Решение Марийского УФАС России от 23.06.2026 N 012/10/18.1-436/2026

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл по контролю в сфере проведения торгов N 1 (далее - Комиссия, Комиссия Марийского УФАС России) в составе:

председатель Комиссии - Б. - заместитель руководителя - начальник отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

членов Комиссии:

У. - главный специалист-эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

Т. - ведущий специалист-эксперт отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти;

при участии представителей:

от муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом: И. (руководитель);

от С.: Ф. (по доверенности),

рассмотрев жалобу С. от 11.06.2026 на действия (бездействие) организатора торгов - муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом при организации и проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков (извещение на сайте ГИС Торги N 22000008310000000045, лоты N 1-7),

31.05.2026 муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее - Организатор торгов) на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru www.torgi.gov.ru разместил извещение N 22000008310000000045 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков.

Из части 2 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) следует, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

11.06.2026 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл поступила жалоба С.

В жалобе заявитель указывает на следующие нарушения Организатором торгов в части проекта договора аренды и иных нарушений в извещении о проведении торгов:

1. Пункт 3.1.3 проекта договора аренды лишает преимущественного права на заключение договора на новый срок;

2. Пункт 4.1.5 проекта договора аренды позволяет изменять арендодателю договор аренды в одностороннем порядке;

3. Абзац 5 пункта 4.1.2 проекта договора аренды позволяет арендодателю расторгнуть договор за возведение на участке объекта капитального строительства, что противоречит цели аренды исходя из вида разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства";

4. Пункт 5.2 проекта договора аренды не позволяет вернуть часть годовой арендной платы, при досрочном расторжении договора аренды;

5. Проведение аукциона направлено на неисполнение вступивших в законную силу судебных актов;

6. Начальная цена аукциона на право заключения договора аренды и размер задатка необоснованно завышены, что ограничивает конкуренцию.

В соответствии с частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции жалоба принята к рассмотрению.

Представитель Организатора торгов на заседании Комиссии Марийского УФАС России возражал против удовлетворения жалобы, представил письменные и устные пояснения.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и материалы, обсудив доводы жалобы, Комиссия пришла к следующим выводам.

1. Согласно первому доводу Заявителя Организатор торгов в пункте 3.1.3 проекта договора аренды лишает арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Согласно пункту 3.1.3 проекта договора аренды Арендатор земельного участка, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

По мнению Заявителя, указанное положение фактически лишает добросовестного арендатора возможности заключения договора аренды на новый срок даже при надлежащем исполнении им своих обязательств.

Однако, в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Порядок и случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду как на торгах, так и без их проведения, исчерпывающим образом определены статьей 39.6 ЗК РФ.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из содержания приведенных норм следует, что законодательством предусмотрена возможность заключения нового договора аренды в строго определенных случаях, однако такая возможность не тождественна наличию у арендатора преимущественного права на пролонгацию (заключение договора на новый срок) ранее заключенного договора.

Иное толкование противоречило бы императивным положениям пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, данный довод заявителя признается Комиссией необоснованным.

2. Также Заявитель указывает, что пункт 4.1.5 проекта договора аренды неправомерно позволяет изменять арендодателю договор аренды в одностороннем порядке.

Пунктом 4.1.5 проекта договора установлено, что Арендодатель имеет право вносить в Договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства.

Организатор торгов, в свою очередь, пояснил, что согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов, в случаях, когда его заключение в силу закона допускается исключительно посредством проведения торгов, могут быть изменены сторонами лишь в строго ограниченных случаях, а именно:

- по основаниям, прямо предусмотренным законом;

- в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если предметом торгов являлось заключение договора займа (кредита);

- по иным основаниям при условии, что соответствующие изменения не затрагивают условия договора, имевшие существенное значение для формирования цены на торгах.

Исследовав содержание пункта 4.1.5 проекта договора аренды, Комиссия пришла к выводу, что данное положение само по себе не свидетельствует о предоставлении Арендодателю права на изменение существенных условий договора в нарушение требований действующего законодательства, поскольку возможность внесения изменений обусловлена исключительно фактом изменения законодательства и подлежит применению с учетом императивных норм права.

Комиссия Марийского УФАС России обращает внимание заявителя, что само по себе изменение законодательства, регулирующего правоотношения, связанные распоряжением земельными участниками, находящимися в государственной или муниципальной собственности не может нарушать права участников торгов.

3. Заявителем также оспаривается абзац 5 пункта 4.1.2 проекта договора аренды, который позволяет арендодателю расторгнуть договор за возведение на участке объекта капитального строительства, что противоречит уели аренды исходя из вида разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства".

Абзацем 5 пункта 4.1.2 проекта договора аренды установлено, что

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в судебном порядке настоящего договора при использовании земельного участка, в том числе в случае возведения на земельном участке объекта капитального строительства.

Комиссией установлено, что предметами аукциона (лоты N 1-7) являются:

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0105005:778, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0105005:779, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0105005:780, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0105005:781, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0301002:763, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0104003:1218, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 12:16:0302001:1963, вид разрешенного использования: ведение садоводства.

В соответствии с приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" для вида разрешенного использования земельного участка "Для индивидуального жилищного строительства" допускается:

- Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

- Выращивание сельскохозяйственных культур;

- Размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Для вида разрешенного использования "Ведение садоводства" допускается:

- Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур;

- Размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

Таким образом, действующее нормативное регулирование прямо предусматривает возможность возведения объектов капитального строительства на земельных участках, являющихся предметом аукциона.

При этом, статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Установление в проекте договора аренды условия, допускающего расторжение договора по указанному основанию, противоречит разрешенному использованию земельных участков и может привести к необоснованному ограничению прав арендатора на использование земельного участка по его целевому назначению.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать в том числе сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о виде или видах разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, принадлежности земельного участка к определенной территориальной зоне, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения)

В связи с вышеизложенным Комиссия приходит к выводу об обоснованности указанного довода Заявителя.

Указанные действия Организатора торгов являются нарушением подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ и имеют признаки состава административного правонарушения, предусмотренного части 6 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

Комиссия также считает возможным устранить указанное нарушение путем выдачи предписания на исключение данного положения из проекта аренды при направлении проекта договора аренды для подписания победителям торгов.

4. По мнению заявителя в проекте договора аренды содержится неправомерное положение о невозврате годовой арендной платы за первый год действия договора при досрочном расторжении (пункт 5.2 проекта).

Пунктом 5.2 договора установлено, что договор аренды может быть расторгнут сторонами до момента прекращения действия договора при наличии у Арендатора в собственности здания, сооружения (в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) соответствующее виду разрешенного использования земельного участка и находящееся на нем, но не ранее одного года действия данного договора. В случае досрочного расторжения настоящего договора, сумма задатка, указанная в пункте 2.1 настоящего договора, внесенная для участия в аукционе и засчитанная в счет арендной платы и иные авансовые платежи (в т.ч. годовой размер арендной платы за первый год действия договора) по Договору не возвращаются.

Пунктом 21 статьи 39.12 ЗК РФ определено, что задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Следовательно, в случае заключения договора аренды по итогам аукциона внесенные денежные средства (в том числе задаток) засчитываются в счет арендной платы и не подлежат возврату при расторжении договора по инициативе арендатора, если иное не предусмотрено законом.

Кроме того, из содержания спорного пункта договора следует, что арендная плата за первый год аренды, будучи внесенной авансом, не подлежит возврату в случае расторжения договора в течение первого года его действия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Из изложенных норм права и оспариваемого пункта проекта договора следует, что продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения договора. Одновременно эта плата является и годовой арендной платой.

Таким образом, годовая арендная плата определяется по результатам аукциона и фиксируется в договоре и условие о невозвратности, уплаченной годовой арендной платы за первый год является и не противоречит требованиям законодательства.

На основании изложенного Комиссия приходит к выводу о необоснованности довода заявителя.

5. Заявитель указывает, что проведение аукциона направлено на неисполнение вступивших в законную силу судебных актов.

Организатор торгов пояснил, что во исполнение решений Волжского городского суда Республики Марий Эл по делам N 2а-506/2025, N 2а-525/2025, N 2а-526/2025, N 2а-617/2025 Администрацией городского округа "Город Волжск" были опубликованы извещения о предварительном согласовании предоставления земельных участков:

- N 22000211760000000014 (поступило 4 заявления);

- N 22000211760000000015 (поступило 4 заявления);

- N 22000211760000000016 (поступило 4 заявления);

- N 22000211760000000017 (поступило 6 заявлений).

В течении срока приема заявлений поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе по всем земельным участкам. Администрацией в адрес КУМИ г. Волжска направлены схемы для образования земельных участков.

Земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет.

Администрацией городского округа "Город Волжск" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (постановление

Администрации городского округа "Город Волжск" от 25.05.2026 N 546 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка").

Судебными актами на администрацию и КУМИ г. Волжска возложена обязанность совершить действия, предусмотренные статьей 39.18 Земельного кодекса РФ. По мнению Заявителя, извещение о возможности предоставления земельного участка должно было быть размещено в тридцатидневный срок с момента вступления в силу указанных решений, тогда как фактически оно опубликовано лишь в декабре 2025 года. Заявитель считает, что нарушение срока размещения извещения о возможности предоставления земельного участка повлекло пропуск срока подачи заявлений иными заинтересованными лицами, при этом данный срок надлежит исчислять с момента вступления судебных актов в законную силу. Поскольку в такой срок заявлений от третьих лиц не поступало, заявитель настаивает на том, что земельный участок должен был быть предоставлен

С. в аренду без проведения торгов.

Так, из подпункта 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ следует, что наличие других лиц, заинтересованных в земельном участке, подавших заявление о намерении участвовать в аукционе в течение 30 дней со дня размещения извещения влечет отказ лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и обязательный переход к процедуре публичного аукциона.

Следовательно, вопреки доводам Заявителя срок для подачи заявлений заинтересованных лиц начинает исчисляться с момента размещения извещения о возможности предоставления земельного участка, а не с момента вступления в силу судебных актов. Действующее законодательство прямо связывает начало течения срока для подачи заявлений заинтересованными лицами исключительно с фактом размещения извещения о возможности предоставления земельного участка. Иное толкование противоречит буквальному содержанию правовой нормы, поскольку срок не может исчисляться с события, не предусмотренного законом в качестве юридического факта, запускающего соответствующую процедуру.

Довод о том, что извещение было размещено с нарушением срока, сам по себе не свидетельствует о незаконности последующих действий Организатора торгов и не влечет недействительность проведенных торгов.

Как обоснованно указал представитель Организатора торгов, извещения о возможности предоставления земельных участков были размещены в декабре 2025 года. Именно с этого момента, в соответствии с прямым указанием закона, начал течь срок для подачи заявлений заинтересованными лицами. В течение установленного срока такие заявления поступили, что в силу требований статьи 39.18 ЗК РФ обусловило необходимость проведения аукциона.

На основании вышеизложенного Комиссия Марийского УФАС России приходит к выводу о необоснованности довода Заявителя.

6. Начальная цена аукциона на право заключения договора аренды и размер задатка необоснованно завышены, что ограничивает конкуренцию.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Организатор торгов пояснил, что начальная цена предмета аукциона определена по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также представил в материалы дела отчеты об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков.

В ходе заседания Комиссии представитель Заявителя указал, что начальная цена предмета аукциона не соответствует Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сформулированы основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Таким образом, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 не регламентирует порядок определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а регламентирует правила определения размера арендной платы по договору заключаемого без торгов. В то время как начальная цена предмета аукциона определяется по правилам пункта 14 статьи 39.11 ЗК РФ.

На основании вышеизложенного довод Заявителя о завышенной начальной цене предмета аукциона признается необоснованным.

Комиссия Марийского УФАС России также обращает внимание заявителя, что результаты рыночной оценки могут быть оспорены в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" только в судебном порядке.

Относительно довода заявителя о необоснованном завышении размера задатка.

Согласно пункту 8 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Каких-либо требований к размеру задатка действующее законодательство не содержит.

Установлено, что извещением установлен задаток в размере 50,00%.

Как пояснил Организатор торгов размер задатка 50% от начальной цены является оптимальным и сбалансированным, его внесение подтверждает серьезность намерений участника и гарантирует, что в случае признания участника победителем последний исполнит обязательство по заключению договора и внесению оставшейся части арендной платы.

В соответствии с частью 21 статьи 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Следовательно, в силу положений действующего законодательства внесенные денежные средства в качестве задатка в любом случае будут подлежать зачету в цену заключаемого договора аренды победителем.

Таким образом, оспариваемое положение извещения о размере задатка не противоречит законодательству.

Согласно части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Марийского УФАС России,

1. Признать жалобу С. обоснованной в части третьего довода, в остальной части признать необоснованной.

2. Признать Организатора торгов нарушившим требования подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Выдать Организатору торгов обязательное для исполнения предписание об устранении нарушения.

4. Передать материалы дела должностному лицу Марийского УФАС России для решения вопроса о возбуждении административного производства по части 6 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

Решение Комиссии Марийского УФАС России по контролю в сфере проведения торгов может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия (часть 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции).