Решение Алтайское УФАС России от 12.05.2026 N 022/10/18.1-589/2026

Резолютивная часть решения оглашена 08 мая 2026 г.

В полном объеме решение изготовлено 12 мая 2026 г.

Комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю по рассмотрению жалоб, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Председателя Комиссии:

К.А. - заместителя руководителя управления - начальника отдела контроля закупок,

Членов Комиссии:

Т. - главного специалиста-эксперта отдела контроля закупок;

Б. - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок;

с участием представителей:

от заявителя К.О.: личное участие посредством ВКС;

от Управления имущественных отношений Алтайского края - С.;

рассмотрев жалобу К.О. (вх. N 4776-ЭП/26 от 29.04.2026) на действия Управления имущественных отношений Алтайского края (далее- Алтайкрайимущество) при проведении электронного аукциона N 21000006280000000537, лот N 1 "Право на заключение договора аренды земельного участка государственная собственность на которые не разграничена: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Барнаул, <...> земельный участок 8б, кадастровый номер 22:61:020702:345, общей площадью 2680 кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства", в порядке ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В управление ФАС по Алтайскому краю поступила жалоба К.О. (далее- Заявитель) на действия Алтайкрайимущество при проведении электронного аукциона N 21000006280000000537, лот N 1 "Право на заключение договора аренды земельного участка государственная собственность на которые не разграничена: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Барнаул, <...> земельный участок 8б, кадастровый номер 22:61:020702:345, общей площадью 2680 кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства".

По мнению Заявителя, если договор аренды земельного участка заключен по результатам победы в торгах, но предоставление такого земельного участка по закону возможно и без проведения данной процедуры, запрет, регламентированный п. 7 ст. 448 ГК РФ, применению не подлежит, а следовательно, установление запрета арендатору на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды и на сдачу земельного участка в субаренду является незаконным, при условии заключения данного договора на срок свыше 5 лет и отсутствии иных прямых законодательных запретов. Заключение договора аренды земельного участка, проект которого частично не соответствует закону, создает условия для последующих правовых споров, вынуждает победителя аукциона заключать договор, заведомо ограничивающий его законные права. При таких обстоятельствах, Заявитель полагает, что торги необходимо признать недействительными, и на основании изложенного просит: организовать проверку законности действий Алтайкрайимущества, в случае выявления нарушений, принять соответствующие меры.

Представитель Организатора торгов представил письменные пояснения, просил признать жалобу не подлежащей удовлетворению.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

10.04.2026 г. Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru размещено извещение N 21000006280000000537 торги в форме электронного аукциона, по форме подачи предложения о цене на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на которые не разграничена: - Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Барнаул, <...> земельный участок 8б, кадастровый номер 22:61:020702:345, общей площадью 2680 кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства.

Дата и время начала подачи заявок 11.04.2026 09:00 (МСК+4).

Дата и время окончания подачи заявок 04.05.2026 17:00 (МСК+4).

Дата и время начала проведения аукциона 08.05.2026 10:00 (МСК+4).

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По мнению Заявителя, организатор торгов запретил уступать право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.4.15 проекта договора земельный участок, являющийся предметом электронных торгов, не может предаваться третьему лицу, в субаренду, вносится в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 К 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Таким образом, действующее законодательство и сложившаяся судебная практика однозначно свидетельствует о том, что пункт 7 статьи 448 ГК РФ, является специальной нормой по отношению к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Вместе с тем запрет уступки прав не касается договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае их предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в случае, если аукцион проведен на основании ст. 39.18 ЗК РФ и его заключению предшествовала подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 47-КАД22-1-К6).

Согласно распоряжению Алтайкрайимущества от 27.10.2025 N 1343 рассматриваемый аукцион проведен на общих основаниях в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ, а не на основании статьи 39.18 ЗК РФ, таким образом земельный участок не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

В силу изложенного, доводы указанные в жалобе не могут быть признаны обоснованными.

На основании изложенного Комиссия, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции",

Признать жалобу К.О. на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов - необоснованной.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.