Решение Марийское УФАС России от 13.03.2025 N 012/10/18.1-140/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл по контролю в сфере проведения торгов N 1 (далее - Комиссия) в составе:

председатель комиссии:

<...> - заместитель руководителя - начальник отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти; члены Комиссии:

<...> - ведущий специалист - эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

<...> - ведущий специалист - эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

в отсутствие представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Городской округ "Город Козьмодемьянск", ООО "И", надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте рассмотрения, рассмотрев жалобу ООО "И" (вх. N 1490-ЭП/25 от 06.03.2025) на действия организатора торгов - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Городского округа "Город Козьмодемьянск" при проведении электронного аукциона по аренде земельного участка (номер извещения на сайте torgi.gov.ru 22000177370000000019, лот 1),

22.01.2025 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Городской округ "Город Козьмодемьянск" на официальном сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение N 22000177370000000019 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка.

Лот N 1: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 12:17:0113002:197, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - склады, площадью 2613 кв. м. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Из части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) следует, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

06.03.2025 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл поступила жалоба ООО "И" на действия (бездействие) организатора торгов при проведении вышеуказанного аукциона.

В жалобе заявитель приводит следующие доводы.

1. Договором аренды прямо предусмотрена возможность изменения размера ежегодной арендной платы, являющейся предметом аукциона.

2. Организатором торгов некорректно установлен срок аренды земельного участка.

3. Организатор торгов в нарушение положений Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает права арендатора в части сдачи земельного участка в субаренду.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, представил письменные и устные пояснения.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и материалы, обсудив доводы жалобы, Комиссия пришла к следующим выводам.

1.Согласно пункту 22 статьи 39.11 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ, по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

При анализе условий проекта договора установлено, что в пункте 3.4 проекта договора указано следующее: "Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке по следующему основанию: в связи с изменением рыночной стоимости ежегодной арендной платы, но не чаще чем 1 раз в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы".

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ, выигравшим торги на аукционе, признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 разъяснено, что следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1. по основаниям, установленным законом;

2. в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3. по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В рассматриваемых обстоятельствах, с учетом формулировки пункта 3.4 проекта договора аренды земельного участка, Комиссия приходит к выводу о том, что изменение договора повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

На основании изложенного, в действиях Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Городского округа "Город Козьмодемьянск" установлено нарушение требований пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ.

2. Довод заявителя о том, что организатором торгов некорректно установлен срок аренды земельного участка является несостоятельным ввиду следующего.

Комиссией Марийского УФАС России установлено, что согласно информации о лоте извещения N 22000177370000000019 указан конкретный срок аренды: 58 месяцев. Согласно прикрепленного документа "Извещение": Срок аренды земельного участка установлен в 58 месяцев (2 года и 4 месяцев) с даты заключения договора аренды.

Согласно письменным пояснениям организатора торгов, указание в извещении 2 года и 4 месяца является технической опечаткой. При установлении срока аренды земельного участка в 58 месяцев организатор торгов руководствовался Приложению к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15.05.2020 N 264/пр.

Вместе с тем, Комиссией установлено, что запросы и разъяснения по договору не поступали.

3. При анализе условий проекта договора установлено, что в пункте 7.5 проекта договора указано следующее: "Арендатор уведомлен арендодателем о запрете передачи земельного участка в субаренду, о запрете на уступку прав по настоящему договору аренды".

Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды сроком более 5 лет допускается только в случае, если договор заключен не по результатам торгов, а заключения договора субаренды возможно при аренде такого земельного участка на срок более чем 5 лет (Определение Верховного суда РФ от 05.07.2022 по делу N А3237905/2020).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Вместе с тем срок аренды установлен в 58 месяцев, то есть не более 5 лет.

Таким образом, Комиссия Марийского УФАС России приходит к выводу, что положения пункта 7.5 проекта договора не противоречат требованиям действующему законодательству.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу, комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных, не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства), принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Учитывая вышеизложенное и конкретные обстоятельства дела, Комиссия решила выдать обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений (в части первого довода).

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Марийского УФАС России

1. Признать жалобу ООО "И" обоснованной в части первого довода, в остальной части признать необоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов нарушение пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Городского округа "Город Козьмодемьянск" обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений законодательства.

4. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Решение Комиссии Марийского УФАС России по контролю в сфере проведения торгов может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.