Решение Хабаровского УФАС России от 28.09.2026 N 027/10/39.12-1482/2024

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2026 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 сентября 2026 года.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства (далее - Комиссия), в составе

в отсутствие:

- представителяДепартамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска, надлежащим образом извещенного о дате, месте и времени рассмотрения дела,

в присутствии представителя <...> - <...> (по доверенности),

рассмотревобращение Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска о включении <...> в реестр недобросовестных участников аукциона,

В Хабаровское УФАС России поступило обращение Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска о включении <...> в реестр недобросовестных участников аукциона в связи с уклонением от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по результатам электронного аукциона (реестровый номер процедуры N 23000009140000000517, лот N 1).

По итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> для строительства спортивной площадки, состоявшегося 29.06.2026, победителем признан <...>.

Проект договора аренды земельного участка размещен на сайте единой электронной торговой площадки 09.07.2026. Письмом от 19.08.2026 <...> отказался от подписания договора аренды.

В соответствии с пунктом 25 статьи 39.12. Земельного Кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона.

27.08.2026 организатор торгов - администрация г. Хабаровска направила второму участнику аукциона <...> проект договора аренды N 160 земельного участка с кадастровым номером <...> по предложенной им цене - 4355 640, 00 рублей.

Письмом от 10.09.2026 (вход. N 15415) <...> уведомил организатора торгов, что отказывается от подписания договора в связи с тем, что он стал победителем аукциона по процедуре 23000009140000000519, проводившегося одновременно с аукционом по процедуре N 23000009140000000517. Им подписан договор по процедуреN 23000009140000000519 с ценой договора 4 963 584, 00 рубля. Заключать два договора им не планировалось.

Согласно пункту 27 статьи 39.12.сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

Пунктом 30 статьи 39.12. ЗК РФ установлено, что в случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона.

09.09.2026 Администрация г. Хабаровска составила протокол N 1 об уклонении победителя аукциона от заключения договора аренды земельного участка по процедуре 23000009140000000517, согласно которому признала <...> уклонившимся от подписания договора.

Изучив материалы дела Комиссией установлено следующее.

Администрацией г. Хабаровска 03.06.2026 объявлен аукцион (номер процедуры 23000009140000000517, лот N 1) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, для строительства площадок для занятий спортом в г. Хабаровске по ул. Джамбула (далее - аукцион по процедуре N 517)

Протоколом подведения итогов N 10 от 29.06.2026, опубликованным на ЭТП Росэлторг 29.06.2026, победителем аукциона в электронной форме признан участник: <...>, предложивший наибольшую цену лота в размере 4 358 880 (четыре миллиона триста пятьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят рублей 00 копеек).

Участником, сделавшим предпоследнее предложение о цене имущества в размере 4 355 640 (четыре миллиона триста пятьдесят пять тысяч шестьсот сорок рублей 00 копеек), стал <...>.

В связи с отказом от подписания договора участника торгов, занявшим первое место, Администрация г. Хабаровска 27.08.2026 направила посредством ЭТП в адрес <...> проект договора аренды N 160 земельного участка (далее - Договор) на подписание.

Письмом от 10.09.2026 <...> проинформировал, что проект Договора им не согласован и не может быть подписан по следующим причинам.

Одновременно с аукционом по процедуре N 517 проводился электронный аукцион (процедура 23000009140000000519, лот N 1) на право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, для строительства складов в г. Хабаровске по проспекту 60-летия Октября (далее - аукцион по процедуре N 519), в ходе которого победителем аукциона в электронной форме признан участник: В., предложивший наибольшую цену лота в размере 4 963 584 (четыре миллиона девятьсот шестьдесят три тысячи пятьсот восемьдесят четыре рубля 00 копеек).

Учитывая победу в аукционе по процедуре N 519 и значительным размером годовой арендной платы было принято решение отказаться от дальнейшего участия в аукцион по процедуре N 517. Заключать два договора аренды не планировалось.

Недобросовестное поведение участника аукциона по процедуре N 517, в случае подписания Договора аренды, поставит его в крайне тяжелое материальное положение.

Договор аренды по процедуре N 519 подписан в сроки, земельный участок принят в аренду по прямому назначению.

09.09.2026 Администрация г. Хабаровска составляет протокол N 1 об уклонении победителя аукциона от заключения договора аренды земельного участка по процедуре 23000009140000000517, согласно которому признает <...> уклонившимся от подписания договора.

Пунктом 34 статьи 39.12 ЗК РФ определено, что порядок ведения реестра недобросовестных участников аукциона, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра, устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

С целью обеспечения исполнения требований пункта 34 статьи 39.12 ЗК РФ, приказом ФАС России от 14.04.2015 N 247/15 утвержден Порядок ведения реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра (далее - Порядок ведения реестра).

В силу п. п. 4, 5 Порядка ведения реестра сведения, предусмотренные п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ (далее - сведения), за исключением сведений, указанных в подп. 4 п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ, подтверждающие факты недобросовестности участника аукциона направляются в центральный аппарат Федеральной антимонопольной службы или ее территориальный орган.

Пунктом 5 Порядка ведения реестра исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанный в пункте 4 настоящего Порядка (далее - уполномоченный орган), помимо сведений направляет в центральный аппарат Федеральной антимонопольной службы или ее территориальный орган документы, подтверждающие факты недобросовестности участника аукциона (далее - документы):

- копию протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе;

- копию протокола о результатах аукциона;

-копию документа, подтверждающего передачу (направление) победителю аукциона проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для его подписания;

- документы, свидетельствующие об уклонении победителя аукциона или иного лица, указанного в пунктах 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, от заключения договора купли-продажи либо договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также договора о комплексном освоении территории в случае предоставления земельного участка в аренду для указанной цели (например, составленный организатором аукциона протокол об уклонении победителя аукциона от заключения договора, в котором содержатся сведения о месте, дате и времени его составления).

Документы, представленные организатором торгов, соответствуют пункту 5 Порядка ведения реестра.

В представленных возражениях в Хабаровское УФАС России (вход. N 13217 от 25.09.2026) <...> просит отказать во включении сведений о нем в реестр недобросовестных участников аукциона, поскольку не подписание проекта договора аренды не являлось недобросовестным уклонением, а было вызвано сложившими обстоятельствами и существенными правовыми нарушениями со стороны организатора аукциона, при направлении проекта договора и выявлением дополнительных обстоятельств, имеющих значение для оценки возможности использования участка. Он участвовал в аукционе добросовестно: подал заявку, внес задаток, участвовал в торгах и не уклонялся от взаимодействия с организатором. Сам по себе факт не подписания договора не освобождает уполномоченный орган от обязанности доказать, что направлен проект договора, соответствующий действующей редакции закона: направлен проект договора на условиях, не соответствующийтребованиям действующего законодательства, а именно:

в соответствии с извещением аукцион проводился на право заключение договора аренды земельного участка. Вид разрешенного использования -строительство площадки для занятия спортом.

Согласно пункту3.2.2. проекта договора Арендатор обязуется ввести в эксплуатацию объект капитального строительства, указанный в пункте 1.1 настоящего договора расположенный на арендуемом земельном участке до окончания срока действия настоящего договора аренды.

Пунктом 7.1. проекта договора предусмотрено, что в случае досрочного завершения строительства объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном для его строительства, Арендатор в 10-дневный срок с момента осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на указанный объект, письменно уведомляет об этом Арендодателя и обращается с заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Спортивные площадки не являются не являются объектами капитального строительства.

Проанализировав материалы дела, Комиссия Хабаровского УФАС России приходит к следующим выводам.

В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

При этом п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.07.2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. Однако по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: наличие тесной связи с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы в предпринимательской или иной экономической деятельности независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, объектов недвижимого имущества (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Сооружения, прочно связанные с землей, но не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. Такие объекты не признаются недвижимым имуществом независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь с соответствующим земельным участком.

Таким образом, спортивные площадки не являются объектами недвижимости, поскольку не имеют признаков недвижимого имущества, а именно - прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Не подписание проекта договора, содержащего установления ненадлежащих требований к участнику закупки, не может квалифицироваться как недобросовестное уклонение от заключения договора на законных условиях.

Кроме того, проект договора аренды земельного участка размещен на сайте единой электронной торговой площадки 09.07.2026.

Письмом от 19.08.2026 победитель <...> отказался от подписания договора аренды.

В соответствии с пунктом 25 статьи 39.12. Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка в течение десяти рабочих дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, уполномоченный орган направляет указанные договоры участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, для их заключения по цене, предложенной таким участником аукциона.

То есть, проект договора должен был подписан победителем не позднее 23.07.2026, в случае, если договор не подписан, то он направляется второму участнику.

Организатор торгов направил второму участнику аукциона <...> договор только27.08.2026, на что он не рассчитывал, так как считал, что договоруже заключен с победителем, не имел информации, что победитель аукциона отказался от заключения договора,

Указанные обстоятельства исключают вывод о недобросовестном уклонении от заключения договора.

Статьей 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации регулируется порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Согласно абзаца 2 части 1 названной статьи подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с частью 12 статьи 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации уполномоченный орган обязан в течение пяти дней со дня истечения срока, предусмотренного пунктом 11 настоящей статьи, направить победителю электронного аукциона или иным лицам, с которыми в соответствии с пунктами 13, 14, 20 и 25 статьи 39.12 настоящего Кодекса заключается договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо подписанный проект договора аренды такого участка.

В силу пункта 27 статьи 39.12 Земельного Кодекса Российской Федерации сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

Реестр недобросовестных участников аукциона является специальной мерой ответственности, установленной законодателем в целях обеспечения исполнения лицом принятых на себя в рамках процедуры аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязательств. При этом одним из последствий такого включения (в качестве санкции за допущенное нарушение) может являться ограничение прав такого лица на участие в течение установленного срока в соответствующих аукционах (влечет за собой отказ в допуске к участию в аукционах в течение двух лет согласно ст. 39.12 ЗК РФ).

Основанием для включения в реестр недобросовестных участников аукциона является только такие действия, выразившиеся в уклонении лица от заключения контракта, которые предполагают его недобросовестное поведение, совершение им умышленных действий (бездействия).

При решении вопроса о включении или не включении в реестр недобросовестных участников важную роль играют обстоятельства, послужившие причиной нарушения - уклонения от заключения договора аренды земельного участка.

У <...> имелись объективные и юридически значимые основания не подписывать направленный проект договора: проект содержал недостоверные данные по объекту строительства; проект договора направлен спустя месяц после уклонения победителя; а также после получения проекта договора выявлены дополнительные требования по регистрации объекта строительства.

Также Комиссией Хабаровского УФАС России установлено, что организатором торгов не соблюден порядок составления протокола об уклонении победителя аукциона от заключения договора: протокол составлен преждевременно, в отсутствие документальной информации об отказе от подписания договора участника.

Письмо <...> от отказе от заключения договора поступило организатору торгов 10.09.2026 (что подтверждается штампом), а протокол об уклонении победителя аукциона от заключения договора составлен и подписан организатором торгов 09.09.2026.

При таких обстоятельствах вывод о том, что <...> уклонился от подписания договора, является преждевременным.

В результате чего невозможно сделать вывод о соблюдении администрацией требований, установленных пунктом 5 Порядка ведения реестра.

Руководствуясь пунктами 5, 12 Приказа ФАС России от 14.04.2015 года N 247/15, а так же статьями 39.11, 39.12 и 39.13 Земельного Кодекса Российской Федерации, Комиссия,

Сведения, представленные Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска о <...> в связи с уклонением от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по результатам электронного аукциона (реестровый номер процедуры N 23000009140000000517, лот N 1), в реестр недобросовестных участников аукциона не включать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд в порядке, предусмотренном статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в трехмесячный срок).