Решение Якутское УФАС России от 04.05.2026 N 014/10/18.1-707/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

<***> - заместителя руководителя-начальника отдела антимонопольного контроля Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия), председателя Комиссии;

<***> - главного государственного инспектора отдела антимонопольного контроля Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия), член Комиссии;

<***> - ведущего специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия), член Комиссии.

При участии в дистанционном режиме посредством интернет-видеоконференции:

<***> - представителя заявителя ООО "П" по доверенности от 24.04.2026 N 2,

<***> - представителя Окружной администрации города Якутска по доверенности от 03.02.2026 N КРА-120126,

рассмотрев жалобу N 014/10/18.1-707/2026 ООО "П" (далее - Заявитель) на действия (бездействие) организатора аукциона Окружную администрацию города Якутска (далее - Организатор торгов) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...> (извещение N 22000010820000000478, лот N 1 на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru),

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) 22.04.2026 (вх. N 4557/26) поступила жалоба ООО "П" (далее - Заявитель) на действия (бездействие) организатора аукциона Окружную администрацию города Якутска (далее - Организатор торгов) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...> (извещение N 22000010820000000478, лот N 1 на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru) (далее - аукцион).

Доводы жалобы ООО "П" изложены в полном объеме в уведомлении о поступлении жалобы N 014/10/18.1-707/2026 и приостановлении заключения договора до рассмотрения жалобы по существу от 23.04.2026 (исх. N АК/2611/26).

В ответ на уведомление о поступлении жалобы 29.04.2026 Организатор аукциона предоставили информацию об аукционе, возражения на жалобу (вх. N 4877-ЭП/26 от 29.04.2026).

В соответствии с правилами статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также в иных случаях.

Согласно части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

На Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru) размещено извещение N 22000010820000000478, лот N 1 Аренда и продажа земельных участков.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо на право заключения договора купли-продажи лесных насаждений регламентирован главой 8 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (далее - ЛК РФ).

Организатор аукциона: Окружной администрации города Якутска;

Вид торгов: Аренда и продажа земельных участков;

Описание лота: Право заключения договора аренды земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...> (2 545 кв. м);

Дата и время начала подачи заявок: 20.03.2026 09:00 (МСК+6);

Дата и время окончания подачи заявок: 01.04.2026 10:00 (МСК+6);

Дата рассмотрения заявок: 02.04.2026;

Дата и время начала проведения аукциона: 03.04.2026 10:00 (МСК+6).

22.04.2026 в Якутское УФАС России поступила жалоба Заявитель (вх. N 4557/26).

23.04.2026 Якутским УФАС России направлено в адрес Заявителя, Организатора аукциона, ЭТП уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении заключения договора до рассмотрения жалобы по существу (исх. N АК/2611/26).

24.04.2026 в Якутское УФАС России поступила информация от ЭТП (вх. N 4664-ЭП/26);

29.04.2026 в Якутское УФАС России поступило возражение от Организатора аукциона (вх. N 4877-ЭП/26).

30.04.2026 в 15:00 жалоба рассмотрена, по существу.

Комиссия Якутского УФАС России изучив материалы жалобы, пришла к следующим выводам.

В своей жалобе Заявитель указывает на неправомерные действия Организатора аукциона, допущенные при заключении договора по результатам электронного аукциона.

Заявитель по результатам торгов признан победителем, организатором торгов в адрес победителя направлен договор аренды земельного участка для подписания, содержащий отличные от аукционной документации положения.

В ответ на уведомление о назначении дела к рассмотрению Организатор аукциона с доводами жалобы не согласился, представил письменные пояснения.

В соответствии с пунктом 4.2 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган уполномочен рассматривать жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействия) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее - Закон о закупках), за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 11.03.2026 г. N 379р "О внесении изменений в распоряжение Окружной администрации город Якутск от 10 октября 2025 года N 1933р "Об организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...>" было объявлено о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

20.03.2026 на официальном сайте www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - ГИС Торги) Организатор аукциона разместил извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды по лоту N 1 - земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...> (2 545 кв. м) (реестровый номер извещения 22000010820000000478).

Заявитель подал заявку на участие в аукционе и был допущен к участию аукционе, что подтверждается протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 02.04.2026.

Как следует их протокола аукциона от 03.04.2026, Заявитель стал победителем аукциона.

14.04.2026 Организатор аукциона через ЭТП направил в адрес победителя проект договора для подписания.

15.04.2026 Заявитель, ознакомившись с проектом договора, выявил существенные различия между проектом, направленным на подпись и опубликованным в составе Извещения (приложение N 10) ухудшающие, по мнению Заявителя положения победителя торгов.

15.04.2026 Заявитель направил в адрес Организатора аукциона протокол разногласий с требованиями привести договор в соответствие с условиями Извещения.

Заявитель, не согласившись с действиями Организатора торгов, обжаловал их в Якутское УФАС России.

Согласно пункту 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Пунктом 11 статьи 39.13 ЗК РФ установлено, что по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.13 ЗК РФ установлена обязанность уполномоченного органа в течение пяти дней после окончания срока, указанного в пункте 11 этой же статьи, направить определенным лицам подписанный проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В рамках исполнения требований действующего законодательства, проект договора аренды указанного земельного участка Организатором аукциона размещен на электронной торговой площадке РТС-Тендер 14.04.2026.

Заявитель получил через торговую площадку проект договора аренды земельного участка 14.04.2026 г. для подписания.

Исходя из изложенного, признаков нарушений срока размещения договора аренды на электронной торговой площадке РТС-Тендер не установлено.

Таким образом, довод жалобы признан необоснованным.

Изучив проект договора аренды земельного участка, Заявитель выявил ряд несоответствий содержания данного договора проекту такого договора, размещенного в составе аукционной документации (приложению N 10 к Извещению):

Организатором аукциона даны пояснения, в части разночтений, касающихся типовой формы договора аренды о том, что опубликованная типовая форма договора аренды утверждена распоряжением Окружной администрации города Якутска от 27.12.2017 N 2251р "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, договоров купли-продажи земельных участков и иных документов, связанных с договорами аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа "город Якутск". В настоящее время Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - Департамент) проводит работу по внесению изменений в указанную типовую форму договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Исходя из указанной нормы закона, если опубликованная типовая форма договора противоречит действующему законодательству, она не подлежит применению в части, нарушающей закон. Организатор аукциона обязан использовать форму договора, соответствующую требованиям законодательства.

На основании изложенного, в направленный проект договора аренды были внесены коррективы в соответствии с действующим законодательством по следующим пунктам:

Пункт 2.2 (направленный проект) - "На основании пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации ежегодный размер арендой платы составляет 7 387 110 (семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч сто десять) рублей 00 копеек, согласно протокола.N 06-26 от 03.04.2026 г. о результатах аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...> который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 3). Внесенная оплата за первый год аренды не подлежит возврату" - скорректирован.

Предметом аукциона является годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 14:35:108001:24042, расположенный по адресу: <...> общей площадью 2 545 кв. м.

Протоколом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, определены условия аукциона на указанный земельный участок. Победителем аукциона в электронной форме признано ООО "П", предложившее годовую арендную плату в размере 7 387 110 (семь миллионов триста восемьдесят семь тысяч сто десять) рублей 00 копеек.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Пунктом 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Следовательно, в случае заключения договора аренды по итогам аукциона внесенные денежные средства (в том числе задаток) засчитываются в счет арендной платы и не подлежат возврату при расторжении договора по инициативе арендатора, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Таким образом, годовая арендная плата определяется по результатам аукциона и фиксируется в договоре и условие о невозвратности, уплаченной годовой арендной платы является неотъемлемой частью договорных обязательств.

Пункт 3.1.4 (типовая форма) - "Не ранее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора, в случае надлежащего исполнения обязанностей по настоящему договору, обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды" - исключен из направленного проекта.

Исключение пункта 3.1.4 направлено на приведение договора в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. Исключение составляют только случаи, прямо предусмотренные законом.

Таким образом, арендатор не лишен возможности обратиться за заключением нового договора аренды при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством. Исключение данного пункта из проекта договора призвано предотвратить потенциальные судебные споры, связанные с его применением.

Пункт 3.2.12 (направленный проект) - "В случае, если срок Договора составляет более 5 лет, Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о передаче арендных прав на земельный участок в субаренду. Запрещается вносить арендные права на земельный участок в качестве залога или вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества без письменного согласия Арендодателя" - скорректирован, исключена фраза о возможности передачи прав по договору аренды третьему лицу письменным уведомлением. Однако по технической ошибке (человеческий фактор) отсутствует в направленном проекте договора.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача арендных прав в субаренду возможна на условиях, установленных основным договором аренды. Для субаренды письменное согласие Арендодателя не требуется. Однако, залог является обременением, которое предоставляет залогодержателю право при неисполнении должником своих обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества. В такой ситуации получение письменного согласия Арендодателя является обязательным.

Данный пункт включен в направленный протокол разногласий к договору аренды земельного участка N 09-5/2026-0004 от 07.04.2026 г.

Пункт 4.2.3 (типовая форма) - "Не позднее 5 календарных дней с момента подписания зарегистрировать настоящий договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), в случае, если срок аренды земли составляет более 1 года" - скорректирован, однако по технической ошибке (человеческий фактор) отсутствует в направленном проекте договора.

Данный пункт включен в направленный протокол разногласий к договору аренды земельного участка N 09-5/2026-0004 от 07.04.2026 г. в следующей редакции: "Не позднее 10 рабочих дней с момента подписания зарегистрировать настоящий договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), в случае, если срок аренды земли составляет более 1 года".

Сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Пункт 6.1 шестой абзац - "Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор в случае предоставления Арендатором Участка в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя" - оставлен без изменений, редакция победителя аукциона не согласована.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Эта норма прямо запрещает передачу (уступку) прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, за исключением денежных требований. Это означает, что Арендатор не может передать свои права по договору аренды третьему лицу (в том числе в субаренду) без специального разрешения, если иное не предусмотрено законом.

Руководствуясь положениями пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1. по основаниям установленным законом;

2. в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3. по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с частью 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу требований пункта 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Пунктом 20.1 статьи 39.12 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка, не соответствующих условиям, предусмотренным извещением о проведении аукциона, а также сведениям, содержащимся в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе, в случае, если аукцион признан несостоявшимся, или в протоколе о результатах электронного аукциона.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.13 ЗК РФ по результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого участка заключается в электронной форме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью сторон такого договора.

Изменение положений (условий) договора в части изменения пункта 6.1 добавления пунктов 3.2.12, 3.2.13 и в части исключения пунктов 3.1.3, 3.1.4 Организатором аукциона подтверждаются, однако признаются Комиссией неправомерными в соответствии с действующими земельным и гражданским законодательствами.

Таким образом, Организатором аукциона направлен договор аренды земельного участка, отличный от проекта договора аренды земельного участка, размещенного в составе аукционной документации на сайте https://torgi.gov.ru/ по извещению N 22000010820000000478, лот N 1.

Таким образом, довод жалобы признан обоснованным.

Согласно пункту 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия),

1. Признать жалобу ООО "П" (<...>, ИНН/КПП: <...>/140001001, ОГРН: <...>) на действия (бездействие) организатора аукциона Окружную администрацию города Якутска (677000, <...>, ИНН/КПП: <...>/143501001, ОГРН: <...>) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с правом капитального строительства, с видом разрешенного использования: "Объекты дорожного сервиса", расположенного по адресу: <...> (извещение N 22000010820000000478, лот N 1 на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru) - обоснованной.

2. Признать Организатора аукциона Окружную администрацию города Якутска нарушившим пункт 20.1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать Организатору аукциона Окружной администрации города Якутска - обязательное для исполнения предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка заключения договора.

4. Рассмотреть вопрос о привлечении Организатора аукциона к административной ответственности, предусмотренной Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.