Решение Крымского УФАС России от 01.07.2026 N 082/10/18.1-1253/2026

Резолютивная часть объявлена 26.06.2026

Решение в полном объеме изготовлено 01.07.2026

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее - Комиссия, Управление) в составе:

Председатель Комиссии:

<...>

в ходе рассмотрения жалобы <...> на действия (бездействие) организатора торгов - департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к собственности муниципального округа город-курорт Ялта Республики Крым: здания площадью 582,5 кв. м с кадастровым номером 90:25:010113:482, расположенного по адресу: Республика Крым, м. о. город-курорт Ялта, <...> ("Здание роддома С., конец XIX - начало XX века" (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ N 21000015850000000120, Лот N 1) (далее - ГИС ТОРГИ), (далее - Аукцион),

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2023 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

10.06.2026 в адрес Управления поступила жалоба Заявителя на действия Организатора торгов при организации и проведении Аукциона.

Организатор торгов не согласился с доводом Заявителя, представив письменные пояснения.

Комиссия, рассмотрев представленные документы и сведения, документы, размещенные в ГИС ТОРГИ, установила следующее.

Постановлением главы администрации города Ялты Республики Крым N 1448- п от 16.04.2026 принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к собственности муниципального округа город-курорт Ялта Республики Крым: здания площадью 582,5 кв. м, кадастровый номер 90:25:010113:482, расположенного по адресу: Республика Крым, м. о. город-курорт Ялта, <...> ("Здание роддома С., конец XIX - начало XX века"), Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым поручено утвердить документацию и извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды объекта культурного наследия.

Приказом начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым N 47-ОД от 14.05.2026 Ч. утверждена документация и извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к собственности муниципального округа город-курорт Ялта Республики Крым (далее - Документация, Извещение), с правом аренды земельного участка (далее - Приказ N 47-ОД).

Разработка Документации согласно пункту 1.1 осуществлена в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; Федеральным законом Российской Федерации от 26.06.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; Приказом Федеральной антимонопольной службы России 21.03.2023 N 147/23 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса"; Положением о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состояний и относящихся муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, об установлении льготной арендной платы и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного утвержденным решением Ялтинского городского совета третьего созыва от 22.05.2025 N 30; постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 16.04.2026 N 1448-п "О проведении аукциона на право заключения договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к собственности муниципального округа город-курорт Ялта Республики Крым".

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества утвержден Приказом ФАС России от 21.03.2023 N 147/23 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Порядок).

Пунктом 1.3 Извещения, пунктом 7 раздела 2 Документации определено целевое назначение объекта аукциона: для использования в целях, не противоречащих действующему законодательству, с учетом требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". При этом в заявке на участие в аукционе заявителем указывается не более трех видов экономической деятельности согласно ОКВЭД.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.06.2026 N КУВИ-001/2026-84185023 земельный участок, находящийся под объектом аренды, с кадастровым номером 90:25:010113:4323 относится к категории земель: земли населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования: - "общественное управление".

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее - Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412) код вида разрешенного использования земельного участка 3.8 - "Общественное управление" не предусматривает осуществление предпринимательской и иной коммерческой деятельности.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ним общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

По мнению антимонопольного органа цель использования объекта аренды - установленная Организатором торгов и предполагающая осуществление предпринимательской и иной коммерческой деятельности, не соответствует видам разрешенного использования земельного участка, в пределах которого находится данное здание.

Таким образом, Организатором торгов изначально установлена несоответствующая цель использования здания, противоречащая виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно находится.

В ходе рассмотрения материалов дела, Комиссия также установила, что помимо заключения договора аренды здания, победителю рассматриваемого Аукциона необходимо заключить договор аренды земельного участка, находящегося под зданием.

Как поясняет Организатор торгов письмом от 22.06.2026 N 11529/02.1-22/1:

"В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Следовательно, действующее законодательство не предусматривает проведение торгов на одновременное заключение договора аренды здания и земельного участка, а право арендатора муниципального имущества на заключение отдельного договора аренды земельного участка возникает с момента заключения договора аренды здания. Поскольку это значимая для будущего арендатора здания информация, она содержится в наименовании лота.

В законодательстве не существует прямого запрета на эксплуатацию здания под объектом без договора аренды земельного участка, однако это является нарушением закона и влечет за собой штрафы и судебные иски. Оформление прав на землю - это и право и обязанность арендатора здания в силу положений земельного законодательства. Только при наличии заключенного договора аренды у арендатора здания возникает законное пользование землей".

Управление отмечает, что подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса предусматривает право победителя Аукциона на заключение договора аренды под зданием, а не обязанность, как указывает в своих пояснениях Организатор торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Таким образом, неверное толкование Организатором торгов норм, закрепленных в Земельном кодексе Российской Федерации, могло привести к необоснованному возложению на потенциального победителя обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

Комиссия также отмечает, что согласно пункту 1.6 Извещения срок действия договора - 10 (десять) лет с момента подписания договора.

Согласно пункту 10 раздела 2 Документации срок договора аренды нежилого недвижимого имущества - 5 (пять) лет с момента подписания договора аренды.

Организатор торгов пояснил, что верный срок аренды - 10 лет, а в разделе 2 Документации допущена техническая ошибка.

Согласно пункту 99 Порядка сведения, содержащиеся в документации об аукционе, должны соответствовать сведениям, указанным в извещении о проведении аукциона.

Вышеизложенные противоречия, допущенные в ходе подготовки к организации и проведению торгов, привели к нарушению пункта 99 Порядка.

Организатором торгов пунктом 1.3 Извещения, пунктом 7 раздела 2 Документации установлено следующее требование: "... в заявке на участие в аукционе заявителем указывается не более трех видов экономической деятельности согласно ОКВЭД".

В силу пункта 103 Порядка заявка на участие в аукционе должна содержать следующие документы и сведения:

1) полное и сокращенное (при наличии) наименования юридического лица или иностранного юридического лица (либо аккредитованного филиала или представительства иностранного юридического лица), адрес юридического лица или иностранного юридического лица (для аккредитованного филиала или представительства иностранного юридического лица - адрес (место нахождения) на территории Российской Федерации), фамилию, имя, отчество (при наличии), паспортные данные или данные иных документов, удостоверяющих личность в соответствии с законодательством Российской Федерации, адрес регистрации по месту жительства (пребывания) (для физического лица), номер контактного телефона, адрес электронной почты;

2) идентификационный номер налогоплательщика юридического лица (если заявителем является юридическое лицо), аккредитованного филиала или представительства иностранного юридического лица (если от имени иностранного юридического лица выступает аккредитованный филиал или представительство), физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя (если заявителем является физическое лицо, в том числе зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя), аналог идентификационного номера налогоплательщика в соответствии с законодательством соответствующего иностранного государства (если заявителем является иностранное лицо), код причины постановки на учет юридического лица (если заявителем является юридическое лицо), аккредитованного филиала или представительства иностранного юридического лица (если от имени иностранного юридического лица выступает аккредитованный филиал или представительство), обособленного подразделения юридического лица (если от имени заявителя выступает обособленное подразделение юридического лица);

3) выписку из единого государственного реестра юридических лиц (если заявителем является юридическое лицо), выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (если заявителем является индивидуальный предприниматель);

4) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации иностранного юридического лица в соответствии с законодательством соответствующего государства (если заявителем является иностранное юридическое лицо);

5) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (если заявителем является иностранное физическое лицо);

6) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя - юридического лица (копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности). В случае, если от имени заявителя действует иное лицо, заявка на участие в аукционе должна содержать также доверенность на осуществление действий от имени заявителя, выданную и оформленную в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. В случае, если указанная доверенность подписана лицом, уполномоченным руководителем заявителя, заявка на участие в конкурсе должна содержать также документ, подтверждающий полномочия такого лица;

7) решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копию такого решения в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора, внесение задатка или обеспечение исполнения договора являются крупной сделкой;

8) информацию о непроведении ликвидации юридического лица, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица или индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства;

9) документ, содержащий сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (реестр владельцев акций либо выписка из него или заверенное печатью юридического лица (при наличии печати) и подписанное его руководителем письмо) - при проведении аукциона в соответствии с Постановлением N 739;

10) документы или копии документов, подтверждающие внесение задатка.

Следует отметить, что перечень документов и сведений, предъявляемых к составу заявки на участие в аукционе в соответствии с пунктом 103 настоящего Порядка, является исчерпывающим (пункт 105 Порядка).

При этом, положений об обязательном указании целей использования объекта, в частности 3-х видов экономической деятельности, пункт 103 Порядка не содержит.

Управлением установлено, что в соответствии с протоколом об определении участников N б/н от 05.06.2026 претенденты не допущены до участия в аукционе, ввиду несоответствия заявок требованиям аукционной документации.

Организатором торгов не представлена правовая позиция, которая бы подтверждала необходимость включения в документацию обязательного требования к участникам оспариваемых торгов, в части указания 3 (трех) видов экономической деятельности согласно ОКВЭД а также обоснование влияния указанной информации на допуск участников к торгам и на предмет самого аукциона.

Согласно пункту 1.7.2 Документации к участию в аукционе не допускаются заявители в следующих случаях: несоответствие заявки на участие в аукционе требованиям документации об аукционе.

Согласно пункту 29 Порядка конкурсная или аукционная комиссия принимает решение об отклонении заявки на участие в конкурсе или аукционе в случаях:

1) непредставления документов и (или) сведений, определенных пунктами 53 и 103 настоящего Порядка, либо наличия в таких документах и (или) сведениях недостоверной информации;

2) несоответствия требованиям, указанным в пункте 23 настоящего Порядка;

3) невнесения задатка;

4) несоответствия заявки на участие в конкурсе или аукционе требованиям конкурсной документации либо документации об аукционе, в том числе наличия в таких заявках предложения о цене договора ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота);

5) подачи заявки на участие в конкурсе или аукционе заявителем, не являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства, физическим лицом, применяющим специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", или организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, либо не соответствующим требованиям, установленным частями 3 и 5 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, в случае проведения конкурса или аукциона, участниками которого могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, физические лица, применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Законом N 209-ФЗ;

6) наличия решения о ликвидации заявителя - юридического лица или наличия решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства;

7) наличия решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, на момент подачи заявки на участие в конкурсе или заявки на участие в аукционе.

Комиссией установлено, что согласно пункту 31 Порядка отказ в допуске к участию в конкурсе или аукционе по иным основаниям, не предусмотренным пунктами 29 и 30 настоящего Порядка, не допускается.

Таким образом, в связи с тем, что претенденты не допущены до участия в оспариваемых торгах на основании непредставления сведений, требование о предоставлении которых установлено в нарушение положений Порядка, Комиссия приходит к выводу о наличии нарушений пункта 31 Порядка в действиях Организатора торгов.

С учетом изложенного, на основе всестороннего исследования, оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу в их совокупности и взаимосвязи Комиссия приходит к выводу о наличии ряда нарушений в действиях Организатора торгов, в частности, нарушения пунктов 31, 105 Порядка, выразившегося в включении излишних требований к документам, направляемым в составе заявок участников аукциона; пункта 99 Порядка, выразившегося в различии срока аренды объекта Аукциона указанного в Документации и Извещении; в неверном толковании норм Земельного Кодекса Российской Федерации, а также установлении цели использования объекта, не предполагающей осуществление предпринимательской деятельности и иной коммерческой деятельности, кроме установленной Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

Исходя из вышеизложенного, комиссией Организатора торгов установлены незаконные и необоснованные требования, что привело к отклонению заявок претендентов и ограничению конкуренции.

С учетом вышеизложенного, Комиссия, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу<...> на действия (бездействие) организатора торгов - департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к собственности муниципального округа город-курорт Ялта Республики Крым: здания площадью 582,5 кв. м с кадастровым номером 90:25:010113:482, расположенного по адресу: Республика Крым, м. о. город-курорт Ялта, <...> ("Здание роддома С., конец XIX - начало XX века" (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ N 21000015850000000120, Лот N 1) обоснованной.

2. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Управления для решения вопроса о возбуждении административного производства.

3. Обязательное к исполнению предписание, направленное на устранение выявленного нарушения, не выдавать в связи с ранее выданным предписанием Управления по делу N 082/10/18.1-1209/2026 от 01.07.2026.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Крым в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.