Решение Крымское УФАС России от 03.04.2026 N 082/10/18.1-489/2026

Резолютивная часть объявлена 31.03.2026

Решение в полном объеме изготовлено 03.04.2026

Комиссия Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее - Комиссия, Управление) в составе:

в ходе рассмотрения жалобы индивидуального предпринимателя <...> (далее - Заявитель) на действия (бездействие) уполномоченного органа - Управления имущественных и земельных отношений администрации города Алушты Республики Крым (далее - Уполномоченный орган) и организатора торгов - общества с ограниченной ответственностью "Специализированная организация "Остров 44" (далее - Организатор торгов) при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального имущества - часть городской набережной в Профессорском уголке между р. Чельменчи и БУС студенческого учебно-оздоровительного лагеря "Политехник-1" Национального университета "Л" (г. Алушта) с кадастровым номером 90:15:010109:707, площадью 1302,2 кв. м, расположенная по адресу: Республика Крым, г. Алушта, Профессорский уголок, находящегося в собственности муниципального образования муниципальный округ Алушта Республики Крым (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ (ГИС ТОРГИ) N 22000176940000000009, Лот N 1) (далее - Аукцион),

в присутствии Заявителя, представителя Уполномоченного органа и Организатора торгов по доверенности - <...>.,

в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2023 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

11.03.2026 в адрес Управления поступила жалоба Заявителя на действия Уполномоченного органа и Организатора торгов при организации и проведении Аукциона.

В жалобе Заявитель указаны следующие доводы:

1) "Документация об аукционе утверждена лицом, не указанным в документации как уполномоченным на ее утверждение";

2) "Специализированной организации незаконно переданы полномочия по подписанию договора";

3) "Документация об аукционе не содержит обязательных сведений о гидротехническом сооружении".

Организатор торгов и Уполномоченный орган не согласились с доводами жалобы.

Комиссия, рассмотрев представленные документы и сведения, документы, размещенные в ГИС ТОРГИ, установила следующее.

Постановлением главы администрации города Алушты Республики Крым N 413 от 18.02.2026 принято решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального имущества - части городской набережной в Профессорском уголке между р. Чельменчи и БУС студенческого учебно-оздоровительного лагеря "Политехник-1" Национального университета "Л" (г. Алушта), площадью 1302,2 кв. м, кадастровый номер 90:15:010109:707, расположенной по адресу: Республика Крым, г. Алушта, Профессорский уголок, сроком на 9 лет и 11 месяцев и об установлении начальной (минимальной) цены в соответствии с отчетом об оценке, Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Алушты Республики Крым поручено организовать проведение аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Аукционная документация "Открытый аукцион N 6-2026" (далее - Документация) утверждена Приказом заместителя начальника отдела оформления земельно-правовой документации и закупок N 06 от 02.03.2026 Ф.

Разработка Документации согласно пункту 1.2 осуществлена в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Приказом ФАС России от 21.03.2023 N 147/23 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса".

В соответствии с пунктом 1.3 Документации документация об аукционе утверждается Приказом начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушта.

Согласно пункту 1.5 Документации Организатором аукциона выступает "СА" ООО "СО "Остров 44", действующая на основании договора на оказание услуг по организации и проведению торгов N 111/03/2026 от 16.01.2026 года. Личный номер Организатора торгов на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах (torgi.gov.ru) - 2200020599.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества утвержден Приказом ФАС России от 21.03.2023 N 147/23 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Порядок).

В отношении первого довода жалобы Комиссией установлено следующее.

Согласно пункту 92 Порядка документация об аукционе разрабатывается организатором аукциона или специализированной организацией и утверждается организатором аукциона.

В жалобе указано следующее: "В соответствии с пунктом 1.3 документации об аукционе документация об аукционе утверждается приказом начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты".

Однако фактически документация об аукционе утверждена приказом N 06 от 02.03.2026 заместителя начальника отдела оформления земельно-правовой документации и закупок".

Организатор торгов пояснил следующее: "Указанный Приказ был подписан Заместителем начальника отдела оформления земельно-правовой документации Ф., исполняющей на тот момент обязанности начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым в соответствии с Распоряжением Главы администрации города Алушты N 02.5-05/651 "К" от 29.12.2025 г.

Таким образом, аукционная документация проводимого аукциона извещение N 22000176940000000009 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального имущества - части городской набережной в Профессорском уголке между р. Чельменчи и БУС студенческого учебно-оздоровительного лагеря "Политехник-1" Национального университета "Л" (г. Алушта), кадастровый номер 90:15:010109:707 была подписана уполномоченным лицом".

Организатор торгов в подверждение позиции представил копию распоряжения главы администрации города Алушты Республики Крым от 29.12.2025.

Учитывая изложенное, довод Заявителя не нашел своего подтверждения.

Согласно второму доводу жалобы специализированной организации незаконно переданы полномочия по подписанию договора аренды недвижимого имущества, находящегося в казне муниципального образования муниципальный округ Алушта Республики Крым.

В соответствии с пунктом 8 Порядка допускается привлечение организатором конкурса или аукциона на основе договора юридического лица (далее - специализированная организация) для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов: разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций.

Согласно пункту 9 Порядка специализированная организация осуществляет указанные в пункте 8 настоящего Порядка функции от имени организатора конкурса или аукциона. Создание комиссии по проведению конкурсов или аукционов, определение начальной (минимальной) цены договора, предмета и существенных условий договора, конкурсной документации, документации об аукционе, определение условий конкурсов или аукционов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса или аукциона.

Исходя из положения 13.1 Документации "... "СА" электронного аукциона заключает с победителями электронного аукциона или единственным участником электронного аукциона договор на право аренды имущества.".

Комиссией установлено, что в проекте договора аренды недвижимого имущества, находящегося в казне муниципального образования муниципальный округ Алушта Республики Крым (приложение N 3 к Документации) арендодателем выступает Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым. Договор в разделе 13 также содержит реквизиты Уполномоченного органа и место для подписи лица, действующего от имени Управления.

Как пояснил Организатор торгов: "Указание в п. 13.1 документации об аукционе на Специализированную организацию является технической ошибкой и никак не нарушает права третьих лиц, как намеревающихся, так и заявившихся на участие в аукционе".

Ходатайством о приобщении документов (вх.N 5473-ЭП/26 от 26.03.2026) Организатор торгов сообщил об исправлении технической ошибки, внесении изменений в пункт 13.1 Документации и продлении срока приема заявок.

Комиссией установлено, что информация о внесении изменений в Документацию и продлении срока приема заявок размещена в ГИС ТОРГИ.

Таким образом Уполномоченный орган не передавал специализированной организации полномочия по подписанию договора аренды, допущенная техническая ошибка не привела к нарушению или возможному нарушению прав и законных интересов как заявителя, так и иных лиц, не ограничила возможность участия в аукционе, в связи с чем довод признан необоснованным.

В отношении третьего довода жалобы: "документация об аукционе не содержит полной информации о характеристиках объекта и условиях его эксплуатации, что нарушает требования к определенности условий торгов" Комиссией установлены следующие обстоятельства.

Согласно подпункту 2 пункта 88 Порядка сформированное с использованием официального сайта извещение о проведении аукциона должно содержать место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества (в том числе цветные фотографии в количестве не менее 3 штук), права на которое передаются по договору, включая площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество.

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (далее - Федеральный закон N 117 ФЗ) гидротехнические сооружения (далее - ГТС) - плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", и портовых гидротехнических сооружений.

Согласно пункту 1.8 раздела 1 Документации объект аренды - часть городской набережной в Профессорском уголке между р. Чельменчи и БУС студенческого лечебно-оздоровительного лагеря "Политехник-1" Национального университета "Л" г. Алушта, кадастровый номер 90:15:010109:707, площадью 1302,2 кв. м, расположенная по адресу: Республика Крым, г. Алушта, Профессорский уголок, представляет собой часть набережной откосного типа, а именно гравитационное ГТС, выполненное из бетонных монолитных массивов протяженностью 72,69 м. Площадь застройки составляет 1302,2 кв. м. Назначение в соответствии с Выпиской из ЕГРН: Иное сооружение.

Целью использования данного имущества согласно пункту 1.8 раздела 1 Документации является организация пляжного отдыха и осуществления мероприятий по благоустройству и рекреационному использованию объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду.

Вместе с тем из абзаца 3 раздела 3.2.1 Отчета N 34-14/2025 об определении величины рыночной стоимости годовой арендной платы за право пользования указанным объектом муниципального имущества следует, что единственным физически осуществимым вариантом использования объекта аренды является использование в качестве части городской набережной - берегоукрепительных сооружений.

При этом конкретный объем прав и обязанностей арендатора по организации пляжного отдыха и осуществлению мероприятий по благоустройству и рекреационному использованию объекта торгов Документацией не определен.

В пункте 1.2 проекта договора аренды (приложение N 3 к Документации) указан индивидуальный номер пляжа: АЛ-29, номер пляжной карты - 90, а также то, что пляж должен быть оборудован в соответствии с приложением 1 Правил охраны жизни людей на водных объектах Республики Крым, утвержденными Постановлением Совета мнистров Республики Крым от 25.11.2014 N 480.

При этом описание и технические характеристики в Документации и Отчете N 34-14/2025 об оценке содержат указание "берегоукрепительное/гравитационное ГТС, выполненное из бетонных монолитных массивов" и такой составляющей, как пляж, согласно представленным документам данная часть ГТС не содержит.

Исходя из содержания проекта договора аренды, являющего неотъемлемой частью Документации, можно прийти к выводу, что фактически в аренду передается пляж для организации пляжного отдыха.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2026 N КУВИ-001/2026-36596223 городская набережная в Профессорском уголке, часть которой передается в аренду, имеет кадастровый номер: 90:15:010109:707 общей площадью 4291,4 кв. м и обременения в виде аренды: договоры аренды от 15.05.2025 в пользу ООО "СБ"; от 09.08.2021 в пользу ООО "Санаторий Кирова".

При этом Документация не содержит сведений о наличии обременений в виде прав аренды, зарегистрированных в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 90:15:010109:707 (набережной), в пределах которой размещен объект торгов.

Сведения о границах территории набережной, арендуемой указанными хозяйствующими субъектами, а также об отсутствии препятствий по использованию объекта аренды потенциальными арендаторами с учетом зарегистрированных прав аренды в отношении набережной, как и сведения о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении передаваемой в аренду на Аукционе части городской набережной берегоукрепительного сооружения площадью 1302,2 кв. м, ни Уполномоченным органом, ни Организатором торгов не представлены.

Указанное свидетельствует об отсутствии в Документации полных сведений об объекте аренды, а также объеме прав и обязанностей, передаваемых по Договору аренды, учитывая цель использовния имущества.

Комиссией также установлено, что передаваемое на торгах в аренду имущество расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 90:15:010109:3532.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2026 N КУВИ-001/2026-42029632 указанный земельный участок имеет виды разрешенного пользования - "Гидротехнические сооружения, общее пользование водными объектами".

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 24.12.2024) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" код вида разрешенного использования земельного участка 11.1 - "Общее пользование водными объектами" и 11.3 - "Гидротехнические сооружения" не предусматривают осуществление деятельности по организации пляжного отдыха и мероприятий по благоустройству и рекреационному использованию.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ним общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 117-ФЗ территория ГТС - земельный участок и (или) акватория в границах, устанавливаемых в соответствии с земельным законодательством и водным законодательством.

Берегоукрепительные сооружения предназначены для укрепления берега от его размыва и обрушения, поэтому являются неотъемлемой частью земельного участка и должны следовать судьбе земельного участка (статья 135 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 10 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки под ГТС ограничиваются в обороте.

Согласно стватье 652 ГК РФ по договору аренды арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования сооружения передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

То есть в результате проведения аукциона, у лица, заключившего договор аренды на часть городской набережной, гравитационное ГТС в рассматриваемом договоре, возникает право аренды земельного участка, ограниченного в обороте.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Наряду с владением для эксплуатации ГТС необходима реализация правомочия пользования. Пользование представляет собой фактически и юридически обеспеченную возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Организация должна содержать ГТС на балансе, при этом иметь возможность эксплуатировать ее. Для определения возможности эксплуатации ГТС необходимо определить правомочия владения, пользования, распоряжения указанным объектом. Кроме того, пользование ГТС предполагает строгое соблюдение эксплуатирующей организацией экологических требований, исключающих или существенно снижающих опасность для жизни, здоровья людей, имущества и окружающей среды (статья 9 117-ФЗ).

По мнению антимонопольного органа цель использования объекта аренды-части берегоукрепительного сооружения, установленная в Документации, не соответствует видам разрешенного использования земельного участка, в пределах которого находится данное сооружение.

Следует отметить, что Уведомлением о перерыве по делу N 082/10/18.1-489/2026 от 27.03.2026 N 3702/26 у Уполномоченного органа запрошены дополнительные сведения и документы, в частности обосновывающие принятие решения о проведении аукциона на право аренды части берегоукрепительного сооружения с целью организации пляжного отдыха, однако документы не поступили.

На основании изложенного, Комиссия приходит к выводу, что Уполномоченным органом незаконно определена цель использования объекта недвижимости, передаваемого в аренду на Аукционе.

31.03.2026 Уполномоченным органом принято решение об отмене торговой процедуры в соответствии с приказом N 08, сведения об отмене размещены в системе ГИС ТОРГИ, в связи с чем у Комиссии Управления отсутствуют основания для выдачи предписания о совершении действий на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов.

С учетом вышеизложенного, Комиссия, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции,

1. Признать жалобу индивидуального предпринимателя <...> на действия (бездействие) уполномоченного органа - Управление имущественных и земельных отношений администрации города Алушты Республики Крым и организатора торгов - общества с ограниченной ответственностью "Специализированная организация "Остров 44" при организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального имущества - часть городской набережной в Профессорском уголке между р. Чельменчи и БУС студенческого учебно-оздоровительного лагеря "Политехник-1" Национального университета "Л" (г. Алушта) с кадастровым номером 90:15:010109:707, площадью 1302,2 кв. м, расположенная по адресу: Республика Крым, г. Алушта, Профессорский уголок, находящегося в собственности муниципального образования муниципальный округ Алушта Республики Крым (извещение на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ N 22000176940000000009, Лот N 1) обоснованной.

2. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Управления для решения вопроса о возбуждении административного производства.

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Крым в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.