Решение Новосибирское УФАС России от 30.04.2026 N 054/01/18.1-1081/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области (далее - Новосибирское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в составе:

<...> - заместитель руководителя управления - начальник отдела рекламы, председатель Комиссии;

<...> - начальник отдела контроля органов власти, член Комиссии;

<...> - ведущий специалист-эксперт отдела контроля органов власти, член Комиссии;

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи жалобу <...> (вх. N 7737-ЭП/26 от 21.04.2026) на действия Администрации города Обь Новосибирской области при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5 000 кв. м, местоположение: <...>. На официальном сайте (torgi.gov.ru) N 21000018900000000108 от 15.04.2026 г.,

в присутствии представителей Администрации города Обь Новосибирской области <...> (по доверенности N 27 от 29.04.2026), <...> (по доверенности N 28 от 29.04.2026);

в отсутствии <...>, извещенной надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения жалобы,

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области поступила жалоба <...> (вх. N 7737-ЭП/26 от 21.04.2026) на действия Администрации города Обь Новосибирской области при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5 000 кв. м, местоположение:<...>. На официальном сайте (torgi.gov.ru) N 21000018900000000108 от 15.04.2026 г.

Заявитель сообщает следующее.

Согласно информационному сообщению N 21000018900000000108 на официальном сайте (torgi.gov.ru) был объявлен аукцион по продаже Лот N 1: Продажа права аренды земельного участка с кадастровым номером <...>. Разрешенное использование Участка - объекты дорожного сервиса 4.9.1. Категория земель - земли населенных пунктов.

Дата проведения электронного аукциона: 24.04.2026 г.

Н. считает, что при подготовке вышеуказанного аукциона были нарушены нормы действующего законодательства, что подтверждается нижеследующим.

В соответствии с аукционной документацией и видом разрешенного использования на вышеуказанном участке подразумевается строительство зданий, сооружений.

Согласно аукционной документации, максимальный процент застройки вышеуказанного земельного участка составляет 80%; максимальное количество этажей объекта капитального строительства, который возможно разместить на вышеуказанном земельном участке, составляет 4 этажа.

Таким образом, максимальная суммарная поэтажная площадь объекта капитального строительства, который возможно разместить на данном участке, рассчитывается по формуле: 5 000 (площадь участка, кв. м)*80 (процентов) /100 *4 (предельное количество этажей) = 16 000 кв. м.

Как указано в п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Как следует из Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 г. N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно- строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности", минимальный срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью от 10 000 кв. м до 20 000 кв. м составляет 44 месяца.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что минимальный срок аренды для вышеуказанного земельного участка составляет 88 месяцев.

Позиция заявителя по данному вопросу подтверждается практикой комиссий УФАС, изложенной, например, в Постановлении УФАС по республике Марий Эл от 12 августа 2024 г. по делу N 012/04/7.32.4-527/2024; в Решении УФАС по Тульской области от 07.10.2024 г. по делу N 071/10/18.1 - 815/2024.

Как указывают комиссии УФАС, данное нарушение является существенным и влечет за собой признание торгов недействительными с аннулированием их результатов.

<...> считает, что установив срок аренды для вышеуказанного земельного участка, равный 60 месяцам, организатор аукциона нарушил императивные требования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ.

<...>. считает, что за столь короткий срок аренды ей, как потенциальному покупателю, будет недостаточно времени для освоения данного участка.

Осознавая незаконность процедуры торгов, <...> посчитала для себя неприемлемым участвовать в данном аукционе, так как в случае ее победы она несла бы неоправданный риск в случае признания торгов недействительными (ст. 449 ГК РФ) по заявлению других участников аукциона либо надзорных органов, со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями. В частности, в случае победы <...> в аукционе и последующей отмены результатов аукциона у нее возникли бы убытки в виде упущенной выгоды. Кроме того, при отмене результатов аукциона победитель будет вынужден привести земельный участок в первоначальный вид, убрать все возведенные постройки, ограждения и т.д., что также приведет к значительным и неоправданным убыткам.

<...> считает, что вышеуказанные нарушения со стороны организатора аукциона повлекли нарушение ее гражданских прав на осуществление хозяйственной деятельности, лишив ее возможности приобрести земельный участок в законной процедуре торгов.

<...> считает, что указанные нарушения влияют на цену предмета аукциона и ограничивают конкуренцию.

<...> считает, что для восстановления ее нарушенных прав организатор аукциона обязан привести аукционную документацию в соответствие с действующим законодательством и заново организовать аукцион.

Администрация города Обь Новосибирской области представила следующее возражение на жалобу <...>

Ознакомившись с доводами заявителя, со ссылкой на нормы действующего законодательства и сложившуюся правоприменительную практику, Администрация города Обь Новосибирской области считает жалобу <...> необоснованной и не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

1. Отсутствие у заявителя права на обжалование действий организатора торгов в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Порядок рассмотрения жалоб на нарушение процедуры торгов установлен статьей 18.1 Закона о защите конкуренции. Согласно данной норме, воспользоваться правом на обжалование могут лица, чьи права и законные интересы были прямо нарушены оспариваемыми действиями (бездействием).

Таким образом, по правилам статьи 18.1 Закона о защите конкуренции жалоба может быть подана либо лицом, подавшим заявку на участие в торгах, либо лицом, не подававшим заявку на участие в торгах, в случаях, если обжалуется порядок размещения информации о проведении торгов либо порядок подачи заявок на участие в торгах.

При этом лицо, не подававшее заявку на участие в торгах, должно обосновать нарушение своих прав или законных интересов в результате нарушения порядка организации и проведения торгов. Следовательно, только при соблюдении совокупности указанных условий жалоба лица, не подававшего заявку на участие в торгах, может быть принята к рассмотрению антимонопольным органом.

Данная позиция подтверждается Постановлением двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 N 21АП-10888/24 по делу N А83-657/2024 (подтверждено кассацией).

Из содержания жалобы, а также имеющейся документации в части указанной процедуры следует, что <...> не являлась и не пыталась стать участником торгов, заявку на участие в аукционе не подавала, участие в процедуре не принимала.

Таким образом, ее права как потенциального участника оборота не могут считаться затронутыми, поскольку она добровольно отказалась от реализации своего права на участие в торгах.

Кроме того, довод <...> о том, что установленный организатором торгов 60 - месячный срок аренды является необоснованным и не соответствует пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является ошибочным и не учитывает весь комплекс нормативных требований, предъявляемых к строительству и вводу в эксплуатацию объектов дорожного сервиса.

2. Довод жалобы о нарушении пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ необоснован, так как расчет минимального срока аренды произведен заявителем без учета средних показателей, установленных нормативными актами Российской Федерации.

Статьей 39.8 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.

Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/ПР "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" установлены конкретные сроки для объектов капитального строительства.

Как указала заявитель, срок, необходимый для изысканий, проектирования и строительства объекта площадью от 10 000 до 20 000 кв. м, составляет 44 месяца. При этом пункт 9 статьи 39.8 ЗК РФ предписывает, что если участок предоставляется под строительство на аукционе, то договор аренды заключается на срок, превышающий в два раза такой нормативный срок. Из этого заявитель делает вывод о минимальной длительности аренды в 88 месяцев.

Между тем, расчет заявителя является арифметическим, но не юридически верным. Законодатель установил императивное требование о "превышении в два раза", однако это требование применяется к конкретному фактическому сроку, определяемому проектной документацией. Утвержденный приказом N 264/ПР срок в 44 месяца является лишь средним показателем, необходимым для строительства в обычных условиях. Он не является ни минимальным, ни максимальным.

На практике для строящегося объекта типового проекта или с применением технологий быстровозводимых конструкций (из легких металлоконструкций) обоснованный в проектной документации срок строительства может составлять, к примеру, 18-20 месяцев на объект площадью до 3 000 кв. м. Для объекта дорожного сервиса, включающего станции технического обслуживания, автомобильные мойки, площадь которых, как правило, не превышает 1 500 - 2 000 кв. м, нормативный срок может быть иным.

Распространение заявителем норм, применяемых к масштабным жилым и промышленным комплексам, на объекты дорожного сервиса безосновательно.

Следовательно, определяя срок аренды в 60 месяцев (5 лет), организатор торгов действовал разумно и добросовестно, предоставив потенциальному арендатору более чем достаточный (кратно превышающий минимально необходимый) период для строительства небольшого объекта дорожного сервиса. Указание на "минимальный срок в 88 месяцев" является ошибочным толкованием норм права.

3. Расчет заявителя максимальной суммарной поэтажной площади объекта является теоретическим и не учитывает обязательных градостроительных и санитарных ограничений, делающих строительство здания площадью 16 000 кв. м физически невозможным.

В обоснование своих доводов заявитель оперирует площадью участка (5 000 кв. м), максимальным процентом застройки (80%) и предельным количеством этажей (4), получая потенциальную площадь объекта в 16 000 кв. м.

Данный расчет не имеет отношения к реальным градостроительным возможностям участка, так как полностью игнорирует следующие императивные нормы, ограничивающие застройку:

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для каждой территориальной зоны устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства. В их число входит, в том числе и минимальный процент застройки. Если для участка установлен минимальный процент застройки (в данном конкретном случае 10%), то арендатор не имеет права застроить участок менее этого процента. При этом застройка всего участка также ограничена (80%). Таким образом, обязанность в строительстве именно 16 000 кв. м, прямо не предусмотрена аукционной документацией и действующими Правилами землепользования и застройки городского округа города Оби Новосибирской области.

Заявитель полностью игнорирует требования к обязательному обустройству парковок, предъявляемые к объектам дорожного сервиса, а также действующие на территории городского округа города Оби Новосибирской области Правила благоустройства и необходимости озеленения территории земельного участка.

Таким образом, на свободной от застройки территории участка арендатор также обязан разместить парковочные места из расчета местных нормативов градостроительного проектирования, а также предусмотреть озеленение части земельного участка. Это в совокупности с тем, что сам объект дорожного сервиса (здание станции технического обслуживания, автомобильной мойки) имеет также площадь не менее 500 кв. м (согласно минимальному установленному проценту застройки) доказывает, что арендатор физически не сможет построить объект площадью в 16 000 кв. м.

Следовательно, суммарная поэтажная площадь объекта, который возможно построить на участке, будет кратно меньше, что полностью соответствует стандартным срокам строительства (до 60 месяцев) и делает установленный Администрацией города Оби Новосибирской области срок аренды более чем разумным и достаточным.

Заявитель также ссылается на нарушение конкуренции и ограничение круга потенциальных участников.

Однако администрация города Оби Новосибирской области считает данный довод необоснованным. Установление срока аренды в 60 месяцев (5 лет) является стандартной и повсеместной практикой для предоставления участков под объекты коммерческого назначения, в том числе и дорожного сервиса (автомобильных моек, шиномонтажных мастерских, пунктов общественного питания). Указанный срок - обеспечивает арендатору достаточное время для проектирования, строительства и введения объекта в эксплуатацию.

Жалоба <...> сводится к критике максимальных разрешенных параметров разрешенного строительства (без учета их минимальных и даже средних значений) и срока аренды, которые были установлены администрацией в рамках предоставленных законом полномочий (статья 39.8 ЗК РФ) и не нарушают прав и законных интересов конкретных лиц, в том числе самой заявительницы, которая, не подав заявку на участие в процедуре подтвердила отсутствие у нее реального намерения стать арендатором.

Рассмотрев материалы жалобы, выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, комиссия Новосибирского УФАС России установила следующее.

Согласно п. 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в соответствии с правилами настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Согласно части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены при осуществлении мероприятий по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства либо при предъявлении требования осуществить мероприятия по реализации проекта по строительству объекта капитального строительства, не предусмотренные статьей 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и (или) получить документы, сведения, материалы, согласования, не включенные в предусмотренный законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности реестр документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для реализации проекта по строительству объекта капитального строительства (далее в настоящей статье - заявитель).

Таким образом, жалоба может быть подана либо лицом, подавшим заявку на участие в торгах, либо лицом, не подававшим заявку на участие в торгах, в случаях, если обжалуется порядок размещения информации о проведении торгов либо порядок подачи заявок на участие в торгах. Воспользоваться правом на обжалование могут лица, чьи права и законные интересы были прямо нарушены оспариваемыми действиями (бездействием).

<...> не являлась участником торгов, заявку на участие в аукционе не подавала, участие в процедуре не принимала.

Следовательно, жалоба <...> не подлежит рассмотрению в порядке статьи 18.1 ФЗ "О защите конкуренции".

Учитывая изложенные обстоятельства, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Новосибирского УФАС России

Рассмотрение жалобы <...> (вх. N 7737-ЭП/26 от 21.04.2026) на действия Администрации города Обь Новосибирской области при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5 000 кв. м, местоположение: <...>, на официальном сайте (torgi.gov.ru) N 21000018900000000108 от 15.04.2026 г. прекратить..

Решение Комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.