Снос объектов капитального строительства: специфика закупок

Снос объектов капитального строительства представляет собой особый вид строительной деятельности, регулируемый специальными нормами градостроительного законодательства. С момента введения Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) главы 6.4 "Снос объектов капитального строительства", данная деятельность получила детальную регламентацию, что существенно повлияло на порядок осуществления закупок в этой сфере.

Для заказчиков, осуществляющих закупки по Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее – Закон № 44-ФЗ) и Федеральному закону от 18.07.2011 № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее – Закон № 223-ФЗ), снос объектов капитального строительства представляет особую сложность в силу необходимости учета множества факторов, включая правовой статус объекта, порядок формирования документации и определение начальной (максимальной) цены контракта.

В данной статье, подготовленной экспертами Центра "Закон.гуру", мы рассмотрим ключевые аспекты закупок на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства, нормативно-правовую базу, особенности подготовки технического задания, а также типичные ошибки и судебную практику в данной сфере.

Нормативно-правовое регулирование сноса объектов капитального строительства

Основные нормативные акты

Правовое регулирование сноса объектов капитального строительства базируется на следующих нормативных актах:

1. Градостроительный кодекс РФ (глава 6.4, статьи 55.30-55.33) – устанавливает общие положения о сносе объектов капитального строительства, порядок осуществления сноса, особенности сноса самовольных построек и объектов в зонах с особыми условиями использования территорий.

2. Постановление Правительства РФ от 26.04.2019 № 509 "Об утверждении требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства" – детализирует требования к проектной документации по сносу.

3. Приказ Минстроя России от 24.01.2019 № 34/пр "Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства" – устанавливает формы уведомлений, необходимых при сносе.

4. Приказ Минстроя России от 23.12.2019 № 841/пр "Об утверждении Порядка определения начальной (максимальной) цены контракта..." – регламентирует порядок определения НМЦК для работ по сносу.

5. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" – устанавливает требования к безопасности строительных работ, включая снос.

6. СП 325.1325800.2017 "Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации" – содержит требования к организации и проведению работ по сносу.

Особенности правового регулирования в контексте закупок

В контексте закупок на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства необходимо учитывать следующие правовые аспекты:

1. Согласно пункту 8 части 1 статьи 33 Закона № 44-ФЗ, при закупке работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства в документации о закупке должна содержаться проектная документация, утвержденная в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

2. В соответствии с частью 1 статьи 55.30 ГрК РФ, снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта или на основании решения суда. При этом, согласно части 9 статьи 55.31 ГрК РФ, в случае если снос объекта капитального строительства планируется осуществлять с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств лиц, указанных в части 2 статьи 8.3 ГрК РФ, застройщик или технический заказчик обязан подготовить проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Важно знать: В соответствии с частью 2 статьи 55.30 ГрК РФ, в целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 8 статьи 55.30 ГрК РФ.

Виды сноса объектов капитального строительства и их влияние на закупочные процедуры

В зависимости от оснований сноса объектов капитального строительства можно выделить следующие виды сноса, каждый из которых имеет свою специфику в контексте закупочных процедур:

1. Плановый снос объектов

Плановый снос осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства и предполагает наличие всей необходимой документации, включая проект организации работ по сносу.

Особенности закупки:

• Необходимость включения в документацию о закупке проекта организации работ по сносу, разработанного в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 № 509.
• Возможность проведения конкурсных процедур с достаточным временем для подготовки заявок участниками.

2. Снос самовольных построек

Снос самовольных построек осуществляется на основании решения суда или решения органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ и статьей 55.32 ГрК РФ.

Особенности закупки:

• Необходимость наличия правового основания для сноса (решение суда или органа местного самоуправления).
• Возможность применения сокращенных сроков проведения закупочных процедур в случае необходимости оперативного сноса.
• Особые требования к документации о закупке с учетом положений статьи 55.32 ГрК РФ.

3. Снос в связи с чрезвычайными ситуациями

Снос объектов капитального строительства в связи с чрезвычайными ситуациями (аварийное состояние, угроза обрушения) может осуществляться в упрощенном порядке в соответствии с частью 1 статьи 55.31 ГрК РФ.

Особенности закупки:

• Возможность осуществления закупки у единственного поставщика на основании пунктов 9 или 24 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ.
• Упрощенные требования к документации о закупке с учетом необходимости оперативного реагирования.
• Особый порядок приемки и оплаты работ.

Совет от Центра "Закон.гуру": При закупке работ по сносу объектов капитального строительства в связи с чрезвычайными ситуациями необходимо тщательно документировать обстоятельства, подтверждающие наличие чрезвычайной ситуации, для обоснования выбора способа определения подрядчика.

Особенности формирования технического задания

Техническое задание на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства является ключевым документом, определяющим требования к объему, содержанию и качеству работ.

Основные требования к техническому заданию

В соответствии с частью 1 статьи 33 Закона № 44-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 26.04.2019 № 509, техническое задание на выполнение работ по сносу объекта капитального строительства должно содержать:

1. Сведения об объекте капитального строительства (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, конструктивные характеристики).

2. Требования к проекту организации работ по сносу объекта капитального строительства, если его подготовка является обязанностью подрядчика.

3. Требования к порядку и способам выполнения работ по сносу, включая методы демонтажа, применяемые механизмы и оборудование.

4. Требования к обращению с отходами сноса, включая их сортировку, транспортировку и утилизацию в соответствии с Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления".

5. Требования к мероприятиям по безопасности при выполнении работ по сносу в соответствии с СП 325.1325800.2017.

6. Сроки выполнения работ и график их производства.

Подводные камни при формировании технического задания

Для заказчиков:

• Недостаточная детализация требований к выполнению работ по сносу может привести к различному толкованию объема работ и, как следствие, к спорам с подрядчиком.
• Отсутствие в техническом задании четких требований к обращению с отходами сноса может привести к нарушению природоохранного законодательства и административной ответственности.

Для подрядчиков:

• Необходимость тщательного анализа технического задания на предмет полноты и достаточности информации об объекте сноса и требований к выполнению работ.
• Риски, связанные с возможным выявлением скрытых конструкций и элементов объекта, не учтенных в техническом задании.

Рекомендация от Центра "Закон.гуру": При формировании технического задания на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства рекомендуется проводить предварительное обследование объекта с привлечением специализированных организаций для выявления всех его конструктивных особенностей и возможных рисков при сносе.

Определение начальной (максимальной) цены контракта

Корректное определение начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства является одним из ключевых аспектов закупки.

Метод определения НМЦК

В соответствии с Приказом Минстроя России от 23.12.2019 № 841/пр, для определения НМЦК на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства применяется проектно-сметный метод, основанный на сметной документации, разработанной в составе проекта организации работ по сносу. Данный метод является основным и применяется в соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 22 Закона № 44-ФЗ.

Особенности применения проектно-сметного метода

При применении проектно-сметного метода необходимо учитывать следующие особенности:

1. Сметная стоимость работ по сносу определяется в соответствии с Методикой определения сметной стоимости строительства, утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр.

2. В смету включаются затраты на демонтаж конструкций, погрузку, транспортировку и утилизацию отходов сноса, а также затраты на временные здания и сооружения, зимнее удорожание, непредвиденные расходы.

3. Для пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в текущий уровень цен применяются индексы изменения сметной стоимости, публикуемые Минстроем России.

Подводные камни при определении НМЦК

Для заказчиков:

• Неполный учет затрат на обращение с отходами сноса (сортировку, транспортировку, утилизацию) может привести к занижению НМЦК и, как следствие, к отсутствию заявок на участие в закупке.
• Неправильное применение индексов пересчета сметной стоимости может искажать реальную стоимость работ.

Для подрядчиков:

• Необходимость тщательного анализа сметной документации на предмет полноты и достаточности учтенных затрат.
• Риски, связанные с возможным выявлением в процессе работ конструкций и элементов, не учтенных в смете.

Важно знать: Согласно пункту 2.3 Порядка, утвержденного Приказом Минстроя России от 23.12.2019 № 841/пр, определение НМЦК на выполнение работ по сносу объекта капитального строительства осуществляется с применением:

• официальной статистической информации об индексах цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения по видам экономической деятельности (строительство), публикуемой Федеральной службой государственной статистики;
• индексов фактической инфляции, установленных уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• индексов изменения сметной стоимости строительства, публикуемых Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Особенности проведения закупочных процедур

Закупка работ по сносу объектов капитального строительства имеет свои процедурные особенности, обусловленные спецификой предмета закупки и требованиями законодательства.

Выбор способа определения подрядчика

В соответствии с Законом № 44-ФЗ, для закупки работ по сносу объектов капитального строительства могут применяться следующие способы определения подрядчика:

1. Электронный аукцион (статья 59 Закона № 44-ФЗ) - наиболее распространенный способ, применяемый для закупок работ по сносу объектов капитального строительства, включенных в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 21.03.2016 № 471-р.

2. Открытый конкурс в электронной форме (статья 54.1 Закона № 44-ФЗ) - применяется для закупок работ по сносу объектов, требующих особого подхода или технологий.

3. Закупка у единственного поставщика (статья 93 Закона № 44-ФЗ) - применяется в случаях, предусмотренных данной статьей, например, при необходимости ликвидации последствий аварии или чрезвычайной ситуации.

Особенности формирования документации о закупке

При подготовке документации о закупке работ по сносу объектов капитального строительства необходимо учитывать следующие особенности:

1. В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 33 Закона № 44-ФЗ, в документацию о закупке должна включаться проектная документация, в данном случае - проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

2. В документации необходимо четко определить порядок и сроки выполнения работ, требования к их качеству, условия приемки и оплаты.

3. Важно указать порядок обращения с отходами сноса и требования к рекультивации земельного участка после завершения работ.

Подводные камни при проведении закупочных процедур

Для заказчиков:

• Необходимость детального описания порядка приемки работ и критериев их качества для минимизации рисков споров с подрядчиком.
• Важность включения в проект контракта положений об ответственности подрядчика за нарушение природоохранного законодательства при обращении с отходами сноса.

Для подрядчиков:

• Риски, связанные с возможными изменениями условий выполнения работ, не учтенными в документации о закупке.
• Необходимость учета всех факторов, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, при формировании ценового предложения.

Совет от Центра "Закон.гуру": При проведении закупки работ по сносу объектов капитального строительства рекомендуется предусмотреть в проекте контракта возможность его изменения в случае выявления в процессе работ обстоятельств, которые не могли быть установлены при обследовании объекта и подготовке проекта организации работ по сносу, что соответствует пункту 8 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ.

Исполнение контрактов на выполнение работ по сносу

Исполнение контрактов на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства имеет свои особенности, связанные с порядком проведения работ, их приемкой и оплатой.

Порядок организации работ

В соответствии со статьей 55.31 ГрК РФ и СП 325.1325800.2017, выполнение работ по сносу объектов капитального строительства включает следующие этапы:

1. Подготовительный этап - получение необходимых разрешений и согласований, подготовка территории, отключение объекта от инженерных сетей.

2. Основной этап - непосредственно работы по сносу объекта в соответствии с проектом организации работ по сносу.

3. Заключительный этап - обращение с отходами сноса, рекультивация земельного участка, подготовка исполнительной документации.

Особенности приемки и оплаты работ

Приемка и оплата работ по сносу объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с условиями контракта и требованиями статьи 94 Закона № 44-ФЗ. При этом:

1. Приемка работ может осуществляться как единовременно после полного завершения всех работ, так и поэтапно, в соответствии с графиком выполнения работ.

2. Для приемки работ по сносу объекта капитального строительства заказчик вправе создать приемочную комиссию в соответствии с частью 6 статьи 94 Закона № 44-ФЗ.

3. По результатам приемки составляется акт о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

4. После завершения сноса объекта капитального строительства подрядчик обязан подготовить и направить в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса в соответствии с частью 12 статьи 55.31 ГрК РФ.

Подводные камни при исполнении контрактов

Для заказчиков:

• Риски, связанные с недостаточным контролем за ходом выполнения работ, что может привести к нарушению технологии сноса и, как следствие, к повреждению соседних объектов или инженерных коммуникаций.
• Необходимость проверки полноты и качества выполнения работ по обращению с отходами сноса для исключения рисков нарушения природоохранного законодательства.

Для подрядчиков:

• Риски, связанные с выявлением в процессе работ конструкций и элементов объекта, не учтенных в проекте организации работ по сносу, что может потребовать дополнительных затрат и времени.
• Необходимость тщательного документирования всех этапов выполнения работ для обоснования их объема и стоимости.

Рекомендация от Центра "Закон.гуру": При исполнении контрактов на выполнение работ по сносу объектов капитального строительства рекомендуется вести ежедневный журнал производства работ с фиксацией всех выполненных операций и выявленных особенностей объекта. Это позволит в случае возникновения спорных ситуаций обосновать необходимость выполнения дополнительных работ или изменения сроков исполнения контракта.

Типичные ошибки при закупке работ по сносу объектов капитального строительства

На основе анализа практики проведения закупок работ по сносу объектов капитального строительства можно выделить следующие типичные ошибки и способы их предотвращения:

Ошибки заказчиков:

1. Неполное или некорректное описание объекта сноса - отсутствие точных данных о конструктивных особенностях объекта, наличии и состоянии инженерных коммуникаций. Решение: Проведение предварительного обследования объекта с привлечением специализированных организаций для получения полной информации о его состоянии.

2. Некорректное определение НМЦК - неучет затрат на обращение с отходами сноса, рекультивацию территории после сноса. Решение: Тщательное формирование сметы с учетом всех видов работ и затрат, связанных со сносом объекта.

3. Отсутствие в техническом задании требований к обращению с отходами сноса - что может привести к нарушению природоохранного законодательства. Решение: Включение в техническое задание детальных требований к порядку обращения с отходами сноса в соответствии с Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ.

4. Отсутствие в проекте контракта механизмов изменения его условий - в случае выявления в процессе работ непредвиденных обстоятельств. Решение: Включение в проект контракта положений об изменении его условий на основании пункта 8 части 1 статьи 95 Закона № 44-ФЗ.

Ошибки подрядчиков:

1. Недостаточное изучение объекта сноса - отсутствие предварительного осмотра объекта, что может привести к неправильной оценке объема и сложности работ. Решение: Проведение предварительного осмотра объекта и изучение всей имеющейся документации перед подачей заявки на участие в закупке.

2. Неучет затрат на обращение с отходами сноса - при формировании ценового предложения. Решение: Тщательный анализ состава отходов сноса и затрат на их транспортировку и утилизацию.

3. Нарушение технологии выполнения работ по сносу - что может привести к повреждению соседних объектов или инженерных коммуникаций. Решение: Строгое соблюдение требований проекта организации работ по сносу и технического задания.

4. Неполное оформление исполнительной документации - что затрудняет приемку работ и может привести к спорам с заказчиком. Решение: Ведение ежедневного журнала производства работ и оформление всей необходимой исполнительной документации в соответствии с требованиями нормативных актов.

Совет от Центра "Закон.гуру": Для минимизации рисков при проведении закупок работ по сносу объектов капитального строительства рекомендуется привлекать к подготовке документации о закупке специалистов, имеющих опыт в данной сфере, а также проводить предварительные консультации с потенциальными подрядчиками в соответствии с частью 5 статьи 22 Закона № 44-ФЗ.

Программа повышения квалификации "Закупки работ в сфере строительства"

Центр "Закон.гуру" приглашает заказчиков и подрядчиков на программу повышения квалификации "Закупки работ в сфере строительства". 

Ключевые особенности программы:

• Продолжительность: 16 академических часов
• Формат обучения: заочный, с применением дистанционных образовательных технологий
• Начало обучения: в любой день (видеолекции)
• Стоимость: 36000 рублей с человека

По окончании обучения выдается удостоверение о повышении квалификации установленного образца в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2012 № 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации".

Для записи на программу и получения дополнительной информации обращайтесь к нашим специалистам.

Заключение

Закупка работ по сносу объектов капитального строительства представляет собой сложный процесс, требующий учета множества факторов и специфических требований законодательства. От качества проведения таких закупок и выполнения работ по сносу напрямую зависит безопасность окружающих объектов и экологическое благополучие территории.

Знание особенностей и подводных камней закупки работ по сносу объектов капитального строительства позволяет заказчикам и подрядчикам эффективно взаимодействовать, минимизировать риски и обеспечивать высокое качество выполнения работ.

Центр "Закон.гуру" оказывает комплексную поддержку заказчикам и подрядчикам в сфере закупок строительных работ, включая вопросы сноса объектов капитального строительства. Наши эксперты готовы поделиться своим опытом и знаниями для обеспечения успешной реализации ваших проектов.

Корректная организация закупки работ по сносу объектов капитального строительства с учетом требований действующего законодательства и современных подходов к формированию технического задания, определению НМЦК и проведению закупочных процедур является залогом успешной реализации проектов по сносу и последующему использованию освобожденных земельных участков.

Помните, что правильный подход к организации процесса сноса – это не только соблюдение законодательных требований, но и обеспечение безопасности людей, сохранение окружающей среды и эффективное использование бюджетных средств. Центр "Закон.гуру" всегда готов оказать профессиональную поддержку на всех этапах проведения закупок работ по сносу объектов капитального строительства.

© Центр "Закон.гуру", 2025. Все права защищены. Материалы статьи могут быть использованы только с указанием источника.