Решение Карельское УФАС России от 17.03.2025 N 010/01/18.1-105/2025

Резолютивная часть решения объявлена "12" марта 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено "17" марта 2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия (далее - Комиссия Карельского УФАС России) в составе:

рассмотрев в порядке статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Н на действия организатора торгов - Администрации муниципального образования "М" при проведении в электронной форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер, вид разрешенного использования: хранение автотранспорта, площадью 3731 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Республика Карелия, Медвежьегорский район, г. Медвежьегорск (извещение N 21000012890000000019, лот N 1),

при участии представителей: организатора торгов, победителя торгов, полномочия представителей подтверждены,

На официальном сайте www.torgi.gov.ru организатором торгов - Администрацией муниципального образования "М" размещено извещение N 21000012890000000019 о проведении в электронной форме открытого аукциона.

Предмет аукциона: право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер, вид разрешенного использования: хранение автотранспорта, площадью 3731 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Республика Карелия, Медвежьегорский район, г. Медвежьегорск. Срок аренды земельного участка: 2 года 6 месяцев. Ограничения (обременения): соблюдать ограничения в использовании земельного участка, расположенного в водоохранной зоне Онежского озера, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Сведения о возможности подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения: имеется возможность подключения к сетям электроснабжения, водоснабжения. Возможность подключения к сетям газоснабжения, теплоснабжения отсутствует.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка: начальный размер годовой арендной платы: 32 713,84 руб. "Шаг аукциона", который остается неизменным на протяжении всего аукциона: 981,0 руб. Сумма задатка, вносимого для участия в аукционе: 6 542,77 руб.

Согласно протоколу об итогах аукциона от 18.02.2025, на участие в аукционе поступило 28 заявок, победителем аукциона признан Г, предложивший наибольшую цену за предмет торгов в размере 1 979 017,84 руб.

Заявитель - Н., подававшая заявку на участие в аукционе, но не принявшая в нем участия, 20.02.2025 направила жалобу в Карельское УФАС России, в которой указала, что организатором торгов при проведении рассматриваемого аукциона было допущено нарушение пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), устанавливающего требования к расчету срока договора аренды земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений.

По расчетам заявителя минимальный срок договора аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев.

Существенное сокращение срока договора аренды не позволило заявителю принять участие в торгах ввиду рисков признания аукциона недействительным, а также ограничения в правах на освоение земельного участка.

В целях устранения указанного нарушения заявитель просит выдать организатору торгов предписание об аннулировании аукциона.

Представители организатора торгов и победителя аукциона представили письменные и устные возражения на жалобу, просят в удовлетворении заявленных требований отказать.

На основании части 14.1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в рассмотрении настоящей жалобы объявлялся перерыв.

Заслушав пояснения представителей организатора торгов и победителя аукциона, изучив представленные на рассмотрение жалобы материалы, Комиссия Карельского УФАС России пришла к следующим выводам.

Порядок подготовки, организации и проведения электронного аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 - 39.13 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Согласно извещению о проведении аукциона, срок, на который заключается договор аренды - 30 месяцев. Заявитель полагает, что срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев.

В соответствии с пунктом 1 Приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (далее - Приказ Минстроя N 264/пр) в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Вводимый настоящим приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

Согласно Приложению к Приказу Минстроя N 264/пр, установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенные в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Пунктом 4 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Площадь, которая может быть застроена, в силу пункта 2 статьи 38 ГрК РФ, исключает минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Извещение о проведении аукциона, а также приложенные к нему документы, не содержат информации о предполагаемой площади застройки.

При этом в составе извещения содержится выкопировка из документа градостроительного планирования в части зоны транспортной инфраструктуры, в которой указан не только максимальный процент застройки земельного участка - 70%, чем руководствовался заявитель при расчете срока аренды, но и санитарные разрывы от автостоянок до жилых домов и иных зданий.

Согласно пояснениям представителей организатора торгов, победителя аукциона, при подсчете площади в зоне ТР (зона транспортной инфраструктуры) для возможной застройки учитываются отступы от жилых зданий в соответствии с Регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки Медвежьегорского городского поселения, утв. решением Совета Медвежьегорского городского поселения от 25.10.2022 N 250.

Для вида разрешенного использования земельного участка (хранение автотранспорта) необходимо учитывать следующие отступы:

- для размещения открытых автостоянок и паркингов вместимостью 11-50 машино-мест расстояние до фасадов жилых зданий и торцов с окнами должно быть не менее 15 метров;

- отступы от установленных красных линий должны составлять не менее 5 метров.

С учетом всех ограничений площадь земельного участка, которая может быть застроена, составляет 1140 кв. м.

После перерыва в рассмотрении жалобы организатором торгов представлен Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером, утв. постановлением администрации муниципального образования "М" от 04.03.2025 N 333, согласно которому возможная для строительства площадь составляет 1140 кв. м.

В силу пункта 1 Приказа Минстроя N 264/пр и пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства объекта площадью до 1500 кв. м, заключается на срок 30 месяцев, т.е. 2 года и 6 месяцев.

Н участия в рассмотрении жалобы не принимала и доказательств, опровергающих позицию организатора торгов по расчету площади земельного участка, на которой возможно строительство, не представила.

Таким образом, довод заявителя о нарушении организатором торгов пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ является необоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Карельского УФАС России

Признать жалобу Н на действия организатора торгов - Администрации муниципального образования "М" при проведении в электронной форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер, вид разрешенного использования: хранение автотранспорта, площадью 3731 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Республика Карелия, Медвежьегорский район, г. Медвежьегорск (извещение N 21000012890000000019, лот N 1) необоснованной.

Решение может быть обжаловано в Арбитражном суде Республики Карелия в течение трех месяцев со дня его принятия