Решение Хакасское УФАС России от 23.12.2025 N 019/01/18.1-1269/2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Хакасия по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договора (далее - Комиссия) в составе:

Председателя комиссии: Л., руководителя отдела;

Членов комиссии: О., начальника отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти,

Р., главного специалиста - эксперта отдела контроля закупок и антимонопольного контроля органов власти,

рассмотрев посредством видео-конференц-связи жалобу на действия организатора торгов - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия при проведении Аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка (извещение N 22000152410000000022, лот N 1)(далее - Аукцион), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции),

В адрес Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Хакасия поступила жалоба на действия организатора торгов - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия при проведении Аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка (Извещение N 22000152410000000022, Лот N 1).

Заявитель указывает, что при составлении извещения о проведении электронного Аукциона и проекта договора аренды земельного участка, Организатор торгов нарушил требования законодательства Российской Федерации.

От Организатора торгов в материалы дела представлены возражения.

Согласно общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом.

Законом, предоставляющим заинтересованным лицам право на обжалование в административном порядке действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, является Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в частности положения статьи 18.1 данного Закона.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по правилам настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Таким образом, Комиссия приходит к выводу, что Заявитель обладает правом на обжалование действий Организатора торгов, поскольку он является лицом, подавшим заявку на участие в торгах, и такое обжалование связано с действиями

Организатора торгов при организации торгов и их проведении.

Отношения связанные с организацией и проведением аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ), в частности статьей 39.11 ЗК РФ.

Согласно ст. 39.11 ЗК РФ Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт уполномоченного органа), на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ;

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет;

15) о дате размещения извещения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ.

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте, на официальном сайте уполномоченного органа извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений).

Предмет торгов по лоту N 1 - Право заключения договора аренды земельного участка:

Местоположение земельного участка: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Хакасия, г. Абакан, в районе пересечения автодороги

М-54 "Енисей", Южной дамбы и реки Абакан (участок 2);

- Площадь земельного участка: 41795 кв. м;

- Категория земель: земли населенных пунктов;

- Кадастровый номер: 19:01:060301:70;

- Разрешенное использование: для организации общедоступного пляжного досуга;

- Цель использования: коммерческое использование для организации общедоступного пляжного досуга;

Параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: согласно Градостроительного плана земельного участка N РФ-19-2- 01-0-00-2025-0137 от 23.09.2025;

- Срок аренды: 10 лет с момента подписания договора аренды последней из сторон.

Представитель Организатора торгов представил в материалы дела пояснения по доводам, заявленным в жалобе.

Согласно извещению N 22000152410000000022, лот N 1:

1. дата и время начала подачи заявок - 10 ноября 2025 года с 09:00 часов местного времени;

2. дата и время окончания подачи заявок - 03 декабря 2025 года в 23:59 часов местного времени;

3. дата подведения итогов приема заявок - 05 декабря 2025 года;

4. дата, время и место проведения аукциона в электронной форме - 08 декабря 2025 года в 09:00 часов местного времени;

5. начальная цена - 77 700,00 руб.;

6. шаг аукциона - 2 331,00 руб.

Относительно доводов Заявителя о том, что Организатор торгов нарушил требования ЗК РФ при определении срока аренды земельного участка и незаконно запретил строительство капитальных объектов, Комиссия установила следующее.

В своем доводе Заявитель ссылается на п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, в соответствии с которым в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Согласно Приказа Минстроя РФ от 15.05.2020 N 264/ПР срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений для объектов площадью более 30 000 кв. м, составляет 64 месяца, следовательно срок аренды земельного участка, являющегося предметом торгов должен составлять 128 месяцев.

Однако земельный участок с кадастровым номером 19:01:060301:70 согласно градостроительного плана расположен в территориальной зоне - зона городской рекреации (Р-1). Возможность размещения объектов капитального строительства в границах зоны земельного участка объекта капитального строительства не предусмотрена.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 вид разрешенного использования "Отдых (рекреация)" включает в себя следующее описание - обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5 По классификатору вида разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение зданий, сооружений.

Извещением о проведении торгов и договором аренды земельного участка предусмотрена аренда сроком на 10 лет (120 месяцев).

Организатор торгов на заседании Комиссии пояснил, что градостроительный план арендуемого земельного участка не предусматривает возведение объектов капитального строительства, по этому п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ в данном случае не применяется.

Исследовав представленные сторонами документы и сведения и заслушав пояснения представителя Организатора торгов, участвовавшего в рассмотрении жалобы, Комиссия Хакасского УФАС России приходит к выводу о том, что в обжалуемых Заявителем действиях Организатора торгов, выраженных в установлении в договоре срока аренды земельного участка без учета требований п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ и установлении запрета на возведение на арендуемом участке объектов капитального строительства, нарушений требований действующего законодательства РФ не установлено.

Довод жалобы не обоснован.

Относительно довода Заявителя о том, что Организатор торгов нарушил требования ЗК РФ, не указав сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, Комиссия установила следующее.

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:060301:70 согласно градостроительного плана расположен в территориальной зоне - зона городской рекреации (Р-1). Возможность размещения объектов капитального строительства в границах зоны земельного участка объекта капитального строительства не предусмотрена.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 вид разрешенного использования "Отдых (рекреация)" включает в себя следующее описание - обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5 По классификатору вида разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение зданий, сооружений.

Организатор торгов на заседании Комиссии пояснил, что градостроительный план арендуемого земельного участка не предусматривает возведение объектов капитального строительства, в таком случае обязанность Организатора торгов указывать в извещении о проведении торгов возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) не предусмотрена.

Исследовав представленные сторонами документы, Комиссия Хакасского УФАС России приходит к выводу, что в обжалуемых Заявителем действиях Организатора торгов, выраженных неуказании в извещении о проведении торгов возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) отсутствуют нарушения требований законодательства РФ.

Довод жалобы не обоснован.

Относительно довода Заявителя о том, что вследствие неверного указания

Организатором торгов вида разрешенного использования земельного участка, исполнение договора аренды невозможно, Комиссия установила следующее.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Также согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Однако, Минэкономразвития Российской Федерации в своем письме N Д23и-6661 от 13.12.2018 разъясняет, что пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) прямо закреплен запрет на внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенный на торгах, в части изменения видов разрешенного использования земельного участка. Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду по результатам аукциона, не допускается.

В соответствии с частью 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Частью 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее - Классификатор), уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

При принятии решения об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору не изменяется вид разрешенного использования земельного участка, при этом из Классификатора выбирается вид разрешенного использования земельного участка, описание которого максимально соответствует "исходному" виду разрешенного использования земельного участка.

Приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, и, следовательно, обусловленные этим изменения могут быть внесены в договор аренды.

Согласно выписке из ЕГРН и проекту договора аренды видом разрешенного использования земельного участка является "для организации общедоступного пляжного досуга". При этом Классификатором видов разрешенного использования земельных участков N П/0412 от 10.11.2020 г. такой вид разрешенного использования не предусмотрен.

Организатор торгов на заседании Комиссии пояснил, что указанный в договоре аренды вид разрешенного использования земельного участка "для организации общедоступного пляжного досуга" является смежным с видом разрешенного использования, предусмотренным Классификатором "Отдых (рекреация)". В таком случае собственник имущества не обязан приводить "исходный" вид разрешенного использования в соответствие с видом разрешенного использования, предусмотренным Классификатором.

Следовательно, действия Организатора торгов не нарушают требования законодательства. Довод жалобы не обоснован.

Относительно довода Заявителя о том, что Организатор торгов прописывает в проекте договора аренды противоречивое и незаконное условие о возможности ежегодного изменения арендной платы на размер уровня инфляции, Комиссия установила следующее.

Согласно пункту 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Однако В соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума

ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы.

Извещением о проведении торгов предусмотрена начальная арендная плата в размере 77 700,00 рублей, в пункте 3.6. Договора аренды указано, что-"Арендная плата ежегодно изменяется, но не ранее чем через год после заключения Договора на размер уровня инфляции, установленного в федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный Договор и вносится Арендатором в соответствии с п. 3.3. Договора".

Организатор торгов на заседании Комиссии, ссылаясь на судебную практику, пояснил, что установление в договоре аренды земельного участка, заключаемого по результатам торгов, возможности ежегодного изменения размера арендной платы с учетом инфляции, не является изменением условия договора. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы.

Исследовав представленные сторонами документы и сведения и заслушав пояснения представителя Организатора торгов, участвовавшего в рассмотрении жалобы, Комиссия Хакасского УФАС России приходит к выводу о том, что организатор торгов вправе самостоятельно определять условия подлежащего заключению договора аренды, в частности, включив в него условие об изменении размера арендной платы в соответствии с величиной инфляции.

При этом положений, ограничивающих возможность организатора торгов включить в проект договора аренды земельного участка условия о повышении размера арендной платы в соответствии с индексом инфляции, закон не содержит.

Таким образом, установление Организатором торгов в договоре положения, предусматривающего возможность ежегодного изменения арендной платы с учетом инфляции, не противоречит требованиям действующего законодательства РФ.

Довод жалобы не обоснован.

Относительно довода Заявителя о том, что Организатор торгов прописывает в проекте договора противоречащее закону условие о необходимости согласования с Арендодателем передачи арендуемого земельного участка в субаренду, Комиссия установила следующее.

В соответствии с п. 9. ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Срок аренды участка, являющегося предметом торгов, составляет 10 лет. В пункте 5.1. Договора аренды указано, что Арендатор не вправе без письменного согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду третьим лицам.

Организатор торгов в своих пояснениях, не смог доказать законность установления в договоре условия о необходимости согласования Арендатором передачи земельного участка в субаренду. При этом, представитель пояснил, что существует разная практика, и не обосновал необходимость установления условия о согласовании с арендодателем передачи земельного участка в субаренду.

Между тем, требования пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлены однозначно, и предоставляет право арендаторам передавать права и обязанности третьим лицам лишь с учетом уведомления арендодателя.

Таким образом, Комиссия Хакасского УФАС России признает в действиях

Организатор торгов, установившего противоречивое закону требование, нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, в действиях (бездействии) Организатора торгов, выразившихся во включении в договор условия о необходимости согласования Арендатором с Арендодателем возможности передачи земельного участка в субаренду, содержатся признаки состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 7.30.5 КоАП РФ.

На основании изложенного, в соответствии с положениями статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

1. Признать жалобу. обоснованной в части.

2. Признать Организатора торгов нарушившим пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Организатору торгов и Оператору электронной площадки выдать предписание об устранении выявленных нарушений.

4. Передать материалы жалобы должностному лицу Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Хакасия для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

Решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.