Решение Калининградское УФАС России от 25.03.2026 N 039/10/18.1-190/2026

Комиссия Калининградского УФАС России (далее - Комиссия) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), в составе:

ведущий заседание Комиссии:

И. - заместитель;

члены Комиссии:

А.Г. - начальник отдела;

А.А. - ведущий специалист-эксперт отдела,

при участии представителей:

организатора торгов - администрации муниципального образования "ОА": А.И. М (по доверенности);

в отсутствие заявителя - М.В. К, о времени и месте проведения заседания, уведомленного надлежащим образом посредством направления антимонопольным органом уведомления, предусмотренного частью 11 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции (неявка лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения жалобы по существу, не является препятствием для такого рассмотрения (часть 16 статьи 18.1. Закона о защите конкуренции)),

рассмотрев в режиме видеоконференцсвязи посредством плагина "TrueConf" жалобу (вх. N 1884/26 от 17.03.2026) гр. М.В. К (далее - Заявитель) на действия Администрации муниципального образования "ОА" (далее - Организатор торгов, Администрация) при проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:09:010218:42, площадью 800 кв. м, категория объекта "Земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "индивидуальная жилая застройка", вид права: аренда сроком 20 лет, расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская обл., <...> (извещение N 22000009340000000279, лот N 1 в ГИС "Торги"; далее - торги, Аукцион),

Заявитель считает, что включение Организатором торгов в проект договора аренды земельного участка следующих условий: "Передача земельного участка (части) в субаренду, залог, по договору поручительства и договору задатка без согласия Арендодателя не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. При передаче земельного участка (части) в субаренду ответственным по Договору перед Арендодателем является Арендатор. В случае передачи Арендатором земельного участка или его части в субаренду, залог по договору поручительства и договору задатка без разрешения Арендодателя земельный участок (часть), переданный в субаренду, залог, по договору поручительства и договору задатка, считается не используемым в соответствии с установленным разрешенным использованием или целям использования земельного участка по условиям Договора. Переуступка права по договору аренды не допускается", противоречит пунктам 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, лишающих арендатора распоряжаться предусмотренными законом правами, и основанных на неправильном применении пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к договору, который по закону может быть заключен не только по результатам торгов.

По мнению Заявителя, включение данных условий в аукционную документацию, противоречит императивным нормам земельного и гражданского законодательства (в части включения в документацию о торгах условий, не соответствующих законодательству).

Подробно позиция Заявителя изложена в жалобе (вх. N 1884/26 от 17.03.2026).

Организатор торгов считает, что процедура торгов проведена в полном соответствии с требованиями статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и приоритетом императивной нормы пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Со ссылкой на приведенные в письменных пояснениях доводы (вх. N 2080-ЭП/26 от 24.03.2026) Организатор торгов просит признать жалобу необоснованной.

Заслушав Заявителя и представителей Организатора торгов, проанализировав поступившие материалы, Комиссия Калининградского УФАС России приходит к следующим выводам.

Статьей 18.1 Закона о защите конкуренции установлен порядок рассмотрения антимонопольным органом жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции в соответствии с правилами настоящей статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися.

Частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции установлено, что действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

16.03.2026 на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.ru, на сайте электронной площадке http://178fz.roseltorg.ru, на официальном сайте муниципального образования "ОБ" размещено извещение о проведении Аукциона.

Отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются главой V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На земельный участок, являющийся предметом торгов, не распространяются случаи, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Порядок подготовки и проведения аукциона, в том числе в электронной форме, установлен статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

Пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса, то есть в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд.

Постановлением Администрации от 03.03.2026 N 128 принято Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:09:010218:42, площадью 800 кв. м, с видом разрешенного использования: "для индивидуального жилищного строительства".

Решение о проведении аукциона принято по инициативе Администрации в соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 ЗК РФ (образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления).

Согласно пункту 11 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ проект договора аренды земельного участка является обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона.

В рассматриваемом случае проектом договора аренды земельного участка предусмотрено "Передача земельного участка (части) в субаренду, залог, по договору поручительства и договору задатка без согласия Арендодателя не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. При передаче земельного участка (части) в субаренду ответственным по Договору перед Арендодателем является Арендатор. В случае передачи Арендатором земельного участка или его части в субаренду, залог по договору поручительства и договору задатка без разрешения Арендодателя земельный участок (часть), переданный в субаренду, залог, по договору поручительства и договору задатка, считается не используемым в соответствии с установленным разрешенным использованием или целям использования земельного участка по условиям Договора. Переуступка права по договору аренды не допускается" (пункт 3.5).

Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче прав по договору аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов. Приведенное в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется если иное не предусмотрено федеральным законом. Между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Довод Заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает, что в настоящем случае на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении рассматриваемого земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может быть получено арендатором только по результатам торгов.

В рассматриваемом случае условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступать права по договору, соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли.

Кроме того, при проведении процедуры торгов Организатором торгов соблюден принцип информационной открытости: извещение размещено на сайтах ГИС "Торги" и ЭТП АО "Е", условия аукционной документации, в том числе проекта договора, равны для всех потенциальных участников, направлены на соблюдение основополагающих принципов конкуренции и реализацию публичных интересов.

Организатор торгов также обратил внимание на то, что Заявитель не является участником данных торгов, не выразил намерения участвовать в аукционе (не подал заявку) в установленный срок, не проживает на территории Озерского муниципального округа и не имеет в пользовании смежных участков и в данном случае оспариваемые им условия договора не нарушают его права и не затрагивают интересы.

Исходя из вышеизложенного, Комиссия приходит к выводу, что поскольку земельный участок для ИЖС в рассматриваемом случае предоставляется исключительно через аукцион (ст. 36, 9, 39.11 ЗК РФ) и договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, будет заключен по результатам торгов, установление в договоре запрета на "переуступку" прав является соблюдением прямого требования закона. Комиссия считает, что, в сложившейся ситуации Организатор торгов правомерно включил в проект договора условие, предусматривающее запрет арендатору передавать третьим лицам права по договору, заключенному по итогам торгов, и передавать земельный участок в субаренду.

В заседании Комиссии представители лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, на вопрос ведущего заседание Комиссии о достаточности доказательств, представленных для рассмотрения жалобы, пояснили, что они представили все доказательства, которые они намеревались представить, иных доказательств, ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, не имеется.

Руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

Признать жалобу К. необоснованной.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.