Решение Свердловского УФАС России от 24.09.2026 N 066/10/18.1-2385/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства (Приказ от 12.12.2022 N 578/22 в ред. Приказа от 23.06.2026 N 238/26) в составе:

председатель Комиссии: <...> - начальник отдела контроля органов власти;

члены Комиссии: <...> - заместитель начальника отдела контроля органов власти;

<...> - специалист-эксперт отдела контроля закупок;

при участии в качестве:

заявителя - <...> - извещен, участие не обеспечено;

организатора торгов - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ТУ Росимущества) - <...> (доверенность от 11.09.2026 N 66-ДШ-07/15202);

оператора электронной площадки - АО "Э" - надлежаще извещено, участие не обеспечено, рассмотрев в порядке ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу <...> (вх. N 18063-ЭП/26 от 09.09.2026) на действия (бездействие) организатора торгов в лице Территориального управления Росимущества в Свердловской области (торги N 21000011110000000891 на сайте https://torgi.gov.ru) при организации и проведении торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, с кадастровыми номерами:

66:25:1321001:620, 66:25:1321001:621, 66:25:1321001:622, 66:25:1321001:623, 66:25:1321001:624, 66:25:1321001:625, 66:25:1321001:626, 66:25:1321001:627, 66:25:1321001:628, 66:25:1321001:629, 66:25:1321001:630, 66:25:1321001:631, 66:25:1321001:632, 66:25:1321001:633, 66:25:1321001:634, 66:25:1321001:635, 66:25:1321001:636, 66:25:1321001:637, 66:25:1321001:638, 66:25:1321001:639, 66:25:1321001:640, 66:25:1321001:647, 66:25:1321001:648, 66:25:1321001:649, 66:25:1321001:650, 66:25:1321001:651, 66:25:1321001:652, 66:25:1321001:653, 66:25:1321001:654, 66:25:1321001:655, 66:25:1321001:656, 66:25:1321001:657, 66:25:1321001:658, 66:25:1321001:659, 66:25:1321001:660, 66:25:1321001:661, 66:25:1321001:662, 66:25:1321001:663, 66:25:1321001:665, 66:25:1321001:666, 66:25:1321001:667, 66:25:1321001:668, 66:25:1321001:669, 66:25:1321001:670, 66:25:1321001:671, 66:25:1321001:672, 66:25:1321001:673, 66:25:1321001:674, 66:25:1321001:675, 66:25:1321001:676, 66:25:1321001:677, 66:25:1321001:678, 66:25:1321001:679, 66:25:1321001:680, 66:25:1321001:681, 66:25:1321001:682, 66:25:1321001:683, 66:25:1321001:684, 66:25:1321001:685, 66:25:1321001:686, 66:25:1321001:687, 66:25:1321001:688, 66:25:1321001:689, 66:25:1321001:690, 66:25:1321001:691, 66:25:1321001:692, 66:25:1321001:693, 66:25:1321001:694, 66:25:1321001:695, 66:25:1321001:696, 66:25:1321001:697, 66:25:1321001:698, 66:25:1321001:699, 66:25:1321001:700, 66:25:1321001:701, 66:25:1321001:702, 66:25:1321001:703, 66:25:1321001:704, 66:25:1321001:705, 66:25:1321001:706, 66:25:1321001:707, 66:25:1321001:708, 66:25:1321001:709, расположенными по адресу: РФ, Свердловская область, р-н Сысертский, п. Бобровский, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (Жилая застройка), срок аренды 20 лет (Лот NN 1-83),

Информация о принятой к рассмотрению жалобе размещена на ГИС Торги.

Уведомлением (исх.N ДШ/11953/26 от 11.09.2026) рассмотрение жалобы назначено на 17.09.2026 в 12 час. 00 мин., в соответствии с ч. 14.1 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции срок принятия решения по жалобе был продлен уведомлением (исх.N ДШ/12338/26 от 18.09.2026), рассмотрение жалобы назначено на 24.09.2026. О времени и месте рассмотрения жалобы организатор торгов и иные лица в соответствии с ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции уведомлены посредством электронной почты, указанной в извещении о проведении торгов -tu66@rosim.gov.ru, заявитель - посредством электронной почты <...>.

При рассмотрении жалобы осуществлялось аудиопротоколирование на устройство Panasonic RR-US551.

На основании ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав в административном порядке осуществляется в случаях, предусмотренных законом, а согласно п. 4.2 ч. 1 ст. 23 и п. 1 ч. 1 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган уполномочен рассматривать жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством РФ торгов.

Случаи, когда договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов, согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ устанавливаются законом.

Согласно ч. 1 ст. 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 39.2 ЗК РФ осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Основанием для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельных участков явилось распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от 21.08.2026 N 66-394-р "О проведении торгов в форме аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков".

В качестве организатора торгов согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Организатором аукциона согласно п. 11 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Согласно аукционной документации на проведение аукциона в электронной форме организатором является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области.

Для размещения информации о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности согласно пп."а" п. 1 Постановления Правительства РФ от 10.09.2012 N 909 определен официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru.

Извещение о проведении аукциона опубликовано 28.08.2026 на сайте - www.torgi.gov.ru (торги N 21000011110000000891, Лот NN 1-83).

Заявки на участие в аукционе принимаются с 30.08.2026 00:00 (МСК+2) по 23.09.2026 23:59 (МСК+2).

Дата и время рассмотрения заявок - 24.09.2026.

Дата и время проведения аукциона - 30.09.2026 11:00 (МСК+2).

Условием защиты гражданских прав в административном порядке согласно ч. 2 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции является заинтересованность заявителя в соблюдении организатором торгов порядка их проведения и (или) в участии в них. Так, лицом, подавшим заявку на участие в торгах, могут быть обжалованы любые совершенные организатором торгов при их проведении действия (бездействие), а иным лицом - в случае, если его права или законные интересы могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах.

Таким образом, процедура обжалования торгов в административном порядке имеет целью защиту прав (законных интересов) лиц, заинтересованных в участии в торгах и (или) в соблюдении организатором торгов порядка их проведения, подтвердивших свою заинтересованность подачей заявки на участие в торгах либо нарушением (ущемлением) их прав (законных интересов) путем создания организатором торгов препятствий в подаче заявок (в т.ч. иными лицами), включая пороки в информационном обеспечении торгов.

Организатор торгов сообщил, что по состоянию на 23.09.2026 <...> поданы заявки на участие в аукционе.

Согласно ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее 10 дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения.

Итоги торгов на дату рассмотрения жалобы не подведены.

Жалоба <...> направлена 08.09.2026, т.е. в пределах установленного ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции срока.

Комиссия антимонопольного органа согласно ч.ч.17 и 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции обязана рассмотреть обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, указание на которые согласно п. 4 ч. 6 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции содержится в жалобе (доводы), а также вправе устанавливать иные не являющиеся предметом обжалования нарушения.

Довод

1. Спорное условие по конкретному лоту

В аукционной документации на право заключения договоров аренды земельного участка с кадастровыми номерами <...>,

66:25:1321001:622, 66:25:1321001:623, 66:25:1321001:624, 66:25:1321001:625,

66:25:1321001:626, 66:25:1321001:627, 66:25:1321001:628, 66:25:1321001:629,

66:25:1321001:630, 66:25:1321001:631, 66:25:1321001:632, 66:25:1321001:633,

66:25:1321001:634, 66:25:1321001:635, 66:25:1321001:636, 66:25:1321001:637,

66:25:1321001:638, 66:25:1321001:639, 66:25:1321001:640, 66:25:1321001:647,

66:25:1321001:648, 66:25:1321001:649, 66:25:1321001:650, 66:25:1321001:651,

66:25:1321001:652, 66:25:1321001:653, 66:25:1321001:654, 66:25:1321001:655,

66:25:1321001:656, 66:25:1321001:657, 66:25:1321001:658, 66:25:1321001:659,

66:25:1321001:660, 66:25:1321001:661, 66:25:1321001:662, 66:25:1321001:663,

66:25:1321001:665, 66:25:1321001:666, 66:25:1321001:667, 66:25:1321001:668,

66:25:1321001:669, 66:25:1321001:670, 66:25:1321001:671, 66:25:1321001:672,

66:25:1321001:673, 66:25:1321001:674, 66:25:1321001:675, 66:25:1321001:676,

66:25:1321001:677, 66:25:1321001:678, 66:25:1321001:679, 66:25:1321001:680,

66:25:1321001:681, 66:25:1321001:682, 66:25:1321001:683, 66:25:1321001:684,

66:25:1321001:685, 66:25:1321001:686, 66:25:1321001:687, 66:25:1321001:688,

66:25:1321001:689, 66:25:1321001:690, 66:25:1321001:691, 66:25:1321001:692,

66:25:1321001:693, 66:25:1321001:694, 66:25:1321001:695, 66:25:1321001:696,

66:25:1321001:697, 66:25:1321001:698, 66:25:1321001:699, 66:25:1321001:700,

66:25:1321001:701, 66:25:1321001:702, 66:25:1321001:703, 66:25:1321001:704,

66:25:1321001:705, 66:25:1321001:706, 66:25:1321001:707, 66:25:1321001:708,

66:25:1321001:709 по адресу: РФ, Свердловская область, р-н Сысертский, п. Бобровский, категория земель - земли населенных пунктов, ВРИ - для индивидуального жилищного строительства (жилая застройка), срок аренды 20 лет, включен типовой проект договора аренды.

В этом проекте предусмотрен пункт 4.3.2:

"Арендатор не вправе уступать права по договору, заключенному на торгах.

Обязательства по Договору должны быть исполнены Арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом".

Указанное условие устанавливает абсолютный запрет на переуступку прав и обязанностей по договору аренды и сдачу участка в субаренду, при этом как единственное обоснование указан п. 7 ст. 448 ГК РФ.

2. Почему п. 7 ст. 448 ГК РФ к этому участку не применяется

По закону п. 7 ст. 448 ГК РФ применяется только тогда, когда "в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов".

В отношении спорного участка выполняются иные условия:

- участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта;

- срок аренды - более пяти лет (20 лет).

По подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и ст. 39.18 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при предоставлении гражданам для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства может заключаться не только через аукцион, но и без торгов (при отсутствии конкурирующих заявлений).

Следовательно, такой договор по закону не относится к категории договоров, которые "могут быть заключены только путем торгов", а значит, к нему не может применяться запрет на уступку, предусмотренный п. 7 ст. 448 ГК РФ.

3. Прямые нормы ЗК РФ о переуступке по долгосрочной аренде

Статья 22 ЗК РФ устанавливает специальное регулирование для арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

- п. 5 - 6 ст. 22 ЗК РФ закрепляют право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе отдавать арендные права в залог, вносить их в уставный капитал, передавать участок в субаренду;

- п. 9 ст. 22 ЗК РФ прямо предусматривает, что при аренде земельного участка на срок более пяти лет арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (включая права по п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами, а изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются.

Таким образом:

- для спорного участка (ИЖС, срок 20 лет) закон прямо разрешает передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам;

- договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона в таких условиях, по своей правовой природе подпадает под действие ст. 22 ЗК РФ, а не под запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ.

4. Выводы высших судов и кассационной практики

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в кассационном определении от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6 и в последующем обзоре Президиума ВС РФ N 3 от 21.12.2022 указала, что:

- договор аренды земельного участка для ИЖС/ЛПХ/садоводства, который в силу ст. 39.6 и 39.18 ЗК РФ может заключаться не только на торгах, не подпадает под действие запрета п. 7 ст. 448 ГК РФ;

- применение п. 7 ст. 448 ГК РФ для запрета переуступки по таким договорам является ошибочным и противоречит ст. 22 ЗК РФ.

На основе этих разъяснений сложилась единообразная практика судов всех инстанций, в том числе:

- Решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 17.02.2025 N 2-224/2025, апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.05.2025 N 33-5916/2025 и определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2025 N 88-12476/2025: суды признали незаконным запрет на переуступку прав аренды по долгосрочному договору ИЖС, заключенному с участием Администрации Первоуральска, указав, что: п. 7 ст. 448 ГК РФ в таких случаях не применяется; условие договора, запрещающее переуступку, противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ и является ничтожным по ст. 168 ГК РФ.

Аналогичные выводы сформулированы в решениях и определениях судов

Краснодарского края, Красноярского края, Кемеровской области и др., где:

- суды исходят из приоритета ст. 22 ЗК РФ для долгосрочной аренды;

- признают ничтожными условия договоров аренды, ограничивающие предусмотренное ЗК РФ право арендатора на переуступку по договорам на срок более 5 лет.

Отдельно указываю, что в определении Конституционного Суда РФ от 16.05.2024 N 1123-О зафиксировано отсутствие коллизии между п. 7 ст. 448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ, а также подчеркнуто, что запрет на уступку по п. 7 ст. 448 ГК РФ действует только по договорам, которые в силу закона могут быть заключены исключительно путем торгов, что к договорам аренды для ИЖС по ст. 39.6 и 39.18 ЗК РФ не относится.

5. Формулировка нарушения и просьбы к УФАС (только земельное законодательство и практика)

Исходя из изложенного:

Спорное условие проекта договора аренды земельного участка противоречит п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ; основано на неправильном применении п. 7 ст. 448 ГК РФ к договору, который по закону может заключаться без торгов; нарушает правовую позицию Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ; по своей сути воспроизводит ранее признанную судами ничтожную конструкцию запрета переуступки, уже оспаривавшуюся в спорах с участием Администрации Первоуральска.

Возражения

Рассмотрев указанную жалобу ТУ Росимущества в Свердловской области не согласно с доводами изложенными в жалобе по следующим основаниям.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее -ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Однако, пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам

Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых установлено обязательное проведение торгов, что воплощает публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (Определение Конституционного Суда РФ от 16.05.2024 N 1123-О).

В связи с поступлением заявления, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ, на сайте ГИС Торги было опубликовано извещение о возможном предоставлении в аренду земельных участков указанных в жалобе.

В силу пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. В течение тридцати дней со дня размещения извещений поступили заявления о намерении участвовать в аукционе от иных лиц.

Таким образом, в данном случае заключение договоров аренды земельных участков указанных в жалобе возможно только путем проведения торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору (включая субаренду), возникшую из заключенного на торгах договора.

Относительно возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, необходимо обратить внимание на ряд правовых позиций, изложенных в документах разъясняющего характера и судебной практике.

Так, согласно позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 N Д23и-4569, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 ЗК РФ.

В Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, отмечено, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных ЗК РФ или иными специальными федеральными законами.

В то же время условие аукционной документации (проект договора аренды земельного участка) может устанавливать запрет арендатору уступать права по договору, что признается соответствующим положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ и направленным на обеспечение конкуренции на рынке земли (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 03.10.2022 N 280-ПЭК22 по делу N А32-37905/2020 отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда РФ)).

Как следует из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1); в Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности (статья 8, часть 1); на территории Российской Федерации не допускаются экономическая деятельность, направленная на монополизацию и недобросовестную конкуренцию (статья 34, часть 2). Организационные и правовые основы защиты конкуренции определены

Законом о защите конкуренции, целями которого согласно части 2 статьи 1 данного Закона являются, в частности, обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства" (далее - постановление Пленума N 2), вышеуказанные конституционные нормы, определяющие принципы и сферу применения антимонопольного законодательства, должны учитываться судами при толковании, выявлении смысла и применении положений Закона о защите конкуренции, иных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с защитой конкуренции, и отнесенных к сфере антимонопольного законодательства, а также при применении антимонопольных норм к конкретным участникам рынка.

В Определении Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2024 N 88- 9065/2024 (УИД 27RS0008-01-2023-001803-08) выражена правовая позиция, согласно которой положения ст. 615 ГК РФ, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющие арендатору право уступить свои права и обязанности по договору аренды, являются диспозитивными и подлежат применению только в случае, если иные положения не предусмотрены действующим законодательством. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Кроме того форма типового договора аренды размещенная на сайте ГИС Торги утверждена поручением Росимущества N АШ-10/33145 от 25.06.2026. Согласно данного поручения Территориальным органам Росимущества поручается при заключении договоров аренды в отношении федеральных земельных участков руководствоваться прилагаемыми формами договоров аренды. В случае внесения изменений в формы договоров аренды соответствующие изменения подлежат обязательному согласованию с Росимуществом.

Таким образом при размещении на сайте ГИС Торги типового договора аренды ТУ Росимущества в Свердловской области руководствовалось утвержденной Росимуществом формой договора аренды заключаемого на торгах.

Запрет осуществлять переуступку прав и обязанностей по договору аренды заключенному на торгах направлен на обеспечение конкуренции: если разрешить уступку, лица, не допущенные к участию в аукционе, смогут получить землю в обход процедуры торгов.

Кроме того, недобросовестные граждане, подавшие заявки на участие в торгах по нескольким земельным участкам при наличии в договоре аренды права на переуступку прав и обязанностей по договору аренды смогут на возмездной основе осуществлять продажу права аренды указанных земельных участок, что в свою очередь приведет к приобретению земельных участков в обход процедуры торгов и нарушению права равного доступа граждан, к аренде публичных земель.

Пунктом 5 ст. 39.18 ЗК РФ предусмотрено что если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

Таким образом законодателем прямо предусмотрено что в случае поступления заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе предоставление земельного участка осуществляется исключительно путем проведения аукциона. Положения данного пункта призваны обеспечить равный доступ граждан к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур.

На уведомление о продлении срока принятия решения по жалобе ТУ Росимущества сообщило: что касается ссылки в уведомлении на Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6. В российской правовой системе решение суда не является жестким прецедентом, обязательным для всех судов при рассмотрении абсолютно идентичных дел. Решение является преюдицией в следующих случаях: - решение должно быть вступившим в законную силу. - в новом деле должны участвовать те же лица. - речь идет об обстоятельствах, которые суд в предыдущем деле установил. Это главный механизм, делающий отдельные факты из ранее рассмотренного дела обязательными для других судов.

В гражданском процессе это закреплено в ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, в арбитражном - в ч. 2 ст. 69 АПК РФ. Эти обстоятельства не подлежат повторному доказыванию и не могут быть оспорены при рассмотрении другого дела с теми же участниками.

В данном случае Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47- КАД22-1-К6 не является преюдициальным решением по рассматриваемой жалобе.

Правовая позиция высших судов, сформулированная в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ, постановлениях Президиума ВС РФ, а также в постановлениях Конституционного Суда РФ, содержащая официальное толкование норм права, является обязательной для судов при рассмотрении аналогичных дел. В данном случае дело рассмотренное Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не является аналогичным и кроме того позиция Верховного суда не изложена в Пленуме либо Постановлении Президиума ВС РФ и не содержит официальное толкование норм права, что исключает его применение в качестве прецедента.

Вывод

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона согласно п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ является проект договора аренды земельного участка.

В пункте 4.3.2 типового проекта договора аренды земельного участка указано:

"Арендатор не вправе уступать права по договору, заключенному на торгах. Обязательства по Договору должны быть исполнены Арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом".

Между тем, при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В свою очередь, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно аукционной документации организатором торгов в лице ТУ Росимущества проводятся в форме аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с видом разрешенного использования: для ИЖС, срок аренды 20 лет.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, гражданам для ИЖС, установлены ст. 39.18 ЗК РФ.

Согласно Кассационному определению Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6:

На основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между администрацией и Ш заключен договор, по условиям которого передан земельный участок, вид разрешенного использования "для ИЖС",

В п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суды не учли положения ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ). В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ИЖС может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Ссылка ТУ Росимущества на Определение ВС РФ от 05.07.2022 по делу N А32-37905/2020 несостоятельна, поскольку содержащиеся в нем выводы не относятся к порядку заключения договора аренды земельного участка для целей ИЖС (оспариваемое в данном деле решение Краснодарского УФАС России по жалобе N 023/10/18.1-3528/2020 принято в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> из земель сельскохозяйственного назначения, порядок заключения которого не регулируется ст. 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, имеет место нарушение организатором торгов п. 7 ст. 448 ГК РФ, п. 9 ст.22 ЗК РФ, что выразилось в необоснованном установлении п. 4.3.2 типового проекта договора аренды земельного участка условия о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также в субаренду.

В соответствии с ч. 20 ст. 18.1 и пп."а" п. 3.1 ч. 1 ст. 23 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации, проведения торгов, порядка заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, в том числе предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов, о внесении изменений в документацию о торгах, извещение о проведении торгов, об аннулировании торгов.

Поскольку нарушение порядка организации торгов выявлено в аукционной документации, постольку Комиссия Свердловского УФАС России решила выдать организатору торгов в лице ТУ Росимущества в СО предписание о принятии всех зависящих от него мер по аннулированию торгов (извещение N 21000011110000000891).

Нарушение процедуры и (или) порядка организации и проведения обязательных торгов образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч. 6 ст.7.30.5 КоАП РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 28.1 КоАП РФ поводом к возбуждению дела об административном правонарушении является непосредственное обнаружение должностным лицом, уполномоченным составлять протоколы об административных правонарушениях, достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения.

Учитывая установленные ч. 16 и ч. 23 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции особенности порядков принятия (только коллегиально) решения, являющегося результатом проведения в ходе осуществления государственного контроля (надзора) проверки (примечание к ст. 28.1 КоАП РФ), и его обжалования (только судебный), у должностных лиц того же самого органа, единолично осуществляющих производство по делу об административном правонарушении, заведомо отсутствуют законные основания как переоценивать изложенные в не оспоренном в установленном порядке решении достаточные данные, указывающие на наличие события административного правонарушения, так и отражать результаты такой переоценки как в протоколе об административном правонарушении, так и в соответствующем постановлении.

В соответствии с ч. 1 ст. 2.10 КоАП РФ юридические лица подлежат административной ответственности за совершение административных правонарушений в случаях, предусмотренных статьями особенной части настоящего Кодекса, а ст. 7.30.5 КоАП РФ установлена административная ответственность юридических лиц.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 25.4 КоАП РФ защиту прав и законных интересов юридического лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, или юридического лица, являющегося потерпевшим, осуществляют его законные представители, которыми могут являться его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица. Полномочия законного представителя юридического лица подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение.

В соответствии с ч. 3 ст. 2.1 КоАП РФ в случае совершения юридическим лицом административного правонарушения и выявления конкретных должностных лиц, по вине которых оно было совершено, допускается привлечение к административной ответственности по одной и той же норме как юридического лица, так и указанных должностных лиц (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 N 5).

Лица, осуществляющие функции по организации и проведению обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов, совершившие административные правонарушения, предусмотренные ст. 7.30.5 настоящего Кодекса, несут административную ответственность как должностные лица, т.е. в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих служебных обязанностей (ст. 2.4 КоАП РФ).

Согласно ч.ч.1 - 3 ст. 5.15 КоАП РФ, лица, участвующие в производстве по делу об административном правонарушении, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд, орган или к должностному лицу, в производстве которых находится дело, заказным письмом с уведомлением о вручении, повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование извещения или вызова и его вручение адресату. Извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства. При этом место жительства индивидуального предпринимателя определяется на основании выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, а также место нахождения юридического лица.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 25.1 КоАП РФ потерпевший, а также лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, вправе знакомиться со всеми материалами дела, давать объяснения, представлять доказательства, заявлять ходатайства и отводы, пользоваться юридической помощью защитника, а также иными процессуальными правами в соответствии с настоящим Кодексом.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции,

Комиссия Свердловского УФАС России,

1. Жалобу <...> признать обоснованной.

2. Организатора торгов в лице ТУ Росимущества в Свердловской области признать нарушившим п. 7 ст. 448 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что выразилось в необоснованном установлении п. 4.3.2 проекта Договора аренды земельного участка условия о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам.

3. Выдать организатору торгов предписание.

4. Законному представителю ТУ Росимущества в Свердловской области надлежит явиться 16.11.2026 в 11 час. 00 мин. в Свердловское УФАС России (<...>,

2 этаж, каб. 215) для составления в отношении юридического лица протокола об административном правонарушении, предусмотренном ч. 6 ст. 7.30.5 КоАП РФ.

5. ТУ Росимущества в Свердловской области надлежит обеспечить ознакомление с данным решением должностного лица, ответственного за выявленное нарушение и его явку 16.11.2026 в 11 час. 00 мин. в Свердловское УФАС России (<...>, 2 этаж, каб. 215) для составления в отношении должностного лица протокола об административном правонарушении, предусмотренном ч. 6 ст. 7.30.5 КоАП РФ.

6. ТУ Росимущества в Свердловской области в срок до 10.11.2026 предоставить в адрес Управления, первоначально по электронной почте (to66@fas.gov.ru) следующие документы (надлежаще заверенные их копии) и сведения в отношении ТУ Росимущества в Свердловской области и ответственного должностного лица:

- паспорт (первые две страницы и прописка), документ о назначении на должность, трудовой договор (контракт), должностную инструкцию (с отметкой об ознакомлении);

- письменное объяснение (ст. 26.3 КоАП РФ) и иные документы (сведения), которые сочтете необходимым приобщить к возбуждаемому делу об административном правонарушении.