Решение Оренбургское УФАС России от 03.12.2025 N 056/10/18.1-1286/2025

Резолютивная часть решения оглашена 28 ноября 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 03 декабря 2025 года

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области по рассмотрению жалоб, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее Комиссия Оренбургского УФАС России) в составе:

Председателя Комиссии:

<...>

Комиссии:

<...>

при участии посредством видеоконференцсвязи представителя

администрации главного специалиста отдела по земельным ресурсам Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом Администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области

П.Т.И.,

в отсутствие:

Э.Н.А. (далее также - Заявитель), извещенного о времени и месте рассмотрения настоящего дела надлежащим образом, рассмотрев жалобу Э.Н.А. (вх. от 10.11.2025 N 11711-ЭП/25) на действия организатора торгов - Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 22000005320000000078, лот N 1).

В Оренбургское УФАС России поступила жалоба Э.Н.А. (вх. от 10.11.2025 N 11711-ЭП/25) на действия организатора торгов - Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области (далее МКУ КУИ) при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 22000005320000000078, лот N 1).

В своей жалобе Заявитель обжалует действия Организатора торгов, выразившиеся в нарушении пп. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), путем размещения градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ) без чертежа, что не соответствует утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 апреля 2017 N 741/пр (далее приказ N 741/пр) форме.

Заявитель просит приостановить прием заявок и проведение аукциона, отменить аукцион по лоту N 1 в виду выявленных нарушений.

Жалоба подана в соответствии со ст. 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ (далее - Закон о защите конкуренции) и с соблюдением требований, предусмотренных ч. 6 указанной статьи.

В соответствии с ч. 11 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, уведомлением Оренбургского УФАС России (исх. N НР/7304/25 от 11.11.2025) о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу рассмотрение жалобы назначено на 17.11.2025 16 час. 30 мин.

Уведомлением Оренбургского УФАС России о продлении и отложении рассмотрения дела N 056/10/18.1-1286/2025 (исх. N ЛЧ/7467/25 от 18.11.2025) рассмотрение жалобы отложено на 25.11.2025 на 12 час. 30 мин.

Уведомлением Оренбургского УФАС России по делу N 056/10/18.1-1286/2025 (исх. N ЛЧ/7705/25 от 25.11.2025) объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 28.11.2025 года.

Представитель Организатора торгов на заседании Комиссии Оренбургского УФАС России поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях (вх. от 12.11.2025 N 11907-ЭП/25) указала, что ошибочно был размещен ГПЗУ без чертежа.

Изучив представленные материалы, заслушав пояснения Организатора торгов, Комиссия установила следующее.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, закупочной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися.

Согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, закупочной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Основаниями возникновения прав на земельный участок (решения органа государственной власти или органа местного самоуправления и договоры), порядок, условия и особенности их предоставления правообладателям из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены и регулируются положениями ЗК РФ.

Порядок организации проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен ст. 39.1, 39.12 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, МКУ КУИ Администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области приказом от 04.09.2025 N 260 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка", определено провести аукцион в электронной форме, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка.

16.10.2025 на информационном ресурсе государственной информационной системы "Официальный сайт Российской Федерации в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет" www.<...>.ru (далее - ГИС Торги) опубликовано извещение N 22000005320000000078, лот N 1 о проведении аукциона, размещена аукционная документация.

Предметом аукциона по лоту N 1 определен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, с кадастровым номером 56:39:0101001:63, площадью 24000 кв. м, местоположение земельного участка: <...> категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Цель использования земельного участка: складская площадка. Срок аренды земельного участка 10 лет.

Дата и время начала подачи заявок: 16.10.2025 12:00 (МСК+2).

Дата и время окончания подачи заявок: 10.11.2025 00:00 (МСК+2).

Дата и время проведения торгов: 12.11.2025 08:00 (МСК+2).

Разрешая довод жалобы Заявителя относительно отсутствия чертежа в ГПЗУ, Комиссия Оренбургского УФАС России приходит к следующим выводам.

Градостроительный план земельного участка - это документ, в котором содержится информация для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости в границах земельного участка ч. 1 ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Приказом N 741/пр утверждена форма ГПЗУ.

Согласно п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Из анализа аукционной документации по рассматриваемой процедуре, размещенной на сайте ГИС Торги следует, что в ее составе отсутствует чертеж ГПЗУ.

В п. 26 раздела 3 "Порядок заполнения раздела 1" приказа N 741/пр указано, что на чертеже или чертежах градостроительного плана отображаются: схема расположения земельного участка в окружении смежно расположенных земельных участков (ситуационный план); границы земельного участка; расположенные в границах земельного участка объекты капитального строительства (с указанием номеров таких объектов по порядку), а также расположенные в границах земельного участка сети инженерно-технического обеспечения; красные линии; минимальные отступы от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (при наличии); границы территории объекта культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий (зон охраны объектов культурного наследия, охранные, санитарнозащитные, водоохранные зоны и иные зоны) с отдельным условным обозначением для каждой зоны; границы публичных сервитутов; точки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа; условные обозначения отображаемой информации.

Изучив представленный ГПЗУ Комиссией установлено, что все необходимые сведения, предусмотренные п. 26 раздела 3 "Порядок заполнения раздела 1" приказа N 741/пр отражены в описательной части ГПЗУ, чертеж ГПЗУ представляет собой схематичное изображение указанных сведений.

Комиссией также отмечается, что отсутствие чертежа в ГПЗУ не помешало подать заявки участникам, в том числе Заявителю, что подтверждается протоколом о рассмотрении заявок на участие в аукционе от 11.11.2025 N 10. Кроме того у Заявителя была возможность обратиться к Организатору торгов для уточнения информации, получения разъяснений.

На основании вышеизложенного, Комиссия Оренбургского УФАС России признает жалобу необоснованной.

Согласно п. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

В ходе заседания Комиссией установлено, что вид разрешенного использования (далее- ВРИ) спорного земельного участка указанный в извещении о проведении рассматриваемых торгов не соответствует действительному.

Так, в извещении о проведении аукциона и выписки из ЕГРН, разрешенное использование земельного участка установлено как - "размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Приказом Росреестра от 24.12.2024 N П/0426/24 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор ВРИ).

В положениях действующего Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, указанный ВРИ земельного участка отсутствует.

Решением Совета депутатов Гайского муниципального округа Оренбургской области от 10.03.2022 N 108 утверждены ПЗЗ, которым установлены категории объектов капитального строительства, подлежащие размещению на земельных участках в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с представленной Организатором торгов картой градостроительного зонирования и зон с особыми условиями территории в границах г. Гая, спорный земельный участок относится к территориальной зоне СХ-2 "Зона животноводства". Согласно данным ПЗЗ для СХ-2 "Зона животноводства" предусмотрены:

- основные виды разрешенного использования: животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, ветеринарное обслуживание;

- условно разрешенные виды использования: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, обеспечение сельскохозяйственного производства, коммунальное обслуживание;

- вспомогательные виды разрешенного использования: хранение автотранспорта.

ГПЗУ N РФ-56-5-02-0-00-2025-0010 в отношении спорного участка содержит сведения о том, что земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-2 "Зона животноводства".

Таким образом, Комиссией Оренбургского УФАС России установлено, что ВРИ земельного участка "размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", указанный в извещении и выписки из ЕГРН не соответствует утвержденным ПЗЗ, данный ВРИ попросту отсутствует в СХ-2 "Зона животноводства".

В извещении о проведении аукциона выявлены серьезные не соответствия между сведениями содержащимися в утвержденных ПЗЗ, положениями действующего Классификатора ВРИ и ГПЗУ.

Вышеуказанные несоответствия, по мнению Комиссии не позволяют точно определить вид разрешенного использования данного земельного участка, что может ввести в заблуждение участников торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 36, п. 1 и п. 3 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Таким образом, предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

Как следует из Письма Федеральной антимонопольной службы от 25.09.2020 N ИА/83159/20 организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Применительно к рассматриваемым обстоятельствам, Организатором аукциона допущено нарушение пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, поскольку в извещении о проведении аукциона не указаны все виды разрешенного использования земельного участка, а так же содержатся некорректные (противоречивые) сведения о виде разрешенного использования земельного участка из предусмотренных правилами землепользования и застройки.

В соответствии с ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, мероприятий по реализации проекта по строительству) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 названного закона.

При установленных обстоятельствах, с учетом характера выявленных нарушений, стадии проведения аукциона, Комиссия Оренбургского УФАС России приходит к выводу о необходимости выдачи Организатору торгов предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов путем аннулирования рассматриваемых торгов по лоту N 1.

На основании изложенного Комиссия Оренбургского УФАС России, руководствуясь ч. 20 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции",

1. Признать жалобу Э.Н.А. (вх. от 10.11.2025 N 11711-ЭП/25) на действия организатора торгов - Муниципального казенного учреждения Комитет по управлению имуществом администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 22000005320000000078, лот N 1) необоснованной.

2. Признать организатора торгов - Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению имуществом администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 22000005320000000078, лот N 1) нарушившем пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

3. Выдавать организатору торгов - Муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению имуществом администрации Гайского муниципального округа Оренбургской области обязательное для исполнения предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать материалы дела N 056/10/18.1-1286/2025 уполномоченному должностному лицу Оренбургского УФАС России для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении по статье 7.30.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.