Решение Тюменского УФАС России от 24.09.2026 N 072/10/18.1-667/2026

Резолютивная часть решения оглашена 21.09.2026 года

В полном объеме решение изготовлено 24.09.2026 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее - Комиссия) в составе:

"..."

рассмотрев в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон), дело N 072/10/18.1-667/2026 по жалобе "..." (далее также - Заявитель) на действия организатора торгов - Администрации "..."(далее также - Организатор торгов, Администрация) при организации аукциона в электронной форме на право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1811 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ялуторовский район, с. Киева, ул. Киевская, з/у 20, извещение в ГИС Торги N 22000103160000000319, лот N 1 (далее также - Аукцион, Торги).

"..."в отсутствие представителя Организатора торгов, просившего рассмотреть жалобу без участия, о дате, времени и месте рассмотрения жалобы извещенного надлежащим образом,^[1]

В Тюменское УФАС России (исх 10711-ЛК26 от 11.09.2026) г. поступила жалоба "...". на действия Администрации при организации и проведении аукциона в электронной форме на право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1811 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ялуторовский район, с. Киева, ул. Киевская, з/у 20, извещение в ГИС Торги N 22000103160000000319, лот N 1 (далее - Земельный участок).

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов, в части 17 которой закреплено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Тюменским УФАС России вышеупомянутая жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению по существу.

На основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, информация о поступлении указанной жалобы и ее содержании размещена на официальном сайте Тюменского УФАС России по адресу: https://tyumen.fas.gov.ru/schedulecases/12610.

В соответствии с частями 11, 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Тюменским УФАС России в адрес Организатора торгов направлено уведомление (исх. N ИВ/6054/26 от 14.09.2026 г.) о приостановлении соответствующих Торгов в части заключения договора до рассмотрения жалобы по существу и уведомлении лиц, подавших заявки на участие в Торгах о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

Так, жалоба "..."содержит доводы о несоответствии содержания извещения/аукционной документации требованиям законодательства РФ в результате включения в проект договора аренды земельного участка п. 3.2.17, в соответствии с которым передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не допускается, сделка по уступке прав может быть признана недействительной в силу ст. 168 ГК РФ.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, представив письменные пояснения (вх. N 11030-ЭП26 от 18.09.2026).

Комиссия Тюменского УФАС России, исследовав представленные сторонами документы и сведения, рассмотрев доводы жалобы Заявителя, возражения Организатора торгов, установила следующее.

Случаи, когда договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов, согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ, устанавливаются законом. Согласно п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов осуществляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае проведению Аукциона предшествовали следующие события.

На основании поступившего в Администрацию заявления о предоставлении Земельного участка после публикации 09.10.2024 г Администрацией в установленном порядке сообщения о приеме заявлений, 17.10.2024 поступило заявление гражданина о намерении участвовать в аукционе. В этой связи, Администрацией постановлением от 03.12.2025 N 1161-п была утверждена схема расположения Земельного участка, который был поставлен на кадастровый учет 01.04.2026 г.

После этого Администрацией было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды Земельного участка (постановление Администрации N 638-п от 13.07.2026).

Материалами дела установлено, что Организатором торгов 10.09.2026 г. на электронной площадке АО "Е" (АО "Е") (www.roseltorg.ru), а также на сайте ГИС Торги (torgi.gov.ru) размещено извещение N 22000103160000000319 (формируемое программно-аппаратными средствами сайта) о проведении Аукциона:

период подачи заявок: с 11.09.2026 по 09.10.2026;

дата, место и время проведения Аукциона - 15.10.2026 09:00 (МСК+2);

категория земель - земли населенных пунктов;

разрешенное использование Земельного участка - для индивидуального жилищного строительства (далее также - ИЖС);

срок аренды: 20 лет;

площадь: 1811 кв. м;

начальная цена предмета Аукциона - 3 265 руб.;

шаг аукциона - 163 руб.;

размер задатка - 3 265 руб.

С электронным извещением загружены следующие документы (в графической форме, pdf формат):

- извещение (далее также - Аукционная документация);

- проект договора аренды Земельного участка;

- форма заявки;

- сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Как следует из п. 3.2.17 проекта договора аренды Земельного участка, "передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не допускается, сделка по уступке прав может быть признана недействительной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ".

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Таким образом, вышеуказанная норма предусматривает случаи, установленные федеральными законами, исключающие передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом случае порядок предоставления земельного участка в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ не может рассматриваться как альтернатива способу передачи Земельного участка по торгам.

Проведение процедуры предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ, завершается заключением договора аренды с лицом, подавшим заявление о предоставлении земельного участка в случае не поступления от заинтересованных лиц заявлений о намерении участвовать в аукционе. В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ). В таком случае передача прав на земельный участок возможна в ходе обязательных торгов.

Поскольку в отношении Земельного участка поступило конкурирующее заявление от гражданина о намерении участвовать в аукционе (17.10.2024), предоставление данного Земельного участка может быть только путем проведения торгов, в связи с чем у арендатора отсутствует право передавать свои права и обязанности в отношении Земельного участка по договору третьему лицу.

Комиссией отклоняются ссылки Заявителя на судебные акты, приведенные в обоснование доводов жалобы в связи со следующим.

В соответствии с кассационным определением Коллегии по административным делам ВС РФ от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6 запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ не применяется к договорам аренды земельных участков для ИЖС.

Комиссия отмечает, что Коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 заняла иную правовую позицию, указав, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ не конкурируют между собой, а регулируют разные ситуации: первая норма касается аренды без торгов, вторая - обязательных торгов. Запрет на уступку прав по договору, заключенному на торгах, правомерен и направлен на обеспечение конкуренции.

В постановлении КС РФ от 04.06.2026 N 37-П предметом рассмотрения являлся вопрос о возможности передачи арендатором без согласия арендодателя прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному без проведения торгов с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. КС РФ признал п. 9 ст. 22 ЗК РФ не противоречащим Конституции именно в части распространения общего порядка передачи прав и обязанностей по договору аренды без согласия арендодателя на случаи, когда такой договор заключается без проведения торгов. Данное постановление предметом рассмотрения не ставило и правовой оценки не давало вопросу о применимости п. 9 ст. 22 ЗК РФ к договорам аренды, заключенным по результатам торгов. При этом, КС РФ указал, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает право арендатора передавать свои права и обязанности "если иное не установлено федеральными законами", что прямо допускает возможность ограничения указанного права федеральным законом, каковым является п. 7 ст. 448 ГК РФ.

КС РФ, ранее в Определении от 16 мая 2024 года N 1123-О, оценивая соотношение п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ, прямо указал, что между данными нормами отсутствует коллизия общей и специальной норм, поскольку первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов. Данный вывод сохраняет свое значение и после вынесения Постановления N 37-П, предмет которого касался исключительно безторгового порядка предоставления земельных участков.

В отношении п. 18 ПП ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, в соответствии с которым арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Комиссия отмечает, что указанный пункт 18 был принят до введения в действие п. 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившей в силу с 01.06.2015. На момент принятия данного Постановления Пленума законодательство не содержало общего запрета на уступку прав победителем торгов. Пункт 18 толковал положение п. 9 ст. 22 ЗК РФ в условиях, когда нормы, аналогичной п. 7 ст. 448 ГК РФ в действующей редакции, не существовало. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ содержит прямую оговорку "если иное не установлено федеральными законами", допускающую ограничение права арендатора на передачу прав по договору федеральным законом. Пункт 7 ст. 448 ГК РФ является именно таким федеральным законом.

Как указано в ПП ВС РФ от 21.12.2017 N 54 (пункт 9), уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной, а запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, установлен п. 7 ст. 448 ГК РФ. Кроме того, как указала Коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, разъяснение, содержащееся в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, относится к договорам аренды, заключенным без проведения торгов, и не может рассматриваться как отменяющее или ограничивающее действие п. 7 ст. 448 ГК РФ в отношении договоров, заключенных по результатам торгов.

Аналогичный довод Заявителя о применении пункта 22 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022, также не может быть принят во внимание, поскольку содержащиеся в нем выводы основаны на применении п. 9 ст. 22 ЗК РФ и не учитывают положений п. 7 ст. 448 ГК РФ в отношении договоров, заключение которых возможно только путем проведения торгов.

В связи с изложенным, доводы жалобы заявителя не являются обоснованными.

Согласно ч. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Так, в ходе рассмотрения жалобы было установлено, что содержание Извещения в части перечня документов, которые необходимо предоставлять с заявкой для участия в торгах, не соответствует актуальной редакции пп. 4 п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ, поскольку Организатором торгов установлена обязанность по предоставлению документа, подтверждающего внесения задатка в любом случае.

Вместе с тем, в случае внесения заявителем задатка путем зачисления денежных средств на расчетный счет оператора электронной площадки, документы, подтверждающие внесение задатка, заявителем не представляются. Информация о внесении заявителем денежных средств в размере задатка направляется оператором электронной площадки организатору торгов вместе с заявкой на участие в аукционе. Блокирование денежных средств в размере задатка оператором электронной площадки на расчетном счете оператора электронной площадки признается заключением соглашения о задатке (п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ).

На основании изложенного Комиссия приходит к выводам:

1) о наличии оснований для признания жалобы "...". необоснованной;

2) о признании в действиях Организатора торгов нарушений пп. 1, 3 ст. 39.12, п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ, выразившихся в установлении обязанности по предоставлению документа по уплате задатка в составе заявки;

3) о наличии оснований для выдачи обязательного для исполнения предписания.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Тюменского УФАС России,

1. Признать жалобу "..." на действия организатора торгов - администрации "..." при организации и проведении аукциона в электронной форме на право на заключения договора аренды земельного участка с КН <...>, площадью 1811 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ялуторовский район, с. Киева, ул. Киевская, з/у 20 -, извещение в ГИС Торги N 22000103160000000319 (лот N 1), необоснованной.

2. Признать в действиях Администрации нарушение пп. 1, 3 ст. 39.12, п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ.

3. Выдать администрации "..." обязательное для исполнения предписание об устранении выявленного нарушения.

4. Передать материалы дела N 072/10/18.1-667/2026 уполномоченному должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

В соответствии с ч. 23 статьей 18.1 Закона о защите конкуренции настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.