Решение Забайкальского УФАС России от 24.08.2026 N 075/10/18.1-532/2026

Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2026,

решение в полном объеме изготовлено 24.08.2026

Комиссия Забайкальского УФАС России по рассмотрению жалобы N 075/10/18.1-532/2026 при участии представителей: Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, действующих на основании доверенности, рассмотрев жалобу Ш на действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 22000160440000000083, лот N 1),

В Забайкальское УФАС России 03.08.2026 (вх. N 6526/26) поступила жалоба Ш на действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, извещение N 22000160440000000083, лот N 1. Организатором торгов - Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на официальном сайте ГИС "Торги" размещено извещение N 22000160440000000083 о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Решение по жалобе N 075/10/18.1-532/2026 2026-4991 Предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764, расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадь - 1164 кв. м, срок аренды - 20 лет. В составе документации о проведении аукциона размещен проект договора аренды земельного участка. Согласно пункту 9.3 проекта договора аренды: "Арендатор не имеет права на передачу прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ). Нарушение данного условия влечет за собой односторонний отказ от Договора (уведомление об этом направляется Арендодателем в адрес сторон по сделке в течение 30 дней со дня, когда Арендодателю стало известно о заключении такой сделки). Договор прекращается с момента получения данного уведомления".

Таким образом, указанным условием проекта договора установлен абсолютный запрет на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам. По мнению заявителя, включение указанного условия в проект договора аренды не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку спорный земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства на срок 20 лет, а положения статей 39.6 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации допускают предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам не только путем проведения торгов. В связи с этим, по мнению заявителя, предусмотренный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, в рассматриваемом случае применению не подлежит. На основании изложенного заявитель просит признать пункт 9.3 проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764 не соответствующим требованиям действующего законодательства и обязать организатора торгов исключить из проекта договора установленный запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам.

На рассмотрение жалобы 12.08.2026 явились представители Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Щ и Б по доверенности от 12.08.2026 N 65. 12.08.2026 от Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в Управление поступили письменные пояснения, согласно которым Департамент с доводами жалобы не согласен. Департамент указал, что пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Департамент также сослался на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

По мнению Департамента, при заключении договора аренды публичного земельного участка по результатам торгов уступка права аренды по общему правилу не допускается, поскольку такое регулирование направлено на обеспечение равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель и исключение возможности передачи земельных участков иным лицам в обход конкурентных процедур. Вместе с тем Департаментом указано, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержит оговорку о применении предусмотренного им права арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды, если иное не установлено федеральными законами.

Кроме того, Департамент сообщил, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764 первоначально поступило заявление о предоставлении земельного участка в аренду. В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации Департаментом было опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду указанного земельного участка в газете "Читинское обозрение" от 20.04.2022 N 16 (1708), а также размещено на сайте Департамента и официальном сайте торгов. В связи с тем, что в течение месяца после опубликования указанного сообщения поступило заявление о предоставлении земельного участка, Департаментом в порядке пункта 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации принято решение о подготовке к проведению аукциона (распоряжение от 20.05.2022 N 1835/р). В дальнейшем Департаментом принято распоряжение от 16.02.2026 N 526/р о проведении аукциона. При этом Департамент полагает, что предоставление земельного участка без проведения торгов в настоящее время не представляется возможным. На основании части 14.1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", уведомлением о продлении срока рассмотрения жалобы N 075/10/18.1-532/2026 срок рассмотрения жалобы был продлен, а также назначено рассмотрение жалобы на 20.08.26 в 15:00.

В рамках рассмотрения жалобы Комиссией Департаменту было предложено представить письменные пояснения относительно причин и обстоятельств, обусловивших значительный период времени между поступлением первичного заявления Д от 19.05.2022, распоряжением от 20.05.2022 N 1835/р и изданием распоряжения об организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16.02.2026 N 526/р, а также копии всех заявлений, поступивших в отношении предоставления указанного земельного участка за период с 19.05.2022 по 16.02.2026, и копии заявок на участие в аукционе. На заседание 20.08.26 Комиссии Департаментом представлены дополнительные пояснения. Согласно представленным пояснениям, длительный период подготовки аукциона связан с направлением запросов в организации, отвечающие за подготовку технических условий. Предоставить более подробные пояснения по длительному периоду подготовки аукциона Департамент не представил, сославшись на отсутствие специалистов, занимавшихся подготовкой и проведением аукциона в указанный период. Департаментом также представлены запрошенные документы. Комиссия Управления, изучив представленные документы и письменные пояснения сторон, заслушав представителей Департамента, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Вместе с тем земельным законодательством предусмотрено специальное регулирование передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением указанных в федеральном законе случаев, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Таким образом, законодатель прямо установил право арендатора публичного земельного участка, предоставленного на срок более пяти лет, на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не установлено федеральным законом.

При этом спорный земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, а срок договора аренды установлен в размере 20 лет, то есть превышает пять лет. Вместе с тем Департамент ссылается на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что поскольку договор аренды заключается по результатам торгов, арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам. Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Таким образом, применение установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета непосредственно связано с наличием условия о том, что соответствующий договор в соответствии с законом возможно заключить только путем проведения торгов. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. При этом подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства. Порядок предоставления таких земельных участков установлен статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства уполномоченный орган осуществляет предусмотренные данной статьей действия, в том числе размещает извещение о возможности предоставления земельного участка для указанных целей.

В случае если по истечении установленного срока не поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в предоставлении земельного участка, земельный участок предоставляется заявителю без проведения торгов. В случае поступления в установленный срок заявления о намерении участвовать в предоставлении земельного участка уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона.

Следовательно, законодательством предусмотрена возможность предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства как по результатам торгов, так и без проведения торгов - при соблюдении установленной статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры. Указанное обстоятельство имеет принципиальное значение для определения возможности применения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства в силу положений статей 39.6 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации может быть заключен не только по результатам торгов, но и без их проведения, предусмотренный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на передачу победителем торгов прав и обязанностей по договору в рассматриваемом случае применению не подлежит. Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации.

Так, согласно пункту 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022, пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При этом Верховным Судом Российской Федерации отмечено, что данный запрет не распространяется на договоры аренды земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность предоставления таких земельных участков как по результатам торгов, так и без проведения торгов. Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6. Кроме того, соответствующие выводы содержатся в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2022 N 18-КАД22-28-К4, а также в письме Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22.

Таким образом, само по себе проведение аукциона в отношении земельного участка для индивидуального жилищного строительства не означает, что заключение договора аренды такого земельного участка в соответствии с законом возможно исключительно путем проведения торгов. Комиссия также учитывает, что Департамент в своих пояснениях подтвердил, что первоначально земельный участок предоставлялся в рамках процедуры, предусмотренной статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Из представленных Департаментом документов следует, что первоначально 19.05.2022 поступило заявление о предоставлении земельного участка в аренду, после чего Департаментом 20.05.2022 было принято распоряжение N 1835/р о подготовке к проведению аукциона в связи с поступлением заявления о намерении участвовать в предоставлении земельного участка.

Таким образом, сама последовательность действий Департамента подтверждает, что возможность предоставления спорного земельного участка регулируется специальными положениями статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим довод Департамента о том, что применение пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации обусловлено исключительно фактом заключения договора по результатам торгов, Комиссией признается несостоятельным. Иное толкование фактически приводило бы к тому, что проведение аукциона в отношении земельного участка, который законодатель допускает предоставлять без проведения торгов, само по себе изменяло бы объем прав арендатора, установленный земельным законодательством. Такой подход противоречил бы положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку срок аренды спорного земельного участка установлен в размере 20 лет, арендатор в силу прямого указания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не установлено федеральным законом.

Включение в проект договора аренды условия, полностью исключающего возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам, ограничивает предусмотренное федеральным законом право арендатора. При этом пунктом 9.3 проекта договора не просто установлен порядок реализации указанного права, а предусмотрен абсолютный запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, нарушение которого влечет односторонний отказ арендодателя от договора. Таким образом, условие пункта 9.3 проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764 не соответствует требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Комиссия также принимает во внимание, что аналогичные выводы изложены в судебной практике, согласно которой при аренде публичного земельного участка на срок более пяти лет арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления, а установление договором полного запрета на такую передачу не допускается.

При таких обстоятельствах доводы заявителя о неправомерности включения в проект договора аренды пункта 9.3, содержащего запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам со ссылкой на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются обоснованными. Комиссия приходит к выводу, что Департаментом при формировании проекта договора аренды допущено нарушение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, выразившееся во включении в проект договора условия, ограничивающего установленное законом право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

В соответствии с пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Федерального закона "О защите конкуренции" антимонопольный орган выдает организаторам торгов, операторам электронных площадок обязательные для исполнения предписания о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, в том числе об устранении последствий нарушения антимонопольного законодательства. Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в случае признания жалобы обоснованной комиссия антимонопольного органа принимает решение о необходимости выдачи предписания. Учитывая изложенное, Комиссия считает необходимым выдать Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края предписание об устранении выявленного нарушения путем внесения соответствующих изменений в извещение о проведении электронного аукциона и проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764. При этом изменения должны предусматривать исключение из пункта 9.3 проекта договора аренды абсолютного запрета на передачу арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу, установленного со ссылкой на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, и привести указанное положение в соответствие с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. На основании изложенного, руководствуясь частями 17, 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия,

1. Жалобу Ш на действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края при организации и проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, извещение N 22000160440000000083, лот N 1, признать обоснованной.

2. Признать действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края нарушившими пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, выразившимися во включении в пункт 9.3 проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764 условия, устанавливающего запрет на передачу арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам.

3. Выдать Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края предписание об устранении выявленного нарушения путем внесения 2026-4991 изменений в извещение о проведении электронного аукциона N 22000160440000000083, лот N 1, и проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:5764 в части пункта 9.3, исключив из него абсолютный запрет на передачу арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам и приведя указанное положение в соответствие с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в срок до 21.09.2026.

4. Передать материалы дела должностному лицу Забайкальского УФАС России для решения вопроса о наличии оснований для привлечения виновных лиц к административной ответственности. В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.