Решение Тюменского УФАС России от 17.09.2026 N 072/10/18.1-671/2026

Резолютивная часть решения оглашена 16.09.2026 года

В полном объеме решение изготовлено 17.09.2026 года

г. Тюмень

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области по рассмотрению жалоб при проведении торгов (далее - Комиссия) в составе:

"..."

рассмотрев в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон), дело N 072/10/18.1-671/2026 по жалобе "..." (далее также - Заявитель) на действия организатора торгов - администрации "..." (далее также - Организатор торгов, Администрация) при организации аукциона в электронной форме на право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1282 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Велижаны, <...>, извещение в ГИС Торги N 22000050530000000831, лот N 1 (далее также - Аукцион, Торги).

в отсутствие Заявителя, надлежащим образом уведомленного о дате, времени и месте рассмотрения настоящего дела,

в присутствии представителя Организатора торгов, "..."

В Тюменское УФАС России 09.09.2026 г. (вх. N 10592-ЛК/26) поступила жалоба "...". на действия Администрации при организации и проведении аукциона в электронной форме на право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1282 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Велижаны, <...>, извещение в ГИС Торги N 22000050530000000831, лот N 1 (далее - Земельный участок).

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов, в части 17 которой закреплено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии.

Тюменским УФАС России вышеупомянутая жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции и принята к рассмотрению по существу.

На основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, информация о поступлении указанной жалобы и ее содержании размещена на официальном сайте Тюменского УФАС России по адресу: https://tyumen.fas.gov.ru/schedulecases/12611.

В соответствии с частями 11, 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Тюменским УФАС России в адрес Организатора торгов направлено уведомление (исх. N ИВ/6055/26 от 14.09.2026 г.) о приостановлении соответствующих Торгов в части заключения договора до рассмотрения жалобы по существу и уведомлении лиц, подавших заявки на участие в Торгах о факте поступления жалобы, ее содержании, месте и времени ее рассмотрения.

Так, жалоба "..." содержит доводы о несоответствии содержания извещения/аукционной документации требованиям законодательства РФ в результате включения в проект договора аренды земельного участка п. 3.1.2, в соответствии с которым арендатор не имеет права в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду, осуществлять мероприятия по его разделу, объединению перераспределению выделу.

Организатор торгов с доводами жалобы не согласился, представил письменные пояснения (вх. N 10914-ЭП/26 от 15.09.2026 г.) и пояснил, что Аукцион проведен в соответствии с порядком, определенным Земельным кодексом РФ и не нарушает требований действующего законодательства РФ.

Комиссия Тюменского УФАС России, исследовав представленные сторонами документы и сведения, рассмотрев доводы жалобы Заявителя, возражения Организатора торгов, установила следующее.

Случаи, когда договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов, согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ, устанавливаются законом.

Так, согласно п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 39.2 ЗК РФ, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной, согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В рассматриваемом случае основанием для проведения Аукциона является решение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии с распоряжением Администрации N 664-р от 02.07.2026.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В отношении Земельного участка пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ не применяется, в том числе не применяются основания предоставления земельного участка без торгов, предусмотренные пп. 15 п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ, поскольку указанная норма применяется случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ.

Пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ устанавливает порядок принятия решений собственником земельного участка в ходе организации и проведения процедуры размещения извещения о принятии заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе.

Таким образом, пп. 15 п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ к процедуре проведения Аукциона не применяется.

Согласно п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Извещение о проведении аукциона, согласно п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, должно содержать, в том числе следующие сведения:

- об организаторе аукциона (пп. 1);

- об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона (пп. 2);

- о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона (пп. 3);

- о предмете аукциона (в том числе о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения) (пп. 4);

- о начальной цене предмета аукциона (пп. 5);

- о "шаге аукциона" (пп. 6);

- о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе (пп. 7);

- о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка (пп. 8);

- о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами (пп. 11).

В соответствии с п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ, для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

Согласно п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ, аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.

Для размещения информации о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru (ГИС Торги).

Материалами дела установлено, что Организатором торгов 08.09.2026 г. на электронной площадке АО С-АСТ (https://www.sberbank-ast.ru/), а также на сайте ГИС Торги (torgi.gov.ru) размещено извещение N 22000050530000000831 (формируемое программно-аппаратными средствами сайта) о проведении Аукциона:

дата и время начала приема заявок на участие в Аукционе - 14.09.2026 09:00 (МСК+2);

дата и время окончания приема заявок на участие в Аукционе - 25.09.2026 16:00 (МСК+2);

дата определения участников Аукциона - 28.09.2026 г (12.00+мск) дата, место и время проведения Аукциона - 01.10.2026 09:00 (МСК+2);

категория земель - земли населенных пунктов;

разрешенное использование Земельного участка - для индивидуального жилищногостроительства (далее также - ИЖС);

срок аренды: 20 лет;

площадь: 1282 м²;

начальная цена предмета Аукциона - 9 684,87

Шаг аукциона 290 руб. 55 коп.

Размер задатка 9 684,87 руб.

С электронным извещением загружены следующие документы (в графической форме, pdf формат):

- извещение (далее также - Аукционная документация);

- градостроительный план земельного участка,

- проект договора аренды Земельного участка,

- форма заявки;

- сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с п. 3.1.2 проекта договора аренды земельного участка передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не допускается.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Таким образом, вышеуказанная норма предусматривает случаи, установленные федеральными законами, исключающие передачу арендатором Земельного участка в субаренду.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом случае порядок предоставления Земельного участка в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ не может рассматриваться как альтернатива способу передачи Земельного участка по торгам.

Проведение процедуры предоставления Земельного участка в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ, завершается заключением договора аренды с лицом, подавшим заявление о предоставлении земельного участка в случае не поступления от заинтересованных лиц заявлений о намерении участвовать в Аукционе, в ином случае передача прав на земельный участок возможна в ходе обязательных торгов.

Поскольку предоставление данного Земельного участка предусмотрено только путем проведения торгов, постольку у арендатора отсутствует законное право передавать свои права и обязанности в отношении Земельного участка по договору третьему лицу.

Комиссия также рассмотрела довод Заявителя о том, что запрет на раздел, объединение, перераспределение и выдел Земельного участка (п. 3.1.2) не покрывается п. 7 ст. 448 ГК РФ, поскольку эти действия являются распоряжением имуществом, а не уступкой прав аренды.

Комиссия отмечает, что в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2026 N 37-П "По делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования "Кемеровский городской округ" предметом рассмотрения являлся вопрос о возможности передачи арендатором без согласия арендодателя прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному без проведения торгов с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с законом субъекта Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации признал пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не противоречащим Конституции Российской Федерации именно в части распространения общего порядка передачи прав и обязанностей по договору аренды без согласия арендодателя на случаи, когда такой договор заключается без проведения торгов. Данное постановление предметом рассмотрения не ставило и правовой оценки не давало вопросу о применимости пункта 9 статьи 22 ЗК РФ к договорам аренды земельных участков, заключенным по результатам торгов.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении указал, что пункт 9 статьи 22 ЗК РФ предусматривает право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу "если иное не установлено федеральными законами". Данная оговорка прямо допускает возможность ограничения указанного права федеральным законом. Пункт 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающий запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, является именно таким федеральным законом, ограничивающим право арендатора в смысле пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации ранее в Определении от 06 июня 2024 года N 1859-О, оценивая соотношение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ, прямо указал, что между данными нормами отсутствует коллизия общей и специальной норм, поскольку первая регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а вторая касается передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции. Данный вывод Конституционного Суда сохраняет свое значение и после вынесения Постановления N 37-П, предмет которого касался исключительно безторгового порядка предоставления земельных участков льготным категориям граждан.

Таким образом оспариваемые Заявителем условия договора аренды земельного участка не противоречат выводам, содержащимся в определении Конституционного суда от 04.06.2026 N 37-П

С учетом вышеизложенного, исследовав представленные сторонами документы и сведения и заслушав пояснения представителей, участвовавших в рассмотрении жалобы, Комиссия Тюменского УФАС России приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения жалобы "..."

Согласно ч. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, в случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Так, в ходе рассмотрения жалобы было установлено, что содержание Извещения в части перечня документов, которые необходимо предоставлять с заявкой для участия в торгах, не соответствует актуальной редакции пп. 4 п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ, поскольку Организатором торгов установлена обязанность по предоставлению документа, подтверждающего внесения задатка в любом случае.

Вместе с тем, в случае внесения заявителем задатка путем зачисления денежных средств на расчетный счет оператора электронной площадки, документы, подтверждающие внесение задатка, заявителем не представляются. Информация о внесении заявителем денежных средств в размере задатка направляется оператором электронной площадки организатору торгов вместе с заявкой на участие в аукционе. Блокирование денежных средств в размере задатка оператором электронной площадки на расчетном счете оператора электронной площадки признается заключением соглашения о задатке (п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ).

На основании изложенного и, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу "..." на действия организатора торгов - Администрации при организации и проведении аукциона в электронной форме на право на заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1282 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Велижаны, <...>, извещение в ГИС Торги N 22000050530000000831, лот N 1 необоснованной.

2. Снять ограничения, наложенные письмом Тюменского УФАС России от 14.09.2026 г. N ИВ/6055/26.

"..."

В соответствии с ч. 23 статьей 18.1 Закона о защите конкуренции настоящее решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.