Решение Алтайское УФАС России от 06.05.2026 N 022/10/18.1-480/2026

Резолютивная часть решения оглашена 30 апреля 2026 г.

В полном объеме решение изготовлено 06 мая 2026 г.

Комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю по рассмотрению жалоб, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Председателя Комиссии:

К<...>,

Членов Комиссии:

К<...>;

С<...>;

с участием представителей:

от заявителя З<...>, не явился, извещен;

от организатора торгов - Администрация г. Яровое Алтайского края - Б<...>, М<...>, П<...>, с использованием ВКС,

рассмотрев жалобу З<...> на действия организатора торгов - Администрация г. Яровое Алтайского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок с кадастровым номером 22:72:040204:256, расположенный по адресу: край Алтайский, г.о. город Яровое, <...> Октября, з/у 44, площадью 1072 кв. м (извещение N 22000028950000000069, лот N 2), в порядке ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

В управление ФАС по Алтайскому краю поступила жалоба З<...> на действия организатора торгов - Администрация г. Яровое Алтайского края при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок с кадастровым номером 22:72:040204:256, расположенный по адресу: край Алтайский, г.о. город Яровое, <...> Октября, з/у 44, площадью 1072 кв. м (извещение N 22000028950000000069, лот N 2).

Заявитель в своей жалобе указывает, что администрацией г. Яровое Алтайского края в проект договора включено условие, противоречащее федеральному законодательству, указан пункт: "Не передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу".

По мнению Заявителя указанное условие устанавливает абсолютный запрет на переуступку прав и обязанностей по договору аренды и сдачу участка в субаренду, при этом обоснование не указывается.

В связи с чем просит признать указанный пункт проекта договора аренды земельного участка не соответствующим ст. 22, 39.6, 39.18 ЗКРФ, обязать организатора торгов исключить из проекта договора формулировку запрета на переуступку.

В целях получения дополнительной информации рассмотрение отложено на 29.04.2026 г.

Для ознакомления с документами и принятия решения в рассмотрении жалобы был объявлен перерыв до 30.04.2026 г.

30.04.2026 г. на заседании Комиссии УФАС представители организатора торгов поддержали свою ранее представленную позицию.

Проанализировав представленные к моменту заседания Комиссии документы и информацию, ознакомившись с доводами жалобы Заявителя, письменным отзывом Организатора торгов по доводам жалобы, выслушав правовую позицию представителей сторон, Комиссия пришла к следующим выводам.

19.03.2026 г. Организатором торгов на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru размещено извещение N 22000028950000000069, лот N 2 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок с кадастровым номером 22:72:040204:256, расположенный по адресу: край Алтайский, г.о. город Яровое, <...> Октября, з/у 44, площадью 1072 кв. м.

Дата и время начала подачи заявок 20.03.2026 08:00 (МСК+4).

Дата и время окончания подачи заявок 20.04.2026 09:00 (МСК+4).

Дата и время начала проведения аукциона 21.04.2026 08:00 (МСК+4).

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По мнению заявителя, организатор торгов в нарушение требований ЗК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретил уступать право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.4.13 Договора аренды земельного участка, размещенного на сайте torgi.gov.ru. Арендатор обязан "Не передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу".

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Указанное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не - участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 308-ЭС22-2357 от 05.07.2022 по делу N А32-37905/2020, для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона.

В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Более того между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Выводы заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:72:040204:256 может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договора аренды - земельного участка с кадастровым номером 22:72:040204:256 не вправе в проекте договора устанавливать условие, предусматривающее уступку права по договору, возникшим из заключенного на торгах договора.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступку права по договору, возникшим из заключенного на торгах договора соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли, у антимонопольного органа отсутствуют законные основания для вывода о недопустимости включения такого условия в договор.

В силу изложенного, доводы указанные в жалобе не могут быть признаны обоснованными.

На основании изложенного Комиссия, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции",

Признать жалобу З<...> на действия Организатора торгов при организации и проведении аукционов - необоснованной.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.