Решение Новгородское УФАС России от 23.04.2026 N 053/10/18.1-209/2026

Комиссия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 27.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) Управления Федеральной антимонопольной службы по Новгородской области (далее - Новгородское УФАС России, Управление) (далее - Комиссия) в составе:

...,

в присутствии представителей:

- организатора торгов - Управления имущественных и земельных отношений Администрации Солецкого муниципального округа (175040, <...>; далее -Управление Администрации) - заместителя начальника Управления Администрации, на которую в соответствии с постановлением от 01.04.2026 N 668 Администрации возложены функции по размещению информации по торгам на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" по адресу: http://torgi.gov.ru и оформлению протокола рассмотрения заявок на участие в торгах ...;

- заявителя - Э... (далее также - Заявитель),

рассмотрев жалобу Э... на действия организатора торгов - Управления Администрации при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельных участков: лот N 1 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0010731:248, площадью 3028 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> з/у 2 а; лот N 2 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0073703:319, площадью 1499 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> земельный участок 17 Г извещение N 21000033140000000332 о проведении которого было размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" по адресу: http://torgi.gov.ru (далее - официальный сайт) 03.04.2026,

16.04.2026 в Новгородское УФАС России поступила жалоба Э... на действия организатора торгов - Управления Администрации при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельных участков: лот N 1 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0010731:248, площадью 3028 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> з/у 2 а; лот N 2 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0073703:319, площадью 1499 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> земельный участок 17 Г извещение N 21000033140000000332 о проведении которого было размещено на официальном сайте 03.04.2026 (вх. N 2365-ЭП/26 Новгородского УФАС России; далее - Жалоба).

Жалоба подана в соответствии со статьей 18.1 Закона о защите конкуренции и с соблюдением требований, предусмотренных частью 6 указанной статьи.

В связи с поступлением Жалобы Новгородским УФАС России на основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции организатору торгов было направлено уведомление о приостановлении торгов до рассмотрения Жалобы по существу, которое организатором торгов исполнено, проведение торгов приостановлено, договор не заключен.

Суть доводов Жалобы сводится к следующему.

Пункты 8.1 и 8.2 Проекта договора аренды земельных участков противоречат действующему законодательству, в частности, пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса (далее - ЗК), поскольку фактически устанавливают запрет на сдачу арендатором земельного участка в субаренду и передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Заявитель считает, что положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в данном случае применению не подлежат.

В обоснование своей позиции Заявитель ссылается на судебную практику и письмо Росреестра от 03.08.2022 N 14-6689-ТГ/22.

21.04.2026 от Заявителя поступили дополнения к Жалобе (вх. N 2504-ЛК/26 Новгородского УФАС России), согласно которым Заявитель просит о полной приостановке торгов.

Учитывая вышеизложенное, Заявитель просит приостановить торги и выдать предписание об устранении допущенных нарушений.

Заявитель поддержала доводы жалобы и дополнений к ней в полном объеме.

Организатор торгов - Управление Администрации считает Жалобу частично необоснованной в части довода Жалобы относительно запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам по основаниям, изложенным в письменных возражениях на нее (вх. N 2502-ЭП/26 от 21.04.2026 Новгородского УФАС России), согласно которым в силу положений пункта 2 статьи 39.6 ЗК земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства могут быть предоставлены без проведения торгов в случае отсутствия заявлений, поступивших от иных лиц, о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды таких земельных участков.

В случае поступления таких заявлений у уполномоченного органа возникает обязанность проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Таким образом, земельные участки, в отношении которых поступило заявление о намерении участвовать в аукционе может быть предоставлено только на торгах. То есть законодательствам установлено обязательное проведение торгов.

Намерение участвовать в аукционе в отношении земельных участков, являющихся предметом спора, поступило одно заявление.

В таком случае положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ подлежат применению при проведении рассматриваемых торгов и в отношении данных земельных участков будет действовать запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам.

На заседании Комиссии представитель организатора торгов поддержал возражения на Жалобу в полном объеме.

Как указывалось ранее, организатору торгов было направлено уведомление о приостановлении торгов до рассмотрения Жалобы по существу.

Следует отметить, что при поступлении уведомления о принятии жалобы к рассмотрению организатор торгов исходя из стадии торгов и иных обстоятельств вправе самостоятельно определять порядок действия, учитывая установленный статьей 18.1 Закона о защите конкуренции запрет на заключение договора по итогом торгов.

В рассматриваемом случае организатор торгов приостановил процедуру торгов в части заключения договора с победителем торгов, требование Закона о защите конкуренции о незаключении договора до принятия решения по жалобе организатором торгов исполнено.

Указанные действия Управления Администрации согласуются с судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2024 N Ф07-3975/2025 по делу N А56-53053/2023).

В результате рассмотрения Жалобы установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Таким образом, оценивая действия Управления Администрации при проведении рассматриваемых торгов необходимо руководствоваться положениями гражданского законодательства, ЗК и принятых в его развитие подзаконных нормативных правовых актов.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт уполномоченного органа), на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

03.04.2026 на официальном сайте было размещено извещение N 21000033140000000332 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельных участков: лот N 1 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0010731:248, площадью 3028 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> з/у 2 а; лот N 2 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0073703:319, площадью 1499 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> земельный участок 17 Г.

Следует отметить, что срок аренды, реализуемых на торгах земельных участков, составляет 20 лет.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

В силу указанных требований отраслевого законодательства организатором торгов, помимо извещения о проведении электронного аукциона в отношении каждого лота были размещены проекты договоров аренды (далее - Договоры).

Пунктами 8.1 и 8.2 Договоров предусмотрено, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, как и передача арендованного земельного участка в субаренду не допускается.

Вместе с тем, как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом, в силу положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако, указанные положения гражданского законодательства не применимы к оспариваемым торгам, поскольку земельное законодательство (статья 39.18 ЗК) предусматривает предоставление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства как по результатам торгов, так и без их проведения (в случае отсутствия заявок о намерении участвовать в торгах).

Указанные выводы нашли свое подтверждение в письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22 и Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

На основании изложенного, в действиях организатора торгов - Управления Администрации содержится нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК, выразившееся в неправомерном установлении запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу и на передачу арендованного земельного участка в субаренду по лотом N 1 и 2.

Следовательно, доводы Жалобы нашли свое подтверждение и Жалобы является обоснованной.

Установленные нарушения процедуры и порядка организации и проведения обязательных торгов указывают на наличие в действиях должностного лица Управления Администрации, разместившего на официальном сайте проект договора, признаков события административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 6 статьи 7.30.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно части 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

В силу подпункта 8 пункта 21 статьи 39.11 ЗК извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядка его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В разделе 8 извещения о проведении торгов организатором торгов определено, что размер задатка составляет 20% начальной цены предмета электронного аукциона:

ЛотN 1 - 1 755,21 рублей;

Лот N 2 - 624,26 рублей.

Согласно подпункту 2 пункта 8 статьи 39.12 ЗК заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непоступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.12 ЗК организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения. Сведения о количестве участников аукциона без указания иных сведений о таких участниках и сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем размещаются на официальном сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола рассмотрения заявок.

В соответствии с протоколом от 20.04.2026 о признании претендентов участниками 21000033140000000332 лот N 1 в отношении заявок с порядковыми номерами 5048522 и 8361707 в отношении задатка указано, что он поступил на счет оператора.

При этом, данные участники торгов отклонены организатором торгов по причине отсутствия документа, подтверждающего внесение задатка.

По аналогичному основанию отклонены заявки участников торгов по лоту N 2 с порядковыми номерами 1303866 и 6291421 (протокол от 20.04.2026 о признании претендентов участниками 21000033140000000332).

Вместе с тем, согласно письму ФАС России от 23.12.2024 N ГМ/119245/24 в случае, если в извещении о проведении аукциона организатором аукциона предусмотрено внесение задатка на счет оператора электронной площадки и от оператора электронной площади организатору аукциона при направлении заявки участника аукциона поступает информация о внесении заявителем задатка, то требование о предоставлении документа, подтверждающего внесение задатка, считается исполненным, что также подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2024 N 304-ЭС-18250 по делу N А03-13065/2023.

На основании изложенного в действиях организатора торгов - Управления Администрации содержится нарушение подпункта 2 пункта 8 статьи 39.12 ЗК, выразившееся в неправомерном отклонении заявок участников закупки по лотам N 1 и 2.

Установленное нарушение процедуры и порядка организации и проведения обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов указывает на наличие в действиях организатора торгов - Управления Администрации признаков события административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 3 статьи 7.30.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Допущенные нарушения являются существенными, грубым, привели к неправомерному ограничению количества лиц, подавших заявки, и потенциальных участников торгов, а также привели к неправомерному отклонению заявок участников торгов.

Данные обстоятельства дают основания для выдачи предписания об устранении нарушений порядка организации и проведения обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов путем аннулирования рассматриваемых торгов.

Руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу заявителя - ... на действия (бездействие) организатора торгов - Управления имущественных и земельных отношений Администрации Солецкого муниципального округа (175040, <...>) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельных участков: лот N 1 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0010731:248, площадью 3028 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> з/у 2 а; лот N 2 земельный участок с кадастровым номером 53:16:0073703:319, площадью 1499 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, м. о. Солецкий, <...> земельный участок 17 Г, извещение N 21000033140000000332 о проведении, которого было размещено на официальном сайте в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru 03.04.2026, обоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов - Управления имущественных и земельных отношений Администрации Солецкого муниципального округа нарушения пункта 9 статьи 22, подпункта 2 пункта 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать организатору торгов - Управлению имущественных и земельных отношений Администрации Солецкого муниципального округа, его аукционной комиссии и оператору электронной площадки - Акционерному обществу "Е" обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений порядка организации, проведения обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов по лотам 1, 2 путем их аннулирования.

4. Передать материалы Жалобы и проверки уполномоченному должностному лицу Новгородского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении дел об административных правонарушениях в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях в отношении должностных лиц организатора торгов - Управления имущественных и земельных отношений Администрации Солецкого муниципального округа.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия.