Решение Пермское УФАС России от 10.12.2025 N 059/10/18.1-1312/2025

Комиссия по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Комиссия) в составе:

Заместитель Председателя Комиссии:

<...>, заместитель Руководителя Управления;

Члены комиссии:

<...>, начальник отдела контроля органов власти и процедур торгов,

<...>, специалист-эксперт отдела контроля органов власти и процедур торгов,

путем видеоконференцсвязи с участием представителя заявителя <...> (по доверенности), представителя Управление имущественных и земельных отношений администрации Чусовского муниципального округа Пермского края <...> (по доверенности),

рассмотрев жалобу (вх. N 15610-ЭП/25) <...> (далее - Заявитель, <...>) на действия Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского муниципального округа Пермского края (ИНН: <...> ОГРН: <...>) (далее также - Организатор торгов), Комиссии по проведению электронного аукциона на право заключения договора аренды:

Лот N 2, Земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Пермский край, Чусовской муниципальный округ, <...> з/у 4В/3, кадастровый номер: 59:11:0011211:137, площадью 247,00 кв. м, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства,

Лот N 3, Земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Пермский край, Чусовской муниципальный округ, <...> з/у 4 А, кадастровый номер: 59:11:0011211:138, площадью 9741,00 кв. м, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства, (извещение N 22000014570000000249 опубликовано на официальном сайте в сети Интернет https://torgi.gov.ru/) (далее также - Официальный сайт, Торги),

27.11.2024 г. в адрес Управления поступила жалоба Заявителя, доводы которой сводятся к нарушению Организатором торгов порядка организации и проведения аукциона.

Частью 11 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что в случае принятия жалобы к рассмотрению антимонопольный орган размещает в течение трех рабочих дней со дня ее поступления информацию о поступлении жалобы и ее содержании на официальном сайте торгов или на сайте антимонопольного органа, направляет заявителю, организатору торгов, оператору электронной площадки, в конкурсную или аукционную комиссию, уполномоченный орган и (или) организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей (далее по тексту - Стороны), уведомление о поступлении жалобы и о приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу. В уведомлении указываются краткое содержание жалобы (предмет рассмотрения), адрес официального сайта торгов, на котором размещена информация о поступлении жалобы, или сайта антимонопольного органа, сведения о месте и времени рассмотрения жалобы. Уведомление направляется посредством почтовой или факсимильной связи либо электронной почты.

В связи с соответствием жалобы Заявителя предъявляемым к ней требованиям жалоба была принята Пермским УФАС к рассмотрению, уведомление о поступлении жалобы и приостановлении торгов до рассмотрения жалобы по существу (исх. N 10332/25 от 02.12.2025 г.) (далее - Уведомление), содержащее установленные частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции сведения, размещено на сайте www.br.fas.gov.ru в пределах установленного срока и направлено Сторонам посредством электронной почты. Уведомление также содержало информацию о возможности дистанционного участия в рассмотрении жалобы и о действиях, которые необходимо совершить для обеспечения такого участия.

В соответствии с частью 16 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции рассмотрение жалобы по существу осуществляется комиссией антимонопольного органа. Неявка лиц, надлежащим образом уведомленных (уведомленных посредством направления антимонопольным органом уведомления, предусмотренного частью 11 настоящей статьи) о времени и месте рассмотрения жалобы по существу, не является препятствием для такого рассмотрения.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) по правилам статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении торгов в соответствии с "Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ.

Действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов; акты и (или) действия (бездействие) уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, могут быть обжалованы юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, права или законные интересы которых, по их мнению, нарушены в результате осуществления в отношении таких лиц процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, либо предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (ч. 2 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается не позднее десяти дней со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

В случае если заключение договора не осуществлено по результатам торгов, либо в случае признания торгов несостоявшимися обжалование действий (бездействия) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии в антимонопольный орган в порядке, установленном настоящей статьей, допускается в течение трех месяцев со дня подведения итогов торгов либо в случае, если предусмотрено размещение результатов торгов на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", со дня такого размещения (ч. 5 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

По результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Порядок и условия проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ) (ст. 39.11, ст. 39.12) (далее - Земельный кодекс РФ, ЗК РФ).

2. Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка размещено на официальном сайте торгов 21.10.2025 г.

Дата начала срока подачи заявок - 21.10.2025 г.;

Дата окончания срока подачи заявок - 18.11.2025 г.;

Дата окончания срока рассмотрения заявок - 19.11.2025 г.;

Дата проведения торгов - 21.11.2025 г.

Ознакомившись с положениями Извещения и Аукционной документации, Заявитель обратился в антимонопольный орган с жалобой, доводы которой сводятся к следующему:

1) Земельный участок по лоту N 2 не может быть предметом аукциона, поскольку на нем находится нежилое здание с кадастровым номером 59:11:0011210:50.

2) Организатор аукциона установил незаконные сроки договора аренды земельных участков по лотам N 2, N 3.

3) Организатор аукциона установил в Договоре аренды наличие неправомерного условия невозможности сдачи в субаренду земельных участков по лотам N 2, N 3.

Заказчик с доводами жалобы не согласен, представил письменные возражения, а также все документы, имеющие значение для рассмотрения настоящей жалобы.

2.1. В части довода Заявителя о том, что земельный участок по лоту N 2 не может быть предметом аукциона, поскольку на нем находится нежилое здание с кадастровым номером 59:11:0011210:50, Комиссией Пермского УФАС России установлено следующее.

Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений статей 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из анализа представленных в материалы дела сведений, Комиссией Пермского УФАС России установлено, что согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.10.2025 г. земельный участок с кадастровым номером 59:11:0011211:137 (лот N 2) не содержит сведений о регистрации расположенного на земельном участке объекта недвижимости, а также зарегистрированного права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 59:11:0011210:50 за физическими или юридическими лицами.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, Комиссия Пермского УФАС России не может сделать вывод о том, что на земельном участке по лоту N 2 с кадастровым номером 59:11:0011211:137 расположено нежилое здание, право собственности которого принадлежит физическим и юридическим лицам.

Учитывая изложенное, в действиях Организатора торгов не усматривается нарушений при размещении на аукционе земельного участка по лоту N 2. Довод Заявителя не нашел своего подтверждения.

2.2. В части довода Заявителя о том, что Организатор аукциона установил незаконные сроки договора аренды земельных участков по лотам N 2, N 3, Комиссией Пермского УФАС России установлено следующее.

Согласно п. 9 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с пунктом 1 Приказа N 264/пр, установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта.

Согласно Приложению, к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 г. N 264/пр, установлены сроки необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства.

С учетом параметров разрешенного строительства и площади самих земельного участка, срок аренды должен быть рассчитан исходя из площади объекта капитального строительства и площади застройки вышеуказанного земельного участка.

Из анализа Извещения, Комиссией установлено, что максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства не указаны в Извещении.

Вместе с тем, учитывая отсутствие информации о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства в отношении спорного земельного участка, Комиссия не может сделать вывод о соответствии установленных Организатором торгов сроков аренды земельного участка.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрено обязательное содержание в извещении о проведении аукциона сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, к которым статья 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит, в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Из анализа Правил землепользования и застройки Чусовского городского округа Пермского края от 03.11.2023 N 918 (далее - Правила), Комиссией установлено, что сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства не подлежат установлению, за исключением сведений о минимальных отступах от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений и максимального процента застройки в границах земельного участка.

Несмотря на отсутствие в Правилах установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их отсутствие в извещении о проведении аукциона ограничивает возможность участия неопределенного круга лиц в торгах. Этажность и предельная высота здания могут влиять на стоимость аренды земельного участка, под строительство которого он предоставляется.

Данная позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2019 N Ф06-46353/2019 по делу N А06-8510/2018.

Кроме того, отсутствие в Правилах сведений о предельном количестве этажей или предельной высоты здания, сооружения, строения, не позволяет проектировать и строить здания без учета требований, установленных техническим регламентами.

Таким образом, Комиссия, принимая во внимание обоснование Организатора торгов при исчислении сроков аренды, не может согласиться с таким расчетом, поскольку Организатором торгов при вычислении сроков не учтены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства земельных участков по лотам N 2, N 3.

На основании изложенного, в действиях Организатора торгов устанавливается нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, довод Заявителя признается обоснованным.

2.3. В части довода Заявителя о том, что Организатор аукциона установил в Договоре аренды наличие неправомерного условия невозможности сдачи в субаренду земельных участков по лотам N 2, N 3, Комиссией Пермского УФАС России установлено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 4.4.13 проектов Договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:11:0011211:137, 59:11:0011211:138 установлено, что "Арендатор обязан не передавать земельный участок в субаренду".

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что статья 22 Земельного кодекса РФ не содержит требования об указании в договоре аренды обязанности передачи прав и обязанностей по договору аренды такого земельного участка третьему лицу, а также что проектом Договора установлен запрет арендатору уступать права и обязанности арендатора по Договору третьим лицам, Комиссия Пермского УФАС России приходит к выводу, что в действиях Организатора торгов при установлении вышеуказанного условия нарушения отсутствуют. Таким образом, довод Заявителя признается необоснованным.

Согласно ч. 20 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу Комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного п. 3.1 ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Учитывая изложенное, Комиссия в настоящем случае исходит о необходимости выдачи соответствующего предписания, поскольку выдача предписания обеспечит соблюдение требований Земельного законодательства в части организации и проведения аукциона и восстановление прав и законных интересов Заявителя как участника торгов.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Пермского УФАС России

1. Признать жалобу (вх. N 15610-ЭП/25) <...> на действия Управления имущественных и земельных отношений администрации Чусовского муниципального округа Пермского края (ИНН: <...> ОГРН: <...>), Комиссии по проведению электронного аукциона на право заключения договора аренды:

Лот N 2, Земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Пермский край, Чусовской муниципальный округ, <...> з/у 4В/3, кадастровый номер: 59:11:0011211:137, площадью 247,00 кв. м, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства,

Лот N 3, Земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Пермский край, Чусовской муниципальный округ, <...> з/у 4 А, кадастровый номер: 59:11:0011211:138, площадью 9741,00 кв. м, вид разрешенного использования - обеспечение сельскохозяйственного производства, (извещение N 22000014570000000249 опубликовано на официальном сайте в сети Интернет https://torgi.gov.ru/), обоснованной;

2. Установить в действиях Организатора торгов Управление имущественных и земельных отношений администрации Чусовского муниципального округа Пермского края подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

3. Выдать обязательное для исполнения предписание, направленное на устранение выявленных в ходе рассмотрения жалобы нарушений.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.