дней до его проведения. Фактически между приемом заявок и аукционом прошло 22 дня, что меньше установленного срока;

4. Пункт 5.7 проекта договора аренды наделяет арендатора преимущественным правом на заключение договора на новый срок;

5. В Извещении не приведены в полном объеме максимально и минимально допустимые параметры разрешенного строительства применительно к ВРИ лота N 3;

6. В Извещении не указан размер платы за технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения.

7. Противоречие в части оплаты оператору электронной площадки - не позволяет оценить фактические затраты на участие в торгах.

В ходе заседания Комиссии Заявитель в устной форме заявил об отказе от вышеуказанных доводов, мотивировав отсутствием каких-либо возражений, оставив для дальнейшего рассмотрения следующие доводы:

1. Начальная цена лота N 3, определенная на основании отчета N 1Щ/26 "Об оценке права пользования объектом аренды - земельный участок с кадастровым номером <...>, ВРИ - обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенный по адресу: Республика Крым, Муниципальный район Ленинский, городское поселение Щелкино, город Щелкино, земельный участок 30Г" (далее - Отчет), является недостоверной, некорректно сформированной, поскольку оценщиком не были учтены обременения;

2. Неправомерное (выборочное) раскрытие ограничений на земельный участок на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выразившееся в неуказании статьи 65 ВК РФ, поскольку земельный участок полностью расположен в водоохранной зоне, что является ограничением использования земельного участка и подлежит обязательному указанию в Извещении наравне с иными обременениями.

Комиссия, исследовав представленные документы, установила следующее.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно представленным возражениям Организатора торгов (вх. от 21.09.2026) поясняет следующее:

"Начальный размер годовой арендной платы по лоту N 3 определен в размере 1 014 600 руб. на основании отчета об оценке N 1Щ/26 от 03.08.2026, составленного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Довод заявителя о "завышении" начальной цены основан на некорректном сопоставлении размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.

Кадастровая стоимость (775 272,20 руб.) и рыночная арендная ставка - это разные стоимостные характеристики, определяемые по разным методикам и для разных целей.

Земельное законодательство не требует, чтобы начальный размер арендной платы был привязан к кадастровой стоимости. Согласно статье 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона определяется на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Удельная ставка по лоту N 3 (977,46 руб./кв. м) ниже ставок по лотам N 1 и N 2 (1 685,27 руб./кв. м), что свидетельствует о том, что при оценке учитывалась специфика целевого спортивного использования участка, а не применялась механическая коммерческая ставка. Различие в удельных ставках опровергает утверждение заявителя о применении единой коммерческой методики без учета целевого назначения.

Различие в датах составления отчетов об оценке (03.08.2026 для лота N 3 и 01.09.2026 для лота N 1 и N 2) объясняется последовательностью поступления участков в процедуру оценки и не свидетельствует о применении иной методики. Все отчеты составлены одним оценщиком в соответствии с едиными федеральными стандартами оценки".

В силу части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, Комиссия полагает, что довод Заявителя сведен к его несогласию с полнотой и достоверностью Отчета и действиями оценщика, что подлежит оспариванию в судебном порядке либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Поскольку у антимонопольного органа отсутствуют полномочия разрешать данные споры, Комиссия оставила довод жалобы Заявителя без рассмотрения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении Аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о виде или видах разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, принадлежности земельного участка к определенной территориальной зоне, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Исходя из представленных возражений Организатором торгов (вх. от 21.09.2026):

"Формулировка "Ограничения прав и обременение объекта недвижимости - не зарегистрировано" относится к сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных в установленном порядке обременениях (сервитутах, ипотеке, арестах и т.д.). Водоохранная зона (статья 65 Водного кодекса РФ) является зоной с особыми условиями использования территории, ограничения в которой действуют в силу закона, а не в силу регистрации в ЕГРН.

Информация о нахождении участков по лотам N 2 и N 3 в водоохранной зоне прямо указана в извещении: "земельный участок полностью расположен в водоохранной зоне" со ссылкой на статью 65 Водного кодекса РФ. Таким образом, сведения об ограничениях, связанных с водоохранной зоной доведены до потенциальных участников в полном объеме.

Различие в формулировках по лоту N 1 и лотам N 2, 3 объясняется тем, что по лоту N 1 в ЕГРН зарегистрированы дополнительные ограничения (статья 56 Земельного кодекса РФ, публичный сервитут), которые отсутствуют по лотам N 2 и N 3".

Согласно Извещению, опубликованному 07.09.2026, в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ земельный участок полностью расположен в водоохранной зоне, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.09.2026 N КУВИ-001/2026-129171303.

Также в Извещении в ГИС "ТОРГИ" и на электронной площадке Акционерного общества "С" размещен градостроительный план земельного участка, содержащий сведения о разрешенном использовании, предельных параметрах разрешенного строительства и иных градостроительных характеристиках, ограничениях, в частности о регламентах использования территории при расположении земельного участка в водоохранной зоне в соответствии со статьей 65 ВК РФ, необходимых для оценки возможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Указанные сведения в совокупности обеспечивают потенциальным участникам Аукциона полное и достоверное информирование о правовом режиме земельного участка, существующих ограничениях и градостроительных возможностях его использования, что соответствует требованиям подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

При этом Заявитель за разъяснениями по вопросу ограничений не обращался.

Письменных или устных пояснений о том, какие конкретно сведения в части обременений, ограничений должны были быть указаны в Извещении, кроме опубликованных Организатором торгов в Извещении по лоту N 3, Заявитель не озвучивал.

На основании вышеизложенного Комиссия считает довод жалобы Заявителя необоснованным.

С учетом вышеизложенного, Комиссия, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу на действия (бездействие) организатора торгов - администрации города Щелкино Ленинского района Республики Крым при проведении открытого электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 90:07:010103:1689, площадью 10386 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, Ленинский район, город Щелкино, земельный участок 30Г, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обеспечение занятий спортом в помещениях (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ N 22000179480000000023, лот N 3) необоснованной.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Крым в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.