Решение Ленинградское УФАС России от 06.05.2026 N 047/10/18.1-665/2026

Комиссия Ленинградского УФАС России (далее - Комиссия) на основании Приказа N 96/26 от 30.04.2026 по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

в присутствии на заседании Комиссии представителей сторон по доверенностям:

от организатора торгов - Администрации Подпорожского муниципального района Ленинградской области (далее - Организатор торгов): Л.,

в отсутствие представителя заявителя - К. (далее - Заявитель) и представителя оператора электронной площадки - АО "Е" (извещенных о дате и месте заседания надлежащим образом),

рассмотрев в соответствии с частью 17 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобу Заявителя (вх. N 3110-ЛК/26, N 3111-ЛК/26 от 22.04.2026) на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 47:05:0903001:420, площадью 1500 кв. м расположенного по адресу: Ленинградская обл., Подпорожский муниципальный р-н, Винницкое сп., <...> з/у 16 (изв. N 21000012790000000163, лот N 1) (далее - аукцион),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при организации и проведении аукциона.

На основании письма ФАС России от 21.06.2024 N ГМ/54124/24 Ленинградское УФАС России обеспечивает реализацию прав на участие в рассмотрении в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции жалоб на нарушения процедуры торгов в дистанционном режиме, без очного участия представителей субъектов контроля, заявителей.

Уведомлением N АВ/2611/26 от 24.04.2026 Ленинградским УФАС России жалоба Заявителя принята к рассмотрению.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителя Организатора торгов, Комиссия пришла к следующим выводам.

06.02.2026 на официальном сайте http://torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" опубликовано извещение N 21000012790000000163, лот N 1 о проведении аукциона (далее - извещение).

Комиссией установлено, что информация об аренде земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

В доводах жалобы Заявитель оспаривает установленное Организатором торгов в проекте договора положение, ограничивающее право победителя (арендатора) на передачу прав и обязанностей по договору.

Комиссией установлено, что согласно пункту 1.5 проекта договора, размещенному в составе аукционной документации: "В соответствии с п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ Арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из настоящего Договора аренды".

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее - ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Комиссия установила, что согласно извещению срок аренды земельного участка составляет 20 лет.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В силу норм действующего законодательства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Вышеуказанная позиция подтверждается Кассационным Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

На основании вышеизложенного, учитывая тот факт, что срок аренды превышает 5 лет, Комиссия приходит к выводу о том, что довод Заявителя обоснован, положения проекта договора аренды, приложенного в составе аукционной документации, противоречат требованиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, поскольку указанный пункт в проекте договора устанавливает ограничение прав победителя (арендатора) на возможность в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, наличие указанного пункта могло повлечь отказ потенциальных участников от участия в аукционе. В связи с чем целесообразна выдача предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов, и внесении изменений в извещение, документацию о проведении торгов.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу К. (вх. N 3110-ЛК/26, N 3111-ЛК/26 от 22.04.2026) на действия организатора торгов - Администрации Подпорожского муниципального района Ленинградской области - при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 47:05:0903001:420, площадью 1500 кв. м расположенного по адресу: Ленинградская обл., Подпорожский муниципальный р-н, Винницкое сп., <...> з/у 16 (изв. N 21000012790000000163, лот N 1) - обоснованной.

2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение пункта 9 статьи 39.22 ЗК РФ.

3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении допущенных нарушений;

4. Передать уполномоченному должностному лицу Ленинградского УФАС России материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.