Статья 3.1-3. Особенности заключения и исполнения договоров, предметом которых являются подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий, строительство, реконструкция и (или) капитальный ремонт объектов капитального строительства

1. Договор, предметом которого являются подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий, должен содержать условие, согласно которому с даты приемки результатов работ по такому договору исключительные права на результаты таких работ принадлежат указанным в части 2 статьи 1 настоящего Федерального закона юридическим лицам, от имени которых заключен договор.

2. Результатом выполненной работы по договору, предметом которого в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности являются подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий, являются проектная документация и (или) документ, содержащий результаты инженерных изысканий. В случае, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проведение экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий является обязательным, проектная документация и (или) документ, содержащий результаты инженерных изысканий, признаются результатом выполненных проектных и (или) изыскательских работ по такому договору при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

3. Результатом выполненной работы по договору, предметом которого являются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, является построенный, реконструированный объект капитального строительства, в отношении которого получены заключение федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации и заключение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора, в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

4. Предметом договора могут быть одновременно подготовка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий, выполнение работ по строительству, реконструкции и (или) капитальному ремонту объекта капитального строительства. В случае, если проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрено оборудование, необходимое для обеспечения эксплуатации такого объекта, предметом договора наряду с подготовкой проектной документации и (или) выполнением инженерных изысканий, выполнением работ по строительству, реконструкции и (или) капитальному ремонту объекта капитального строительства может являться поставка данного оборудования.

5. В случае, если проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрено оборудование, необходимое для обеспечения эксплуатации такого объекта, предметом договора наряду с выполнением работ по строительству, реконструкции и (или) капитальному ремонту объекта капитального строительства может являться поставка данного оборудования.

Комментируемая статья регулирует особенности заключения и исполнения договоров, предметом которых является выполнение проектных и (или) изыскательских работ. Часть 1 статьи устанавливает обязательное условие договора, предметом которого является выполнение проектных и (или) изыскательских работ: с даты приемки результатов выполнения работ исключительные права на результаты принадлежат заказчикам, от имени которых заключен договор. Это императивное требование обеспечивает переход всего комплекса имущественных прав на проектную документацию и результаты инженерных изысканий к заказчику одновременно с приемкой работ.

Законодатель связывает момент перехода прав с датой приемки, а не с датой оплаты или заключения договора. Это означает, что заказчик получает права на результаты работ сразу после их приемки, независимо от факта расчетов с исполнителем. Такое решение защищает интересы заказчика, позволяя ему использовать документацию для дальнейших этапов строительства без риска блокирования проекта исполнителем через удержание прав до полной оплаты.

Часть 2 статьи определяет, что результатом выполненной работы по договору является проектная документация и (или) документ, содержащий результаты инженерных изысканий. Однако законодатель вводит важное условие: если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ проведение экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий обязательно, документация признается результатом выполненных работ только при наличии положительного заключения экспертизы.

Это положение превращает экспертизу из внешней процедуры в элемент договорных отношений между заказчиком и исполнителем. Исполнитель не может считаться выполнившим работу, пока проектная документация не получит положительное заключение экспертизы. Соответственно, заказчик имеет основания не принимать работу и не производить оплату до получения такого заключения.

Статья 49 Градостроительного кодекса РФ устанавливает общее правило об обязательности экспертизы практически всей проектной документации. Исключение составляют объекты, указанные в ч. 2 ст. 49 ГрК РФ: жилые дома с количеством этажей не более трех (блокированная застройка) при строительстве без привлечения бюджетных средств, отдельно стоящие объекты капитального строительства не более двух этажей с общей площадью не более 1500 квадратных метров при определенных условиях, буровые скважины по утвержденным проектам разработки месторождений. При этом законодатель выделяет категории объектов, подлежащих только обязательной государственной экспертизе, а не негосударственной. К ним относятся объекты обороны и безопасности; объекты, строящиеся в территориальных водах, на континентальном шельфе, территории посольств и консульств; объекты, сметная стоимость строительства, реконструкции или капитального ремонта которых подлежит проверке на предмет достоверности ее определения; объекты, расположенные в границах зон с особыми условиями использования, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства.

Комментируемая статья также детализирует случаи обязательной экспертизы для отдельных категорий объектов. Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат обязательной экспертизе в отношении объектов капитального строительства при строительстве или реконструкции в границах охранных зон трубопроводов. Это касается жилых домов блокированной застройки при строительстве без привлечения бюджетных средств, отдельно стоящих объектов не более двух этажей площадью до 1500 квадратных метров (как непроизводственных, так и производственных при определенных условиях по санитарно-защитным зонам), а также буровых скважин по утвержденным проектам. Исключаются из этого правила объекты, которые согласно ст. 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными.

Дополнительно обязательная экспертиза требуется для объектов, относящихся к объектам массового пребывания граждан, если это отдельно стоящие объекты не более двух этажей площадью до 1500 квадратных метров, не предназначенные для проживания и не относящиеся к особо опасным, технически сложным или уникальным, либо производственные объекты с аналогичными параметрами при соблюдении требований по санитарно-защитным зонам.