Решение Ивановское УФАС России от 20.04.2026 N 037/10/18.1-181/2026

Резолютивная часть решения оглашена 16 апреля 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 20 апреля 2026 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области по рассмотрению жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия Ивановского УФАС России, Комиссия) в составе:

председателя Комиссии:

"..." - заместителя руководителя управления,

членов Комиссии:

"..." - главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти,

"..." - главного специалиста-эксперта отдела антимонопольного контроля и контроля органов власти,

рассмотрев жалобу "..." на действия организатора торгов - Ивановского городского комитета по управлению имуществом при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 7 102 кв. м с разрешенным использованием "служебные гаражи", с кадастровым номером 37:24:020561:907, расположенный по адресу: "...", в присутствии:

представителей Ивановского городского комитета по управлению имуществом (Организатора торгов) "...",

представителя ИП "..." (участника торгов) - "...",

в отсутствие "..." (Заявитель), уведомленной надлежащим образом о дате, времени и месте заседания комиссии по рассмотрению жалобы, а также о возможности участия в рассмотрении жалобы посредством видео-конференц-связи с использованием системы "TrueConf",

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Ивановской области поступила жалоба "..." (далее по тексту также - Заявитель) на действия организатора торгов - Ивановского городского комитета по управлению имуществом (далее - Комитет, Организатор торгов) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 7 102 кв. м с разрешенным использованием "служебные гаражи", с кадастровым номером 37:24:020561:907, расположенный по адресу: "..." (извещение N 21000010870000000620 лот N 1, размещено на сайте https://torgi.gov.ru).

В своей жалобе "..." указывает, что при подготовке аукциона на право заключения договора аренды земельного участка нарушены нормы пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с аукционной документацией и видом разрешенного использования на земельном участке подразумевается строительство зданий и сооружений. Аукционной документацией установлен срок аренды вышеуказанного земельного участка, равный 30 месяцам, площадь участка - 7 102 кв. м. Согласно аукционной документации, весь участок подлежит застройке (с учетом отступов). Таким образом, даже при условии возведения одноэтажного объекта капитального строительства площадь застройки будет существенно больше 1 500 кв. м. Как следует из приказа Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности", минимальный срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м, составляет 29 месяцев. Таким образом, минимальный срок аренды для указанного земельного участка составляет 58 месяцев. "..." считает, что неверный расчет срока аренды нарушает ее права на осуществление хозяйственной деятельности, лишив возможности приобрести земельный участок в рамках законной процедуры торгов. Кроме того, нарушения влияют на цену предмета аукциона и ограничивают конкуренцию. Учитывая изложенное, "..." просит признать жалобу обоснованной, признать незаконными действия организатора аукциона и отменить аукцион по лоту N 1.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (ч. 2 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

В случае, если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения (ч. 5 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Частью 11 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержании на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей (далее по тексту - Стороны), уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу.

В связи с соответствием жалобы "...", предъявляемым к ней требованиям, жалоба была принята Ивановским УФАС России к рассмотрению. Уведомление о поступлении жалобы (исх. N ТМ/1199/26 от 07.04.2026) (далее - Уведомление), содержащее установленные ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции сведения, размещено на сайте https://torgi.gov.ru/ в пределах установленного срока и направлено Сторонам посредством электронной почты.

Ивановский городской комитет по управлению имуществом по существу доводов, изложенных в жалобе "...", представил письменные возражения от 13.04.2026 N 3-04-01-31-898 (вх. N 1754-ЭП/26 от 13.04.2026) и документы, запрошенные антимонопольным органом в уведомлении исх. N ТМ/1199/26 от 07.04.2026. В представленных пояснениях Комитет выразил несогласие с доводами жалобы Заявителя.

ИП "..." (участник торгов) в адрес Ивановского УФАС России направила свои возражения на жалобу "..." от 10.04.2026 (вх.N 14.04.2026 вх. N 1759/26). "..." с доводами жалобы не согласилась и в возражениях указала, что в извещении о проведении аукциона отражена площадь земельного участка с кадастровым номером 37:24:020561:907 - 7102 кв. м, разрешенное использование земельного участка - служебные гаражи. Расчет срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществлен, исходя из категории объекта капитального строительства площадью до 1500 кв. м с учетом размера площади земельного участка, минимального процента застройки в границах земельного участка 20%, и является верным. Срок аренды земельного участка 30 месяцев определен верно.

Исследовав имеющие материалы жалобы, аукционную документацию, представленные доказательства, заслушав пояснения Организатора торгов, Комиссия Ивановского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, пришла к следующим выводам.

В соответствии с постановлением Администрации города Иванова от 19.12.2025 N 2871 "О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> для строительства объектов капитального строительства" Комитету поручено провести в порядке, предусмотренном земельным законодательством, электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 37:24:020561:907 площадью 7 102 кв. м с видом разрешенного использования "служебные гаражи" для строительства объектов капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка сроком на 30 месяцев.

Извещение о проведении аукциона размещено 27.02.2026 на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru за N 21000010870000000620, лот N 1 и на электронной торговой площадке "Фабрикант" (www.fabrikant.ru) за N 5509363, а также размещена документация об аукционе.

В соответствии с информационном сообщением, предмет торгов:

Лот N 1. Земельный участок (аукцион на право заключения договора аренды земельного участка), расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 37:24:020561:907 площадью 7 102 кв. м с видом разрешенного использования "служебные гаражи" для строительства объектов капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (территориальная зона: зона обслуживания производственных объектов и предпринимательской деятельности О-3) сроком на 30 месяцев.

Срок аренды был определен в соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности", исходя из категории объекта капитального строительства площадью до 1500 кв. м.

Начальная цена предмета аукциона (рыночная стоимость годовой арендной платы): 2 621 000 рублей.

Шаг аукциона: 5% от начальной цены - 131 050 рублей.

Размер задатка: 20% от начальной цены - 524 200 рублей вносится на расчетный счет организатора аукциона.

Место подачи (приема) заявок и подведения итогов аукциона: www.fabrikant.ru.

Дата и время начала подачи (приема) заявок: 27.02.2026 в 9:00 по московскому времени. Подача заявок осуществляется круглосуточно.

Дата и время окончания подачи (приема) заявок: 08.04.2026 в 00:00 по московскому времени.

Дата определения (признания) участников аукциона: 09.04.2026.

Дата и время начала проведения аукциона: 10.04.2026 в 10:00 по московскому времени.

Согласно статье 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статей 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о виде или видах разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, принадлежности земельного участка к определенной территориальной зоне, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 данного Кодекса.

Пункт 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, для осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений установлен приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности" (далее - Приказ N 264/пр).

Пунктом 1 Приказа N 264/пр установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к названному приказу. Вводимый названым приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

Согласно приложению к Приказу N 264/пр срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений устанавливается в зависимости от площади объекта капитального строительства.

В соответствии с приложением к Приказу N 264/пр такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов.

В рамках подготовки аукционной документации уполномоченный орган по проведению аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, устанавливает сроки договора аренды земельного участка исходя из срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом вышеуказанные нормы права предусматривают порядок определения срока договора аренды земельных участков для строительства зданий, сооружений путем увеличения в 2 раза срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Рассмотрев довод "..." о том, что в соответствии с аукционной документацией весь земельный участок подлежит застройке (с учетом отступов) и, следовательно, минимальный срок аренды земельного участка должен составлять 58 месяцев, Комиссия Ивановского УФАС России установила следующее.

В извещении о проведении аукциона и в градостроительном плане земельного участка от 04.12.2025 N РФ 37-2-02-0-00-2025-0086-0 с кадастровым номером 37:24:020561:907, с видом разрешенного использования "Служебные гаражи" (4.9) в территориальной зоне О-3 "Зона обслуживания производственных объектов и предпринимательской деятельности" указана площадь земельного участка, установлены минимальный процент застройки, минимальные отступы от красной линии, от границы земельного участка и иные предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, предусмотренные, в том числе, частью 14.5 статьи 28 Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 N 694.

В градостроительном плане земельного участка на листе "Ситуационный план" в графе "Условные обозначения" отражены границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального, установленные с учетом минимальных отступов от границ земельного участка.

Согласно аукционной документации, лицо, заключившее договор аренды земельного участка, обязано осуществить его застройку. При этом площадь застройки должна составлять не менее 1 420,4 кв. м, а объект капитального строительства допускается размещать в любой части участка - при условии соблюдения минимальных отступов от его границ в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Таким образом, минимальные отступы от границ земельного участка регламентируют место размещения объекта строительства, а не его характеристики (площадь объекта).

Следовательно, площадь территории, в пределах которой разрешается возведение объектов капитального строительства (с учетом установленных отступов), не может использоваться для расчета площади объекта, планируемого к строительству на данном земельном участке.

Исходя из вышеизложенного, расчет минимального срока аренды земельного участка продолжительностью 58 месяцев, который содержится в жалобе "...", нельзя признать корректным.

Вместе с тем, Комиссия Ивановского УФАС России отмечает следующее.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

Из пояснений Комитета следует, что предельные параметры разрешенного строительства определяются градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 N 694 (далее - Правила) (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом на стадии подготовки и организации аукциона организатор торгов не может знать, какой именно объект капитального строительства будет возведен победителем аукциона, какой площадью он будет, какую площадь он будет занимать на арендованном земельном участке, вследствие чего организатор торгов должен руководствоваться исключительно положениями Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из установленных параметров разрешенного строительства.

Организатор торгов отметил, что земельный участок с кадастровым номером 37:24:020561:907 имеет площадь 7 102 кв. м. Правилами для вида разрешенного использования: "Служебные гаражи" в территориальной зоне О-3 "зона обслуживания производственных объектов и предпринимательской деятельности" максимальный процент застройки и требования по минимальной и максимальной этажности и высоте объекта капитального строительства не установлены, установлен только минимальный процент застройки в границах данного земельного участка равный 20%. То есть, минимальная площадь застройки данного земельного участка определяется как:

7 102 кв. м *20% = 1 420,4 кв. м.

Организатор торгов определил, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:020561:907, с учетом ограничения, установленного приказом N 264/пр, в соответствии с которым, с учетом положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, для объектов площадью до 1 500 кв. м составляет 30 месяцев.

Вместе с тем, Комиссия полагает, что организатором торгов возможная площадь застройки земельного участка определена лишь с учетом возведения одноэтажного сооружения, без учета допустимой предельной этажности здания на интересующем земельном участке.

Извещение о проведении аукциона не содержит информацию о предполагаемой площади объекта капитального строительства. Однако содержит минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, которые определены в Градостроительном плане земельного участка, приложенном к извещению.

В извещении о проведении аукциона указана следующая информация о параметрах разрешенного строительства, реконструкции:

- минимальный процент застройки в границах земельного участка - 20%.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

1. Минимальные отступы от красной линии, от границы земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта капитального строительства, уровень обеспеченности стоянками принимать в соответствии с требованиями частей 14.1, 14.4, 14.4.1 статьи 28 Правил землепользования и застройки города Иванова (далее - Правила).

2. Предельный (максимальный и минимальный) процент застройки в соответствии с частью 14.3 статьи 28 Правил и предельный (максимальный и минимальный) процент озеленения в границах земельного участка определены индивидуально, в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, и обозначены в таблицах основных видов разрешенного использования и условно разрешенных видов использования земельных участков. Предельный процент застройки и предельный процент озеленения не подлежат установлению в случае отсутствия информации о них в таблицах.

В качестве озеленения допускается использовать экопарковку, при этом ее площадь в общей площади озеленения учитывается с коэффициентом 0,5.

3. Иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены частями 6, 7, 14.5, 14.8, 14.9, 14.10, 16 - 20 статьи 28 Правил.

Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, приведенные в извещении, дублируются в градостроительном плане указанного земельного участка от 04.12.2025 N РФ 37-2-02-0-00-2025-0086-0, а также в Правилах землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 N 694.

Согласно части 14.5 статьи 28 Правил максимальная этажность объектов капитального строительства на территории города Иванова составляет четырнадцать этажей, если иное не установлено настоящими Правилами.

Иные ограничения относительно этажности объектов капитального строительства на земельном участке с видом разрешенного использования "Служебные гаражи" (4.9) в территориальной зоне О-3 "Зона обслуживания производственных объектов и предпринимательской деятельности" города Иванова в извещении (аукционной документации) и в Правилах отсутствуют.

В рассматриваемом случае, учитывая, что площадь земельного участка по лоту N 1 - 7 102 кв. м, а минимальный процент застройки - 20%, этажность (исходи из ч. 14.5 ст. 28 Правил) - 14 этажей, при расчете срока аренды максимальная площадь застройки будет рассчитываться следующим образом:

7 102 кв. м *20% *14 этажа = 19 885,6 кв. м.

На обязательность участия в расчете площади капитального объекта строительства помимо максимального (минимального) процента застройки земельного участка, так же допустимой предельной высоты/этажности возводимого объекта строительства, установленной аукционной документацией, указано в судебной практике, в частности Постановлении арбитражного суда Уральского округа от 01.07.2025 N Ф09-2097/25 по делу N А71-16498/2024.

Так, в постановлении от 01.07.2025 N Ф09-2097/25 по делу N А71-16498/2024 Суд пришел к следующему выводам: "администрацией ненадлежаще определены условия аренды, поскольку возможная площадь застройки определена лишь с учетом возведения одноэтажного сооружения, без учета допустимой предельной высоты здания, установленной аукционной документацией, срок договора установлен без учета предельных высоты/этажности возводимого объекта строительства. Несмотря на доводы управления администрации предложенный им расчет противоречит нормам действующего законодательства, влечет нарушение прав и законных интересов участников закупочных процедур в части определения временных затрат на строительство исходя из объемов застройки".

Указанный порядок расчета применен и в практике антимонопольных органов (Решение Оренбургского УФАС России от 06.02.2025 по делу N 056/10/18.1-64/2025; Решение Архангельского УФАС России от 06.08.2024 N 029/10/18.1-666/2024; Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю от 13 ноября 2024 г. по делу N 022/10/18.1-1285/2024; Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 19 января 2024 г. N 086/10/18.1-22/2024; Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 1 декабря 2023 г. N 086/10/18.1-1815/2023).

В соответствии с приложением к Приказу Минстроя РФ от 15.05.2020 N 264/пр общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в месяцах, составляет 44 месяца для объектов площадью от 10 000 кв. м до 20 000 кв. м.

Учитывая положение пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, данный срок должен быть увеличен в два раза.

Соответственно, при отсутствии иных обстоятельств, с учетом положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:020561:907 (предмета аукциона) должен быть определен, как 88 месяцев или 7 лет 4 месяца.

На основании изложенного в действиях Организатора торгов установлены нарушения пункта 9 статьи 39.8 и подпункт 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Учитывая допущенные Ивановского городского комитета по управлению имуществом нарушения, Комиссия приходит к выводу о необходимости выдачи Организатору торгов обязательного для исполнения предписания.

Руководствуясь статьями 18.1, 23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия

1. Признать жалобу "..." на действия организатора торгов - Ивановского городского комитета по управлению имуществом при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 7 102 кв. м с разрешенным использованием "служебные гаражи", с кадастровым номером 37:24:020561:907, расположенный по адресу: "..." (извещение на сайте https://torgi.gov.ru N 21000010870000000620, лот N 1) обоснованной.

2. Признать в действиях организатора торгов - Ивановского городского комитета по управлению имуществом нарушения пункта 9 статьи 39.8 и подпункта 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

3. Выдать Организатору торгов - Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом обязательное для исполнения предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать материалы настоящей жалобы уполномоченному должностному лицу Ивановского УФАС России для принятия решения в соответствии с КоАП РФ.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.