Решение Владимирское УФАС России от 17.03.2025 N 033/10/18.1-207/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

(...) - председателя Комиссии - начальника отдела антимонопольного контроля торгов и органов власти;

(...) - члена Комиссии - заместителя начальника отдела антимонопольного контроля торгов и органов власти;

(...) - члена Комиссии - главного государственного инспектора отдела антимонопольного контроля торгов и органов власти;

в отсутствии:

-заявителя (...) (далее -Заявитель, (...).)

при участии:

- представителей организатора торгов Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области представителя по доверенности (...), рассмотрев дело N 033/10/18.1-207/2025, возбужденное по жалобе (...) в лице (...). (Вх. N 1629-ЭП/25 от 12.03.2025), на действия организатора торгов - Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее - МИО) при организации и проведении аукцион проводится в электронной форме:

- лот N 1 - ежегодная арендная плата за находящийся в государственной собственности Владимирской области земельный участок (далее-Участок) с кадастровым номером 33:05:120801:590, площадью 1 282 +/- 13 кв. м, адрес (местоположение): Владимирская обл., р-н Суздальский, МО Павловское (сельское поселение), <...> уч.5, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, извещения N 21000001240000000253, в ГИС torgi.gov.ru Электронная площадка АО "С" https://utp.sberbank-ast.ru/, Комиссия

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области (далее - Владимирское УФАС России) поступила жалоба (...) в лице (...) (Вх. N 1629-ЭП/25 от 12.03.2025), на действия организатора торгов - Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее-МИО) при организации и проведении аукцион проводится в электронной форме:

- лот N 1 - ежегодная арендная плата за находящийся в государственной собственности Владимирской области земельный участок (далее-Участок) с кадастровым номером 33:05:120801:590, площадью 1 282 +/- 13 кв. м, адрес (местоположение): Владимирская обл., р-н Суздальский, МО Павловское (сельское поселение), <...> уч.5, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, извещения N 21000001240000000253, в ГИС torgi.gov.ru, Электронная площадка АО "С" https://utp.sberbank-ast.ru/.

Заявитель указывает, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым со стороны публичного образования и определяется по результатам аукциона и впоследствии не может быть изменен арендодателем. Организатор торгов включил в договор аренды запрет на передачу права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе передавать земельный участок в субаренду третьему лицу, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока. Наличие данного ограничения по мнению Заявителя нарушает права Победителя торгов, так как лишает его возможности реализовывать предоставленные законодательством права.

Организатор торгов нарушил порядок проведения Аукциона, т.к. при проведении Аукциона в обязательном порядке должны быть установлены ограничения в соответствии с пунктом 10 статьи 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с п. 11 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Владимирским УФАС в адрес заявителя, организатора торгов было направлено уведомление о поступлении жалобы и требование о приостановлении торгов в части заключения договора (исх. N 02/1456/25 от 13.03.2025, N 02/1457/25 от 13.03.2025).

Рассмотрение жалобы Комиссией назначено на 17.03.2025 на 11 часов 00 минут по адресу: <...> зал N 1.

17.03.2025 состоялось рассмотрение дела N 033/10/18.1-207/2025.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, изложив свои возражения (вх. N 1736-ЭП/25 от 17.03.2025), отметив следующее.

Руководствуясь ч. 13 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Министерство возражает относительно данной жалобы по следующим основаниям:

1. Довод заявителя жалобы о том, что Организатором торгов незаконно включено в п. 3.1 проекта договора аренды условие об изменении в одностороннем порядке размера ежегодной арендной платы, является необоснованным в силу следующего. В соответствии с п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Согласно п. 4 Приказа Министерства от 28.12.2024 N 2580 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:05:120801:590 в электронной форме" (далее - Приказ N 2580) начальная цена предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы, определенная по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляет 111 700 (Сто одиннадцать тысяч семьсот) рублей 00 копеек без учета НДС на основании отчета по определению рыночной стоимости ежегодной арендной платы Участка N 3253/01, составленного 09.12.2024 ООО "П".

В соответствии с п. 3 ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. При этом положений, ограничивающих возможность

Организатора торгов включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с индексом инфляции, закон не содержит. 3 Таким образом, Организатор торгов вправе включить в проект договора аренды земельного участка условие о повышении размера арендной платы в соответствии с величиной инфляции.

2. Довод заявителя жалобы о том, что п. 8.1 проекта договора противоречит положениям ЗК РФ также является незаконным в силу следующего. В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Таким образом, уступка права аренды (передача договора третьим лицам), в том числе в части передачи земельного участка в субаренду третьему лицу, по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуации, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. Запрет арендатору уступать права по договору, в том числе в части передачи земельного участка в субаренду третьему лицу, соответствует положениям п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлен на обеспечение конкуренции на рынке земли и не противоречит положениям ЗК РФ.

3. Довод заявителя жалобы о том, что Организатором торгов должно быть установлено ограничение в соответствии с п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ является необоснованным в силу следующего. Аукцион (извещение N 21000001240000000253) проводился в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ, что подтверждается сведениями, отраженными в подразделе "Сведения о предыдущих извещениях (сообщениях)" раздела "Сведения о лоте", где включена информация о публикации извещения о приеме заявлений граждан о намерении участвовать в аукционе от 26.09.2024 N 21000001240000000216, опубликованного в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ.

П. 21 ст. 39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей в период проведения аукциона) предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: 1) об организаторе аукциона; 4 2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; 3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; 4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения); 5) о начальной цене предмета аукциона; 6) о "шаге аукциона"; 7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; 8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка; 9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ; 11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами; 12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев; 13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения 5 самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев; 14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет. Данная правовая норма содержит исчерпывающий перечень положений, которые должно содержать извещение о проведении торгов.

Вышеуказанная информация подробна отражена в размещенном извещении о проведении торгов (извещение N 21000001240000000253). В извещении о проведении торгов Министерством указано, что аукцион проводится, в том числе, в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ. В соответствии с п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 ЗК РФ, могут являться только граждане.

Все участники (14), подавшие заявку на участие в данном аукционе, данному требованию соответствуют. Заявку на участие в аукционе заявитель жалобы и его представитель не подавали. За разъяснениями по условиям и порядку проведения аукциона, условиям проекта договора аренды и сведениям, указанным в извещении о проведении торгов, заявитель жалобы и его представитель, также как и заявители на участие в аукционе, не обращались, претензионная работа не проводилась.

Поскольку заявитель жалобы заявку на участие в торгах не подавал, его права и законные интересы по доводам, отраженным в жалобе, не нарушены, порядок организации и проведения торгов не нарушен, доводы жалобы являются необоснованными.

Исследовав представленные в дело документы, Комиссия Владимирского

УФАС России по рассмотрению дела 033/10/18.1-207/2025 приходит к следующим выводам.

22.01.2025 на сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение N 21000001240000000253 о проведении аукциона в электронной форме:

- лот N 1 -Ежегодная арендная плата за находящийся в государственной собственности Владимирской области земельный участок с кадастровым номером 33:05:120801:590, площадью 1 282 +/- 13 кв. м, адрес (местоположение):

Владимирская обл., р-н Суздальский, МО Павловское (сельское поселение), с.

Суходол, ул. Полевая, уч.5, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

Дата начала приема заявок: 23.01.2025 09:00 (МСК) Дата окончания приема заявок: 20.02.2025 10:00 (МСК) Дата и время рассмотрения заявок: 20.02.2025 г. 10.00 (МСК).

Дата и время проведения аукциона: 25.02.2025 10:00 (МСК) Электронная площадка: АО "С" https://utp.sberbank-ast.ru/ Предмет торгов: ежегодная арендная плата за находящийся в государственной собственности Владимирской области земельный участок (далее-Участок) с кадастровым номером 33:05:120801:590, площадью 1 282 +/- 13 кв. м, адрес (местоположение): Владимирская обл., р-н

Суздальский, МО Павловское (сельское поселение), <...> уч.5, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

Цель аренды: индивидуальное жилищное строительство.

Согласно протоколу рассмотрения заявок N 1 от 20.02.2025 были признаны участниками электронного аукциона по лоту и допущены к участию в электронном аукционе 13 заявителей.

Заявитель (...) не принимал в указанных торгах участие и не подавал заявку.

Согласно протоколу об итогах аукциона победителем аукциона был признан

Ф., сделавший лучшее предложение, в размере 3 486 157,00 руб. Претензий от победителя и участников аукциона по аукционной документации и договору аренды не поступало.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц".

Частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Таким образом, из системного толкования указанных норм Закона о защите конкуренции следует, что жалоба может быть подана либо лицом, подавшим заявку на участие в торгах, либо лицом, не подававшим заявку на участие в торгах, в случаях, если обжалуется порядок размещения информации о проведении торгов либо порядок подачи заявок на участие в торгах.

При этом лицо, не подававшее заявку на участие в торгах, должно обосновать нарушение своих прав или законных интересов в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Комиссией установлено, что Заявитель в установленные извещением сроки заявку на участие в аукционе каким-либо способом (например, лично, по почте, электронным заказным письмом, через представителя) не направлял. Комиссия также отмечает, что согласно сведениям жалобы местом нахождения Заявителя является г. Рязань. Доказательств того, что установленный Организатором торгов порядок подачи заявок повлек невозможность подачи заявки Заявителем либо иным претендентом не представлено. В жалобе Заявителя отсутствует обоснование нарушения прав и законных интересов на участие в рассматриваемых торгах.

Кроме того, границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений. В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований.

Указанное означает недопустимость применения со стороны антимонопольного органа мер публично-правового принуждения на основании жалобы лица, не посчитавшего необходимым со своей стороны оспорить положения извещения до момента подачи своей заявки на участие в этой процедуре и впоследствии стремящегося сорвать процедуру.

Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ) и злоупотребления правом (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

В рассматриваемом случае оспариваемые заявителем положения извещения (включая проект договора аренды земельного участка) подлежали обжалованию до окончания срока подачи заявок. В противном случае, реализация такого права за пределами окончания срока подачи заявок необоснованно затрагивает права и законные интересы организатора торгов.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в письме ФАС России от 30.03.2023 N СП/23524/23, судебных актах по делам А43-18168/2022, А40-45841/19.

При этом, материалами дела подтверждается, что жалоба Заявителя поступила во Владимирское УФАС России 13.03.2025 (после опубликования протокола об итогах аукциона от 26.02.2025), тогда как срок окончания подачи заявок, согласно извещению о проведении аукциона - 20.02.2025.

Таким образом, Заявителем не доказано, что при подаче заявки права или законные интересы его были ущемлены или нарушены в результате проведения аукциона; у Заявителя отсутствовали правовые основания по обжалованию аукционной документации после окончания срока подачи заявок.

Вместе с тем, (...) не направлял запросы на разъяснение положений документации, не обращался с требованием внести в нее изменения, не подавал жалобу в антимонопольный орган до окончания срока подачи заявки на участие в аукционе.

По результатам рассмотрения жалобы комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (часть 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции) Исходя из изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Владимирского УФАС России,

1. Признать жалобу (...) в лице (...) (Вх. N 1629-ЭП/25 от 12.03.2025), на действия организатора торгов - Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее-МИО) при организации и проведении аукцион проводится в электронной форме: - лот N 1 - ежегодная арендная плата за находящийся в государственной собственности Владимирской области земельный участок (далее-Участок) с кадастровым номером 33:05:120801:590, площадью 1 282 +/- 13 кв. м, адрес (местоположение): Владимирская обл., р-н Суздальский, МО Павловское (сельское поселение), <...> уч.5, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, извещения N 21000001240000000253, в ГИС torgi.gov.ru Электронная площадка АО "С" https://utp.sberbank-ast.ru/, необоснованной.

2. Предписание не выдавать.

Настоящее решение может быть обжаловано в арбитражном суде в течение трех месяцев со дня его принятия