Решение Калининградского УФАС России от 22.07.2026 N 039/10/18.1-581/2026

Комиссия Калининградского УФАС России (далее - Комиссия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

ведущий заседание Комиссии:

И. - заместитель руководителя Калининградского УФАС России;

А. - начальник отдела антимонопольного контроля Калининградского УФАС России;

М. - главный специалист-эксперт отдела антимонопольного контроля Калининградского УФАС России;

при участии представителей:

заявителя - М. (личное участие),

заказчика - А: С. (по доверенности), К. (по доверенности),

рассмотрев в режиме видеоконференцсвязи посредством плагина "TrueConf" жалобу М. (далее - М., Заявитель) на действия А. (далее - А, Организатор торгов) при проведении электронного аукциона N ЗА-2026-010 на право заключения договоров аренды земельных участков (размера ежегодной арендной платы), находящихся в государственной неразграниченной собственности и расположенных в границах муниципального образования "Г" (лот N 4, извещение N 22000173720000000027 в ГИС "Торги"; далее - Аукцион, торги),

Заявитель указала, что 06.07.2026 подала заявку на участие в Аукционе по лоту N 4 (земельный участок с кадастровым номером 39:03:070103:322), внесла задаток в размере 170 007 руб. Однако А. 07.07.2026 был размещен протокол от 06.07.2026 N 2 заседания аукционной комиссии о внесении изменений в извещение о проведении аукциона в электронной форме от 03.07.2026 N ЗА-2026-010 (далее - протокол от 06.07.2026 N 2) об исключении указанного лота из Аукциона в связи с выявлением на земельном участке фундамента.

Заявитель считает свои права нарушенными, поскольку, по ее мнению, А. знала или должна была знать о наличии фундамента на земельном участке, однако своевременно не приняла меры по проверке данного обстоятельства, а также приняла решение об исключении лота после подачи заявки и внесения задатка. Кроме того, Заявитель указывает на понесенные расходы в связи с подготовкой к участию в Аукционе (приобретение ноутбука, электронной цифровой подписи, оплата юридических услуг).

М. просит признать жалобу обоснованной, вернуть лот N 4 с кадастровым номером 39:03:070103:322 в извещение о проведении аукциона в электронной форме от 03.07.2026 N ЗА-2026-010 (далее - Извещение) на право заключения договора аренды земельных участков (размера ежегодной арендной платы). Подробно позиция Заявителя изложена в жалобе (вх. N 5530-ЛК/26 от 07.07.2026).

Заказчик считает, что при проведении Аукциона им не были нарушены положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Просит признать жалобу необоснованной, подробно его позиция изложена в письменных возражениях и дополнениях (вх. N 5726-ЭП/26 от 14.07.2026, N 5973-ЭП/26 от 21.07.2026, N 5986/26 от 21.07.2026).

Заслушав доводы и пояснения сторон, проанализировав поступившие материалы, Комиссия Калининградского УФАС России приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов (часть 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции).

Комиссией установлено, что электронный аукцион N ЗА-2026-010 на право заключения договоров аренды земельных участков (размера ежегодной арендной платы), находящихся в государственной неразграниченной собственности и расположенных в границах муниципального образования "Г", проводится в соответствии с требованиями ЗК РФ.

Уполномоченный орган и Организатор Аукциона - А.

В силу пункта 1 статьи 39.13 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте;

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.18 ЗК РФ в извещении указываются:

1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;

2) информация о праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней со дня размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;

3) адрес и способы подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта;

4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта;

5) адрес или иное описание местоположения земельного участка;

6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;

7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;

8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;

9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Пунктом 4 статьи 39.18 ЗК РФ установлено, что граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте.

На основании пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган в срок не позднее четырех месяцев со дня принятия такого решения обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона.

Комиссией установлено, что процедура предоставления земельного участка (лот N 4) была инициирована А. на основании заявления Р. от 06.02.2026 о предоставлении участка в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ.

Извещение о возможном предоставлении участка было опубликовано в газете "Наше время" N 8(11044) от 06.03.2026 и на официальном сайте А.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.18 ЗК РФ в указанном извещении содержалась информация о праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка, в течение тридцати дней со дня его опубликования подавать заявления о намерении участвовать в Аукционе.

В связи с тем, что в течение установленного срока, помимо заявления Р., поступило заявление о намерении участвовать в Аукционе от М. (вх. N 882-ЗЕМ от 10.03.2026), А., руководствуясь пунктом 7 статьи 39.18 ЗК РФ, приняла решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона и о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды данного земельного участка.

О данном решении А. были уведомлены Р. (исх. N 17/2846 от 13.03.2026), М. (исх. N 17/2847 от 13.03.2026).

Извещение о проведении Аукциона было размещено в ГИС "Торги" и на электронной площадке АО "С" 03.07.2026.

Сведения о предмете Аукциона (наименование лота): право на заключение договора аренды земельного участка, лот N 4. Земельный участок площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 39:03:070103:322, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Категория объекта - земли населенных пунктов.

Начальная цена - 170 007,00 руб., НДС не облагается.

Шаг Аукциона - 5 100,00 руб. (3,00%).

Дата и время начала подачи заявок - 06.07.2026 09:00 (МСК-1).

Дата и время окончания подачи заявок - 14.07.2026 09:00 (МСК-1).

Дата проведения торгов - 20.07.2026 09:00 (МСК-1).

Согласно письменным пояснениям Организатора торгов и представленным документам установлено, на этапе подготовки аукционной документации сведения об объектах капитального строительства на земельном участке отсутствовали: в градостроительном плане земельного участка от 29.04.2026, а также в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 01.07.2026 прямо указано на отсутствие зарегистрированных объектов недвижимости, их кадастровых номеров и зарегистрированных прав на них.

В период приема заявок от заинтересованных лиц поступила информация о наличии на участке фундамента. Указанный факт Заявителем не оспаривается; более того, Заявитель указала, что самостоятельно информировала А. посредством телефонной связи о наличии на участке фундамента и строительной техники.

Данное обстоятельство подтверждается фотоизображением от 06.07.2026, представленном Организатором торгов, на котором зафиксирован объект незавершенного строительства (фундамент).

В соответствии с протоколом заседания аукционной комиссии от 06.07.2026 N 2, в связи с выявлением в границах земельного участка с кадастровым номером 39:03:070103:322 (лот N 4) объекта недвижимости (фундамента), аукционная комиссия приняла решение исключить указанный лот из извещения о проведении аукциона в электронной форме от 03.07.2026 N ЗА-2026-010.

Данный протокол был опубликован в ГИС "Торги" 07.07.2026.

Представитель А. в ходе рассмотрения жалобы пояснил, что в настоящее время проводятся мероприятия по установлению всех обстоятельств, связанных с наличием на земельном участке фундамента. В рамках указанных мероприятий отделом земельных отношений Управления имущественных и земельных отношений А. 07.07.2026 направлена служебная записка в Контрольно-ревизионное управление А. (исх. N СЗ-543/17). По результатам выездного осмотра Контрольно-ревизионным управлением А. составлен акт (исх. N 09/1622 от 16.07.2026), зафиксировавший наличие на участке монолитного железобетонного фундамента, строительных материалов и спецтехники, с приложением фототаблицы и схематического чертежа.

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, если иное не предусмотрено законом или самим извещением.

Комиссия отмечает, что положения ЗК РФ, а также Извещение не устанавливают специального срока для отмены рассматриваемого аукциона или исключения из него отдельных лотов. При таких обстоятельствах подлежит применению общий срок, предусмотренный гражданским законодательством, - не позднее чем за три дня до даты проведения торгов.

В рассматриваемом случае дата проведения торгов определена как 20.07.2026. Решение об исключении лота (Протокол N 2) принято 06.07.2026, то есть за 14 дней до даты проведения Аукциона.

Таким образом, Организатор торгов реализовал предоставленное ему законом право на отказ от проведения торгов в части лота N 4 с соблюдением установленного срока, что свидетельствует об отсутствии в его действиях нарушений порядка организации и проведения торгов.

Комиссия обращает внимание, что в соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Комиссией установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 01.07.2026 на земельный участок с кадастровым номером 39:03:070103:322 отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, в градостроительном плане земельного участка от 29.04.2026 содержится прямое указание, что объекты капитального строительства отсутствуют.

Вместе с тем, согласно акту Контрольно-ревизионного управления А. от 16.07.2026 N 09/1622 на земельном участке обнаружен монолитный железобетонный фундамент, строительные материалы и спецтехника.

Согласно статье 130 ГК РФ объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом при наличии прочной связи с землей.

Комиссия отмечает, что для целей применения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ юридическое значение имеет не сам по себе факт наличия фундамента, а наличие зарегистрированного права собственности на соответствующий объект, поскольку именно регистрация в ЕГРН позволяет установить его принадлежность конкретному лицу. Наличие фундамента без государственной регистрации права на объект не является безусловным доказательством того, что на земельном участке расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие третьим лицам, в смысле, придаваемом указанной нормой ЗК РФ.

Вместе с тем, как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении N 301-ЭС25-9438 от 19.01.2026 (дело N А38-1153/2024), сокрытие информации о нахождении на участке объектов непосредственно влияет на конкуренцию при проведении аукциона. Неясность правового режима такого объекта создает риск того, что на победителя торгов будет возложено бремя урегулирования отношений с владельцем этого объекта. В результате круг реальных участников сужается, а лица, чья деятельность уже связана с данным объектом (или аффилированные с ним), получают необоснованное преимущество.

Таким образом, выявление в период приема заявок факта наличия на земельном участке фундамента, даже при отсутствии государственной регистрации прав на него, является обстоятельством, которое может повлиять на определение предмета аукциона и круг потенциальных участников.

В этой связи принятие Организатором торгов решения об исключении лота в данной ситуации направлено на предотвращение возможных споров и обеспечение прозрачности процедуры.

Вопрос о компенсации расходов, понесенных Заявителем в связи с подготовкой к участию в Аукционе (приобретение ноутбука, оформление электронной цифровой подписи, оплата юридических услуг), не относится к компетенции антимонопольного органа при рассмотрении жалобы в порядке статьи 18.1 Закона о защите конкуренции. Указанные затраты могут быть возмещены в порядке гражданского судопроизводства.

Довод Заявителя о том, что А. была осведомлена о фундаменте ранее, не может служить основанием для оценки действий Организатора торгов как незаконных, поскольку на момент формирования лота сведения из ЕГРН и градостроительного плана земельного участка не содержали информации об объектах капитального строительства. Принятие решения об исключении лота за 14 дней до даты проведения Аукциона соответствует требованиям пункта 4 статьи 448 ГК РФ.

Комиссия также учитывает, что на момент принятия решения об исключении лота заявки участников не были рассмотрены, победитель не определен.

Торги по лоту N 4 были отменены для всех без исключения потенциальных участников, в связи с чем права Заявителя как участника торгов нарушены не были.

На основании изложенного, Комиссией не установлено нарушений положений ЗК РФ со стороны Организатора торгов при проведении электронного аукциона N ЗА-2026-010 на право заключения договоров аренды земельных участков (размера ежегодной арендной платы), находящихся в государственной неразграниченной собственности и расположенных в границах муниципального образования "Г" (лот N 4, извещение N 22000173720000000027 в ГИС "Торги").

В заседании Комиссии представители лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, на вопрос ведущего заседание Комиссии о достаточности доказательств, представленных для рассмотрения жалобы, пояснили, что они представили все доказательства, которые они намеревались представить, иных доказательств, ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, не имеется.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

Признать жалобу М. необоснованной.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.