Решение Марийское УФАС России от 28.03.2025 N 012/10/18.1-198/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл по контролю в сфере проведения торгов N 1 (далее - Комиссия) в составе:

Председатель комиссии:

<...> - заместитель руководителя - начальник отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

члены Комиссии:

<...> - ведущий специалист - эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

<...> - ведущий специалист - эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

в отсутствие представителей администрация Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл, ООО "И", надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте рассмотрения,

рассмотрев жалобу ООО "И" (вх. N 1562-ЭП/25 от 10.03.2025) на действия организатора торгов - администрация Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл при проведении электронного аукциона по аренде и продаже земельного участка (номер извещения на сайте torgi.gov.ru 21000035250000000068, лот 4),

Администрацией Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл на официальном сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение N 22000177370000000019 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка, лот N 4: земельный участок, месторасположение: Республика Марий Эл, <...> кадастровый номер 12:12:2001002:369, общая площадь 48334 кв. м, разрешенное использование - для размещения пилорамы, складских помещений, гаража, категория земель - земли населенных пунктов.

Из части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) следует, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл поступила жалоба ООО "И" на действия (бездействие) организатора торгов при проведении вышеуказанного аукциона.

В жалобе заявитель приводит следующие доводы.

1. Организатором торгов в нарушение положений действующего законодательства ООО "И" неправомерно не допущено к участию в аукционе.

2. Организатором торгов некорректно установлен срок аренды земельного участка.

3. Договором аренды прямо предусмотрена возможность изменения размера ежегодной арендной платы, являющейся предметом аукциона.

Организатор торгов с доводами жалобы согласился частично, представил письменные пояснения.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и материалы, обсудив доводы жалобы, Комиссия пришла к следующим выводам.

1. В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в статье 15 настоящего Федерального закона государственных фондов поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности, осуществляющих деятельность в форме государственных учреждений), осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков (за исключением земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства), зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, государственными программами (подпрограммами) субъектов Российской Федерации, муниципальными программами (подпрограммами).

Комиссией Марийского УФАС России установлено, что обжалуемый аукцион проводится в целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Так, в разделе 5 аукционной документации указано, что на участие в аукционе могут подать заявку субъекты малого и среднего предпринимательства, претендующее на заключение договора аренды (далее - заявитель), отвечающие следующим требованиям:

- включенные в соответствии со статьей 4.1 Закона N 209-ФЗ в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами государственной власти и органами местного самоуправления в соответствии с частями 3 и 5 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, зарегистрированные и/или осуществляющие свою деятельность на территории Республики Марий Эл (ст. 5 Закона Республики Марий Эл от 27.11.2009 N 63-З "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Марий Эл");

- относящиеся к пункта 1.3 Порядок распоряжения имуществом, включенным в перечень муниципального имущества Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями и применяющих специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", утвержденное постановлением администрации Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл от 13.12.2018 N 323-П "Об утверждении порядка распоряжения имуществом, включенным в перечень муниципального имущества Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями и применяющих специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход".

Согласно протокола рассмотрения заявок N 4 от 28.02.2025, на участие в аукционе подано 7 заявок, заявки 6 претендентов были отклонены, так как не соответствовали требованиям раздела 5 аукционной документации о проведении аукциона, а именно не являлись зарегистрированными на территории Республики Марий Эл или не вели предпринимательскую деятельность на территории Республики Марий Эл.

В соответствии с постановлением администрации Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл N 22-П от 17.01.2025 "О внесении изменений", действие настоящего Порядка распространяется на правоотношения по предоставлению муниципального имущества, включенного в Перечень, субъектам малого и среднего предпринимательства, сведения о которых содержатся в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, сведения о которой содержатся в едином реестре организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями и применяющих специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", зарегистрированным или осуществляющим деятельность на территории Республики Марий Эл (далее - Субъект), за исключением Субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".".

Таким образом, аукционной документацией и Порядком предоставления имущества в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрено, что участвовать в таких аукционах могу лица зарегистрированные и/или осуществляющие свою деятельность на территории Республики Марий Эл.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.12 ЗК РФ заявитель не допускается к участию в аукционе, в том числе в случае подачи заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду.

Согласно письменным пояснениям администрации Параньгинского муниципального района, в целях проверки соответствия претендентов требованиям аукционной документации для допуска претендентов к аукциону, аукционной комиссией проведена проверка регистрации претендентов на территории Республики Марий Эл - рассмотрены выписки из ЕГРЮЛ. В целях рассмотрения осуществления деятельности на территории Республики Марий Эл запрошены сведения о наличии зарегистрированных прав на имущество, право владения, пользования имуществом на территории Республики Марий Эл. Также были изучены объявления в сети интернет об оказании услуг претендентами на территории Республики Марий Эл. Единственным зарегистрированным на территории Республики Марий Эл претендентом является ИП З.

Комиссия Марийского УФАС России в свою очередь направила в адрес участников аукциона, чьи заявки были отклонены запрос о представлении информацию о подтверждении осуществления предпринимательской деятельности на территории Республики Марий Эл, ответы на запрос на дату вынесения решения Комиссией не представлены.

На основании вышеизложенного, Комиссия Марийского УФАС России, не находит нарушений требований законодательства в действиях организатора торгов при рассмотрении поступившихся заявок на участие в проводимом аукционе.

2. Довод заявителя о том, что организатором торгов некорректно установлен срок аренды земельного участка является обоснованным ввиду следующего.

Подпунктом 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона, в том числе должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса

Комиссией Марийского УФАС России установлено, что согласно информации о Лоте N 4 извещения N 21000035250000000068 срок аренды указан в 49 лет.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с пунктом 1 Приказа N 264/пр, установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта.

Согласно Приложению, к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр, установлены сроки необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.

С учетом параметров разрешенного строительства и площади самих земельного участка, срок аренды должен быть рассчитан исходя из площади объекта капитального строительства и площади застройки вышеуказанного земельного участка.

Согласно письменным пояснениям администрации Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл от 26.03.2025, срок аренды равный 49 лет, указан ошибочно, вследствие технической ошибки. В соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений", утверждены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий. Согласно пункта 7 Комплекс зданий, предусмотрено 79 месяцев, как общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Этот срок также в соответствии со статьей 39.8 ЗК РФ увеличивается в два раза, что в совокупности составляет - 13 лет и 2 месяца.

С учетом изложенного, в действиях организатора торгов признается нарушение подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

3. Пунктом 12 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 разъяснено, что следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Из приведенных правовых норм и разъяснений действующего законодательства следует, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым и определяется по результатам аукциона и впоследствии не может быть изменен арендодателем.

При анализе условий проекта договора установлено, что в пункте 2.8 проекта договора указано следующее: "Размер годовой арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям:

- арендная плата изменяется ежегодно, в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы;

- при изменении правил определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- на основании отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости арендной платы один раз через каждые пять лет, в течение срока аренды.

В связи с пересмотром Арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным в настоящем пункте основаниям Арендатор уведомляется об этом письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора, и пересмотренные условия о размере арендной платы принимаются Арендатором в бесспорном порядке".

На основании изложенного, в действиях администрация Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл установлено нарушение требований пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу, комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных, не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства), принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Учитывая вышеизложенное и конкретные обстоятельства дела, Комиссия решила выдать обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений (в части первого довода).

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Марийского УФАС России,

1. Признать жалобу ООО "И" обоснованной в части второго и третьего довода, в остальной части признать необоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов нарушение требований пункта 16, подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать администрации Параньгинского муниципального района Республики Марий Эл обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений законодательства.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении по статье 7.30.5 КоАП РФ.

Решение Комиссии Марийского УФАС России по контролю в сфере проведения торгов может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.