Решение Чувашское УФАС России от 16.01.2026 N 021/10/18.1-1146/2025

Резолютивная часть решения оглашена 13 января 2026 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 января 2026 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии по рассмотрению жалоб на нарушения процедуры торгов и заключения договоров по результатам торгов, созданная на основании приказа Чувашского УФАС России от 10.02.2023 N 10 в составе:

<...>

в присутствие представителя от организатора торгов - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики - <...> представителя по доверенности от 29.12.2025,

в отсутствие представителя от заявителя - <...>, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения,

рассмотрев посредством видео-конференц-связи жалобу <...> (далее - Заявитель, <...>) на действия организатора торгов - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Организатор торгов) при проведении электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, <...> кадастровый номер 21:01:040201:2124, общая площадь: 733 кв. м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (изв. N 23000045400000000504), в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В Чувашское УФАС России 23.12.2025 поступила жалоба <...> на действия Организатора торгов при проведении электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, <...> кадастровый номер 21:01:040201:2124, общая площадь: 733 кв. м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (изв. N 23000045400000000504).

Из жалобы Заявителя следует, что Организатором торгов допущены следующие нарушения:

3.1. Нарушение требований ФСО-1 (принцип достоверности и достаточности информации)

Согласно ФСО-1, оценка должна базироваться на достоверной, проверяемой и достаточной информации. В представленном отчете:

- в качестве основной базы использованы цены предложений, размещенные на интернет-площадке <...>;

- отсутствуют подтверждения фактически совершенных сделок;

- не представлены данные Росреестра о ценах перехода прав.

Цены предложений без подтверждения сделками не могут рассматриваться как достоверное отражение рыночной стоимости, что свидетельствует о нарушении требований ФСО-1.

1) Нарушение требований ФСО-1 (принцип достоверности и достаточности информации);

2) Нарушение ФСО-2 (отсутствие подтверждения рыночной стоимости как реализуемой цены);

3) Нарушение ФСО-7 (нерепрезентативный подбор аналогов);

4) Формальный учет торга либо его отсутствие

5) Неправомерное использование оценки для публичных торгов.

Заявитель просит признать жалобу обоснованной, выдать организатору торгов предписание для устранения нарушений.

Изучив представленные документы, Комиссией установлено следующее.

Порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства регламентирован статьей 18.1 Закон о защите конкуренции.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (далее в настоящей статье - заявитель).

Согласно части 4 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Чувашским УФАС России жалоба Заявителя признана соответствующей требованиям, предусмотренным частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, и принята к рассмотрению по существу.

На основании части 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции размещена информация о поступлении указанной жалобы и о приостановлении заключения договоров по результатам торгов на сайте https://torgi.gov.ru/.

Также Управление направило заявителю, организатору торгов уведомление о поступлении жалобы, о дате и времени рассмотрения.

Организатором торгов на сайте Единой электронной торговой площадки в сети интернет по адресу https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, <...> кадастровый номер 21:01:040201:2124, общая площадь: 733 кв. м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (изв. N 23000045400000000504).

Дата и время начала подачи заявок - 11.12.2025 16:00 (МСК).

Дата и время окончания подачи заявок - 16.01.2026 16:00 (МСК).

Дата и время проведения торгов 21.01.2026 10:00 (МСК).

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (часть 1 статьи 39.11 ЗК РФ).

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона (часть 18 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно части 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (часть 20 статьи 39.11 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 39.12 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан); 3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 4) документы, подтверждающие внесение задатка.

В соответствии с частью 9 статьи 39.12 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок.

На основании части 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Подпунктом 5 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Представитель организатора торгов просила признать жалобу заявителя необоснованной. Пояснила, что отчет об оценке можно оспорить в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта. Такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьями 39.11, 39.12, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации 03.09.2024 принято постановление администрации города Чебоксары N 2783 "О проведении аукциона по продаже земельного участка", согласно которому управлению имущественных и земельных отношений администрации города Чебоксары постановлено:

1) провести аукцион по продаже следующего земельного участка:

Местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, <...>;

кадастровый номер 21:01:040201:2124;

общая площадь: 733 кв. м;

разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;

2) определить условия проведения аукциона по продаже земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего постановления.

Постановление администрации города Чебоксары от 03.09.2024 N 2783 "О проведении аукциона по продаже земельного участка" 04.09.2024 размещено на официальном сайте администрации города Чебоксары:

https://gcheb.cap.ru/doc/laws/2024/09/03/ruling-2783.

В соответствии с муниципальным контрактом N 546 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности от 18.02.2025, заключенного между администрацией города Чебоксары и ООО "Г", ООО "Г" проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки: земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 733 кв. м с кадастровым номером 21:01:040201:2124, местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, <...> (далее также - Объект оценки).

Согласно отчету ООО "Г" от 23.10.2025 N 135/17/02 рыночная стоимость Объекта оценки с учетом допущений, ограничений и округлений составляет: 3 058 080 (три миллиона пятьдесят восемь тысяч восемьдесят) рублей 00 копеек.

Согласно пункту 6 отчета от 23.10.2025 N 135/17/02 ООО "Г" при подготовке указанного отчета оценщиком применены следующие действующие федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" и от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)":

федеральный стандарт оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)";

федеральный стандарт оценки "Виды стоимости (ФСО II)";

федеральный стандарт оценки "Процесс оценки (ФСО III)";

федеральный стандарт оценки "Задание на оценку (ФСО IV)";

федеральный стандарт оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)";

федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)";

федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО VII)".

11.12.2025 заместителем главы администрации города по имущественным и земельным отношениям утверждены условия проведения аукциона по продаже земельного участка в информационном бюллетене "N 213 декабрь 2025 год", в том числе определены:

- начальная цена продажи - 3 058 080 рублей;

- шаг аукциона - 150 000 руб.;

- сумма задатка - 3 058 080 руб.;

- условие, что Победителем Электронного аукциона признается его участник, который предложил наиболее высокую цену за земельный участок, и Заявка которого соответствует требованиям, установленным настоящим информационным бюллетенем.

Информация о проведении аукциона размещена:

1) на официальном сайте управления имущественных и земельных отношений администрации города Чебоксары - https://gcheb-cgki.cap.ru/action/aukcioni-torgi-konkursi-koncessionnie-soglasheniya/izvescheniya-soobscheniya-o-provedenii-ukcionov-t/2025-god/zemeljnie-uchastki/byulletenj-n-213-ot-11122,

2) на сайтах электронных площадок -

- https://torgi.gov.ru/new/public/notices/view/23000045400000000504;

-https://i.rts-tender.ru/main/auction/Trade/Privatization/View.aspx?Id=232290&Guid=17c9aa39-591e-4ab8-9f5f-4536e40fd43e#462161.

Таким образом, по мнению организатора торгов начальная цена спорного предмета аукциона установлена в соответствии с пунктом 12 статьи 39.11 ЗК РФ.

В порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлена иная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:01:040201:2124, следовательно оснований для признания недостоверности величины рыночной стоимости данного земельного участка отсутствуют.

Кроме того, согласно аукционной документации для заключения договора купли-продажи земельного участка по итогам торгов обязательным является окончательный размер цены за земельный участок, определенный по результатам аукциона, а не начальная стоимость, определенная организатором торгов на основании оспариваемого отчета.

Рассмотрев представленные материалы дела, выслушав пояснения лица, участвующего в деле, Комиссия установила следующее.

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Абзацем 1 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Результат рыночной оценки в судебном порядке не оспорен.

При этом полномочия антимонопольного органа определены статьей 23 Закона о защите конкуренции.

Комиссия Чувашского УФАС России отмечает, что согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. В соответствии с положениями Закона о защите конкуренции, полномочия антимонопольного органа распространяются на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Вопрос правильности оценки рыночной стоимости объекта торгов и как следствие, определения на основании данного отчета начальной цены предмета аукциона, не входит в круг установленных законодательством полномочий антимонопольного органа.

Указанный спор может быть разрешен в судебном порядке в силу прямого указания в Законе об оценочной деятельности.

Вместе с тем, Заявитель не является участником торгов, доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов не представлено.

Исходя из вышеизложенного, Комиссия Чувашского УФАС России пришла к выводу, что жалоба <...> необоснованна.

В соответствии с статьей 18.1, статьей 23 Закона о защите конкуренции, Комиссия Чувашского УФАС России

Признать жалобу <...> на действия организатора торгов - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики при проведении электронного аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, местоположение: Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары, <...> кадастровый номер 21:01:040201:2124, общая площадь: 733 кв. м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (изв. N 23000045400000000504) необоснованной.

Примечание: решение может быть обжаловано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня его вынесения.