Решение Мурманского УФАС России от 28.07.2026 N 051/10/18.1-631/2026

Резолютивная часть оглашена "28" июля 2026 года

В полном объеме изготовлено "28" июля 2026 года

г. Мурманск

Комиссия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия, Комиссия Мурманского УФАС России) в составе:

Председателя комиссии Мурманского УФАС России:

П. - врио руководителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области,

Членов Комиссии Мурманского УФАС России:

Ч.Н. - главного специалиста-эксперта отдела контроля торгов Управления Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области,

Ц. - специалиста 1 разряда отдела контроля торгов Управления Федеральной антимонопольной службы по Мурманской области,

при участии представителя государственного областного казенного учреждения "Ц" - К.Е. (по доверенности);

ООО "Б" - Б. (по доверенности), без участия Г., К.Л.ОА., надлежаще уведомленных,

рассмотрев в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) жалобы Г. и К.Л.ОБ. (далее - Заявители) на действия организатора торгов - Государственного областного казенного учреждения "Ц" (далее - организатор торгов, Учреждение, ГОКУ "ЦТИ") при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 площадь 416 по адресу Российская Федерация, Мурманская область, городской округ город Мурманск, город Мурманск, улица Траловая. Реестровый номер торгов: N 21000005480000000563, лот N 1. (далее - Аукцион),

18.05.2026 на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru ГОКУ "ЦТИ" размещено извещение N 21000005480000000563 о проведении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 площадь 416 по адресу Российская Федерация, Мурманская область, городской округ город Мурманск, город Мурманск, улица Траловая (лот N 1).

Дата и время начала подачи заявок: 19.05.2026 00:00 (МСК).

Дата и время окончания подачи заявок: 06.07.2026 00:00 (МСК).

Дата проведения торгов: 09.07.2026 09:00 (МСК).

В соответствии с протоколом N 298 от 08.07.2026 по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 для участия в аукционе было допущено 6 участников, в том числе заявители - Г. и К.О.

В соответствии с протоколом N 76 от 09.07.2026 по результатам аукциона ООО "Б" признано победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309.

17.07.2026 в Управление поступили жалобы Г. и К.О., согласно доводам которых:

1. Контрактом предусмотрена возможность изменения стоимости арендной платы.

2. Использование участка в соответствии с видом разрешенного строительства невозможно, в связи с наличием на участке высокодекоративных деревьев и кустарников.

3. В извещении содержатся недостоверные сведения о параметрах разрешенного строительства.

Заявители полагают, что указанные обстоятельства нарушают их права и законные интересы.

Рассмотрение жалобы назначено 24.07.2026 в 10:00, после объявленного перерыва жалоба рассмотрена 28.07.2026 в 12:00.

Комиссия Мурманского УФАС России, рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителя организатора торгов, приходит к следующим выводам.

В статье 18.1 Закона о защите конкуренции указаны пределы рассмотрения жалоб антимонопольным органом и комиссией антимонопольного органа - это действия (бездействия) при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов, т.е. соблюдение порядка и правил организации и проведения торгов, заключения договоров по их итогам.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Таким образом, при рассмотрении жалобы по статье 18.1 Закона о защите конкуренции исследуется порядок организации и проведения торгов, заключения договора, при этом исследуются нормы, которыми регулируется такой порядок.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона в электронной форме по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ указано, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с содержанием пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пунктом 4.12. проекта договора установлено, что размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в связи с принятием и (или) изменением нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Мурманской области, регулирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых на торгах. Арендная плата подлежит перерасчету с даты вступления соответствующего нормативного правового акта в законную силу. Перерасчет арендной платы и направление соответствующего требования Арендатору осуществляется Администратором дохода.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в частности, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничения этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Иных требований действующим законодательством не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. При этом положений, ограничивающих возможность органа местного самоуправления включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с индексом инфляции, закон не содержит.

Как указано в пункте 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исходя из положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 13130-0 норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.

В соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы

Таким образом, положений, ограничивающих возможность органа местного самоуправления включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с изменением в законодательном порядке ставок, а также порядка определения величины арендной платы, закон не содержит.

Довод заявителей жалобы о том, что организатор торгов неправомерно предусмотрел в договоре возможность изменение размера арендной платы подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ город-герой Мурманск, утвержденным приказом Министерства градостроительства и благоустройства Мурманской области от 15 февраля 2021 г. N 14 (далее - ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 расположен в территориальной зоне - производственно-транспортная зона (ПТ), для которой одним из основных видов разрешенного использования является склад (код 6.9).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 не расположен в границах земель, которые относятся к особо охраняемым природным территориям.

Представитель ГОКУ "ЦТИ" обращает внимание, что вопрос предоставления разрешений на вырубку зеленых насаждений относится к компетенции органов местного самоуправления, а также урегулирован Порядком осуществления сноса, пересадки, санитарной обрезки зеленых насаждений и компенсационного озеленения на территории города Мурманска, утвержденным решением Совета депутатов от 03.04.2008 N 48-587.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты.

Согласно пункту 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно пункту 2 статьи 57.3 ГрК РФ источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ одним из этапов образования земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовки к проведению аукциона является обеспечение уполномоченным органом подготовки ГПЗУ (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

В соответствии с пунктом 3.24 Положения о комитете территориального развития и строительства администрации города Мурманска (далее - Комитет), утвержденного решением Совета депутатов города Мурманска от 30.12.2009 N 14-187, комитет в соответствии с его основными задачами предоставляет муниципальную услугу по подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков на территории муниципального образования город Мурманск.

Пунктом 9.4.4 ПЗЗ установлено, что максимальный процент застройки в границах земельного участка с видом разрешенного использования "Склад" (код 6.9) составляет 60 %.

В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 указано, что максимальный процент застройки в границах земельного участка с видом разрешенного использования "Склад" (код 6.9) составляет 80%.

Согласно пояснениям представителя ГОКУ "ЦТИ" градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 предоставлен комитетом территориального развития и строительства администрации города Мурманска, ГОКУ "ЦТИ" не обладает полномочиями по проверке предоставленных Комитетом сведений, в том числе градостроительных планов земельных участков.

В части довода жалобы Г. относительно устройства подъезда к земельному участку представитель Заказчика пояснил, что согласно сведениям спутниковых снимков, к земельному участку с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 примыкают подъездные пути, в связи с чем отсутствует необходимость возведения иных подъездных путей для эксплуатации данного земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Комиссия Мурманского УФАС России полагает необходимым отметить, что границы антимонопольного контроля торгов оканчиваются при достижении баланса частных и публичных интересов, на необходимость соблюдения которого указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 N 2-П, а также стабильности публичных правоотношений. В то же самое время "баланс" означает равновесие и равноправие сторон в публичных правоотношениях, а не смещение вектора административной защиты в сторону одного из участников таких отношений без достаточных к тому оснований.

Указанное означает недопустимость применения со стороны антимонопольного органа мер публично-правового принуждения на основании жалобы лица, не посчитавшего необходимым со своей стороны оспорить положения аукционной документации до момента подачи своей заявки на участие в этой закупке.

Обратное будет противоречить не только балансу частных и публичных интересов, но и принципам добросовестной реализации и защиты своих гражданских прав (часть 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае оспариваемые положения документации подлежали обжалованию до окончания срока подачи заявок. В противном случае, реализация такого права за пределами окончания срока подачи заявок необоснованно затрагивает права и законные интересы иных участников закупки, которые подали заявки в соответствии с условиями документации.

Учитывая вышеизложенное, и руководствуясь статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия Мурманского УФАС,

1. Признать жалобы Г. и К.Л.ОБ. на действия организатора торгов - Государственного областного казенного учреждения "Ц" при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001054:1309 площадь 416 по адресу Российская Федерация, Мурманская область, городской округ город Мурманск, <...>. Реестровый номер торгов: N 21000005480000000563, лот N 1 необоснованными.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.