Решение Амурского УФАС России от 31.07.2026 N 028/10/18.1-578/2026

(решение в полном объеме изготовлено 31.07.2026)

Комиссия Амурского УФАС России по рассмотрению жалобы в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", в составе: <...> - председателя Комиссии, руководителя управления; <...> - главного специалиста-эксперта отдела контроля закупок; <...> - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок; <...> - ведущего специалиста-эксперта отдела контроля закупок, в отсутствие представителей сторон по делу (лица уведомлены надлежащем образом о дате и времени рассмотрения дела), рассмотрев поступившую 17.07.2026 в Амурское УФАС России жалобу от <...> на действия организатора торгов - <...> при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, объявленного извещением от 18.06.2026 N 23000016960000000399 по лотам N 1, 2 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, выразившиеся, по мнению заявителя в несоответствии документации электронного аукциона требованиям законодательства,

17.07.2026 организатором торгов - <...> на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru опубликовано извещение N 23000016960000000399 о проведении электронного аукциона на аренду земельного участка, с кадастровым номером: <...> (лот N 1), <...> (лот N 2).

Рассмотрев жалобу, письменные пояснения организатора торгов, изучив материалы дела, Комиссия Амурского УФАС России приходит к следующим выводам.

Статьей 18.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

По мнению заявителя жалобы срок аренды земельного участка увеличен Организатором торгов в нарушение земельного законодательства.

Пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлены минимальные и максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков, а именно: минимальный срок аренды земельного участка, предназначенного для строительства и реконструкции зданий и сооружений - не менее 3 лет, максимальный - 49 лет.

Как указывает организатор торгов срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Срок аренды земельных участков, указанный в извещении о проведении аукциона (лоты NN 1, 2) определен с учетом этих требований не менее минимального, не более максимального и достаточный для проведения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ).

Кроме того, приказом Минстроя России от 26.12.2024 N 928/пр утверждены "СП 140.13330.2024. Свод правил. Городская среда. Правила проектирования для маломобильных групп населения", которые не могут быть применены для определения срока договора аренды земельного участка, так как устанавливают правила проектирования по формированию доступной городской среды для инвалидов и других маломобильных групп населения в границах городских населенных пунктов и распространяются на проектирование нового строительства и реконструкцию территорий общего пользования в городских населенных пунктах, оценку качества доступности городской среды.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о виде или видах разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, принадлежности земельного участка к определенной территориальной зоне, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сеть инженерно-технического обеспечения - сеть электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сеть связи и другие сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения здания и (или) сооружения, а также совокупность таких сетей.

Из доводов заявителя жалобы следует, что в документации отсутствует информация о возможности подключения к сетям водоотведения и сетям связи.

По вопросу технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения (сети водоотведения, связи) организатор торгов сообщил следующее:

Сети водоотведения на территории с. Владимировка отсутствуют.

Сети водоотведения на территории с.Волково в районе расположения земельного участка <...> отсутствуют.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2022 N 1196 утверждены Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям электросвязи (далее - Правила N 1196), которыми определен порядок выдачи технических условий.

Пунктом 6 Правил N 1196 определен перечень документов к запросу о выдаче технических условий, в том числе и информация о перечне услуг связи, которые планируется получать с использованием сети электросвязи, к которой подключается объект капитального строительства.

Предметами аукциона являются земельные участки с видом разрешенного использования "бытовое обслуживание" и "строительство производственной базы", подразумевающие размещение объектов капитального строительства. В извещении о проведении аукциона в отношении данных земельных участков определены предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Учитывая, что предметом аукциона являются земельные участки под размещение объектов капитального строительства с предельными параметрами разрешенного строительства, размещение в извещении о торгах информации о перечне услуг связи, которые планируется получать с использованием сети электросвязи, к которой подключается объект капитального строительства, не представляется возможным, так как определение данного перечня услуг невозможно без разработанной проектной документации.

Пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ не предусмотрено указание в извещении зон с особыми условиями использования территорий.

Вопреки доводам заявителя жалобы схема земельного участка содержится в градостроительных планах, прилагаемых к извещению о проведении аукциона.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 5.2.1. проекта договора аренды установлено, что договор будет расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в случае несоблюдения Арендатором обязательств по Договору в соответствии с п. 2.1, п. 2.2.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 450.1 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка в виде возможности расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании вышеизложенного, Комиссия Амурского УФАС России приходит к выводу о нарушении организатором торгов требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Комиссия Амурского УФАС России, рассмотрев жалобу <...>, руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", приняла

1. Признать жалобу <...> обоснованной в части.

2. Признать в действиях организатора торгов - <...> нарушение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать организатору торгов предписание об устранении допущенных нарушений.

4. Передать материалы дела должностному лицу Амурского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.